中間省略登記と直接移転取引　IZUMAI通信　Vol.135

不動産を売買すると購入した人は法務局に届出を行い、新しい所有者の氏名、住所が登記簿に記載されます。
この登記により、第三者に対抗できる要件が整う訳です。

ですが、この所有権の移転登記は今まて義務化されておりませんでした。
そのため、相続した相続人が登記手続きを怠り、何年も被相続人の名義のままになっていて本当の所有者が誰なのか分からない不動産が全国各地に生まれてしまった訳です。

この問題の解決策として相続登記が義務化されました。
今後は、相続登記を怠るとペナルティが発生しますので、改善されていくと思われます。

今回テーマに挙げた「中間省略登記」「直接移転取引」は、3者間取引の時に中間の登記を省略して所有者から最終購入者に移転するものです。

A→B→Cと順次売買契約によって所有権が移転したとします。
A→Bの売買契約、B→Cの売買契約がそれぞれ別々の売買契約を行う訳ですが、以前はそれぞれの契約書あるいは契約した事実を証明する資料の提出が必要なかったので、A→Cの所有権移転登記が行われ、Bの所有権の登記は行われない「中間省略登記」が頻繁に行われておりました。

この一般的なケースでは、Bは不動産業者で登記を行わないので、
登録免許税、不動産取得税を浮かすことできました。
またA→Bの売買代金をCは知らず、B→Cの売買代金をAは知らないため、
BはAから安く仕入れ、Cに高く売りつけることで大きな利益を生み出すことができた訳です。
この業者を三為業者と呼んだりします。

ただ、このスキームに関しては、不動産登記法が改正され行えなくなりました。
つまり今では違法になります。

そこで中間省略登記に代わる手段として考えられたのが、直接移転取引です。
第三者のためする売買契約としてA→B→Cという順番で売買契約されたとしても所有権はA→Cに直接移転させることを可能にしたものです。
これにより、Bの登録免許税、不動産取得税は非課税となります。
従前の中間省略都登記と何が違うのかよくわからないと思われる人もいるかもしれませんが、法改正前のようにそれぞれの売買契約の価格がいくらなのか知らずに所有権が移転されることはなく、この手段で売買契約が行われることを周知した上で不動産の流動化、土地の有効活用の促進を目的に認められるようになっております。

弊社では、この直接移転取引を使ったスキームで等価交換取引を進めております。
三方よしと言える取引になるよう現在交渉を進めています。