サブリースとは、簡単に言うと又貸し・転貸のことを指しますが、不動産においては転貸を目的とした一括借り上げのことをいうことが多いです。
このサブリースが世に知れ渡る原因となったのが、レオパレスであり、カボチャの馬車の事件であります。
これらの事件をきっかけに社会問題となり、国も対策を検討しておりました。
一般的なサブリースは、家賃保証としてのイメージが強く、不動産所有者(以下オーナー)とサブリース業者が契約で決めた賃料を毎月支払うという契約を結ぶもので、オーナーとしては自ら借主を探す手間も費用も要らないし、確実に毎月賃料が振り込まれるということで一見メリットしかない制度のように思われていました。
実際にサブリース契約を結んだオーナーの大半の人たちは将来にわたって確実に賃料を得られるということで、何の疑いもなく契約を結んだ人たちが多かったと思います。
サブリース業者は、オーナーから賃借した物件をサブリース契約で決めた賃料より高い賃料で 第三者に転貸してその差額で利益を得る仕組みです。
逆から見ると、相場の賃料で転貸して、その賃料の10～20％程度を手数料として抜いてオーナーに支払う仕組みです。
転借人が途切れず賃料がサブリース業者に入金されている間は何の問題もなく成立する仕組みですが、転借人が見つからず、当初予定していた賃料が周辺の相場に比べ高くなって賃料を下げざるを得なくなると、この仕組みに歪みが生まれて来ます。
このような状況になるとサブリース業者は、オーナーに対して賃料の引き下げを要求して来ます。
オーナーとしては、物件購入時にローンを組んでいるケースが大半で、この賃料集が減額されると毎月の返済で手出しが増え、収支が赤字に陥ってしまいますので、大概のケースは一旦はこの申し出を拒否します。
拒否されたサブリース業者は、それならばと契約を解除すると脅しをかけて来ます。
オーナーとしては、泣く泣く賃料の引き下げに応じるか、契約解除されるかの２択というどっちを選択しても厳しい状況に追い込まれてしまうといった問題が起こります。
そして、それは今でも続いております。
なぜ、オーナーはサブリース業者の言いなりにならざるを得ないのでしょうか？
それは借地借家法という法律の存在、その法律によって出された過去の判例のせいなのです。
この法律ができた頃の賃貸借契約と言えば、一般的に貸主が業者であったり、地主であったりと借主とのパワーバランスでは、圧倒的に貸主が優位な立場にあるため、賃借人保護の意味合いの強い法律として施行された背景があり、今となると時代にそぐわなくなって来ているのです。
サブリース契約において、この法律で守られるべき賃借人の立場は、サブリース業者であり、上場企業も少なくないサブリース業者とのパワーバランスが大きく崩れているにも関わらず、賃借人たるサブリース業者が法的庇護の下に置かれ、この法律を盾に好き勝手やっていたことで大きな社会問題と化してしまったのです。
弊社のお客様からサブリース契約の付いている物件の売却依頼を過去何度か受けたことがありますが、その度にサブリース業者とサブリース契約の解除の交渉しました。
ただ、どのサブリース業者も契約に解除規定が明確にあるにも関わらず、借地借家法上の賃借人という弱い立場にあることを理由にその要求を撥ねつけて来ました。
こんな理不尽な話はないですよね。
オーナーはサラリーマンで、サブリース業者は上場企業ですよ。
前置きが長くなりましたが、漸くそのサブリースに法規制がかかることになりました。
今月の６日に政府は、「賃貸住宅の管理業務の適正化に関する法律案」を閣議決定しました。
順調に今国会で成立すれば、年末か来年初めには施行されることになります。
この法律に違反すれば、業務停止命令を科せられる可能性も出て来ます。
悪質な場合は罰金や懲役刑もあり得るようですので、早い施行が待たれるところです。
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