不動産の消費税について IZUMAI通信 Vol.17

2018.11.05

皆様

 

お世話になります。

 

 

 

今週の日曜日に弊社の営業部長であります木村の結婚式が行われました。
齢37歳、漸く観念した感じですかね。

 

 

彼は、今年に入って奥さんになられた方と中学以来の再会を果たし、とんとん拍子でGoalに辿り着きました。
その間に弊社に入社してますので、彼的には生涯忘れられない年になるんではないかな思います。
これで、仕事の方も勢いが増して来るでしょう!

 

 

 

以前も書かせていただいたかもしれませんし、いつもセミナーの中でご紹介させていただいていることですが、国立社会保障・人口問題研究所の発表したで将来予測の中に生涯未婚率の推移*というものがあります。
これによると、2035年頃には男性で約30%、女性で約20%くらいになると予測されております。
*生涯未婚率とは、50歳までに一度も結婚したことの無い人の割合です。

 

 

一方、同じ国の機関が恋人のいない率というものも調査し、その結果が公表されております。
現在、18歳~34歳の男女で恋人がいるか?いないか?質問したものですが、これが驚愕の男性70%、女性60%がいないと回答しているから本当驚きです。
この結果から考えると、生涯未婚率は予想を遥かに超えていくかもしれませんね。

 

 

ただ、この結果は将来単身者が増える可能性があるということで、我々としては単身世帯が想定より増えていくことを意味しますので歓迎すべき点とも言えなくもありません。

 

不動産投資で貸家業を行う側から見ると、単身者が増加するということはワンルームクラスの賃貸需要が今後も増して来ることを意味しますので、この手の狭小な部屋に投資することで安定的に家賃収入を得られる環境が広がっていくと考えていいと思います。

 

 

今までは、この単身者層を狭小な部屋を借りてくれる層と捉えており、あまり不動産投資を行う層として考えていませんでした。
ところが、この層は不動産投資意欲の高い人が多く存在している層でもあることが最近分かりました。

 

ただ、自分は賃貸の部屋に住みながら同じような境遇の人に自分が住んでいるようなマンションの部屋を購入して貸し出すというのは正直何か違和感を感じずにはいられません。

 

 

不動産投資を行う場合、金融機関から物件購入資金を調達してお目当ての物件を手に入れますが、その後に自宅を購入しようとした時に住宅ローンが組めなかったという単身者も少なくないようです。

 

そこで、この層に対しては、不動産投資の導入のやり方としてまず自宅を投資用不動産として捉えて購入することを勧めております。

 

住宅ローンに関しては、金利も低いですし、住宅ローン減税とか支援制度が充実してますし、売却益に対しても税金がほとんどかからない仕組みになってます。
この特典を生かさない手はないでしょう。

 

今後、自宅投資という考え方を確立していこうと思います。

 

 

 

 

今回のテーマは、不動産の消費税についてです。

 

 

 

 

2019年10月に消費税が現行の8%から10%に引き上げられる予定です。
未だ流動的な部分が残っているものの、もう残り1年を切りましたので対応を考えておく必要が出て来ております。

 

 

一方、消費増税に合わせて軽減税率導入が検討されておりますが、複雑でよく分かり辛いとことが多く、あのままの内容でスタートしてしまうとあちこちで混乱が生じるかもしれません。

 

 

消費税がかかる物、かからない物、両方を取り扱う業者にとっては、その対応に膨大なコストがかかることが予想されております。

 

また一方では、軽減税率導入することで財源が3000億円ほど不足するとの試算も出てます。

 

不足分2,000億円については免税業者に課税して埋め合わせる算段のようですが、残り1,000億円については社会保障の効率化や給付の見直しで捻出したいと財務省は考えているらしいのです。

 

 

ただ、元々消費税を増税する基本的な目的は今後不足する社会保障費の財源に充てることだった筈ですが、これでは虻蜂取らずというか、国民を騙しているような感覚さえ覚えます。

 

さて、今後の国会の論争でどう展開するかですが、じっくり見守って対応していきたいと思います。

 

 

 

ところで、不動産の消費税についてですが、現行のルールで不動産関連の取引きを行った際に消費税がかかる取引とかからない取引を添付PDFにまとめてみました。

 

 

基本的に不動産の場合は、土地には消費税は課税されず、建物には消費税が課税されます。

 

売主が個人の場合は、中古の建物は消費税は課税されません。

 

というのが基本原則です。

 

 

 

前回2013年に消費税率が5%から8%に引上げられた時は、増税の1年前くらいから駆け込み需要と見られる現象が出て、マンションの平均分譲価格が前年の3,824万円から4,174万円に高騰してます。

 

今回は、マイナス金利をともなう金融緩和が継続されいる中での引き上げで、前回とは全く違う環境下で行われますので、前回と同じような駆け込み需要が起こるか、またマンション価格が更に上昇していくのか、何とも予想し辛い感じです。

 

最近、新築マンションの価格高騰で中古マンションの人気が高まって来ており、その中古のマンションは売主が大半個人ですので、そういう物件は消費税対象外のため、あまり影響は受けないのではないかとも考えられます。

 

逆に、消費増税とともに住宅ローン減税、すまいる給付金の拡充も検討されておりますので、中古マンションを中心に扱う弊社としては、もしかしたら追風になるかもしれません。

 

 

そう願いたいです。

 

 

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今後のセミナーの予定です。

 

11月  7日(水)   19:00~20:30        箱崎コミュニティルーム
11月12日(月) 19:00~20:30   日本橋公会堂 第1洋室
11月22日(木)    19:00~20:30     日本橋公会堂 第2洋室
11月28日(水)    19:00~20:30     日本橋公会堂 第2洋室

 

*セミナーのレベルは、未経験者~不動産投資ビギナーが対象の内容です。

 

皆様のお知り合い、お客様で不動産投資に関心を持っていらっしゃる方がおりましたら、是非お越しいただけますようお勧め願います。
皆様もお時間がございましたら、ご参加ください。

 

ご参加いただける方がいらっしゃったら、事前にご連絡お願い致します。

 

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