一種単価について
不動産を評価する尺度、数値は色々とありますが、一種単価もそのひとつで、その土地が割高なのか割安なのかを判断するものです。
具体的には、一種単価とは容積率100%あたりの土地の単価です。
＊容積率とは、敷地面積に対して建築する建物の合計床面積の比率を言います。
例えば、100坪の土地が、容積率200%の土地で価格が１憶だったとします。
この土地の坪単価は、１憶円÷100坪＝100万円ですよね。
一種単価は、容積率100%あたりの土地の単価ですので、100万円/坪÷200％（容積率）＝50万円ということになります。
では、一種単価は、いくらだと 割高で割安なのかですが、これは建物を建てる時の期待する利回りが影響します。
期待している利回りが8%だとして、購入を検討している土地の面積が100坪、容積率が400%なら、建物の床面積は最大400坪になります。
建築コストが60万円/坪だとすると、建築費は2憶4000万円になります。
賃料相場が1万円/坪だとすると月に400万円、年間4800万円の家賃収入を得ることができます。
＊実際には、全ての床面積を賃貸できる訳ではないので、70〜80%程度になります。
期待している利回りが8%ですので、4000万円÷8%＝5憶円、ここから建築費の2億4000万円を引くと、5憶円－2憶4000万円＝2億6000万円となります。
床面積で割ると 2憶6000÷400坪＝65万円 これが一種単価の適正値と考えられます。
従って購入を検討しようとする土地の一種単価が適正一種単価よりも安ければ、8%以上になりますし、高ければ8%以下になります。
このように土地を購入する際のひとつの判断材料になる訳です。
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