任意売却について　IZUMAI通信　Vol.144

任意売却について

住宅の購入に金融機関から住宅ローンを組むと期限の利益というものがあって、
約束した期日に約束した金額を返済していれば、一括で返済を求められることはないというものです。

ところが、返済を怠ってしまった場合には、この期限の利益を失うこととなり、一括返済を求められます。

一般的には、6か月返済を怠ると期限の利益が喪失し、一括返済しなければならなくなルケースが多いようです。

大概、返済が滞っている訳ですから、一括返済できない場合が大半で、その場合は抵当権が設定されている物件を競売にかけ、強制的に売却して、その売却金額で返済を行うことになります。

ただ、競売で売却すると市場で売却するより安い金額で売却することになることが多く、残債を全額返済できず、残債についての返済義務は継続することになります。

そこで、任意売却という売却方法を選択する場合があります。
任意売却とは、債権者の了解を得た上で市場で物件を売却する方法です。
市場で売却しますので、競売より高い金額で売却できることが多く、残債を全額返済できることも少なくありません。

ただし問題は、時間的な余裕はあまりません。
なかなか売却できず、販売活動をズルズル続けることができず、ある時期になると金融機関から競売への移行を求められます。

また、既に滞納していて遅延損害金が発生しているため、
やっと買手を見つけた時には返済金額が膨れ上がっていて全額返済ができなくなる場合もあります。
因みに遅延損害金は、年率14％にもなりますので、一日一日経過するだけで雪だるま式に膨れ上がってしまいます。
ですので、とにかく早く売却することが必要です。

任意売却で少しでも多く返済したいと考えるのは当然ですが、時間をかけていると返済金額が膨れ上がって　
任意売却活動を始めた時点と比べて返済金額が思っていた以上に増えてしまうリスクもありますので、
任意売却を行う時には直ぐに依頼する不動産会社を見つけ、債権者の承諾を一日でも早く得て売却活動に入ることが大事です。

今、このコロナ禍において収入を減らして住宅ローンの返済が出来ずに困っている人が増えております。
金融庁は金融機関に対して、コロナの影響で収入が減少したり、仕事をなくしてしまった人の住宅ローンの返済について、返済猶予、返済方法の変更等柔軟に対応するよう要請をしておりますが、
今後住宅ローンだけでなく、投資用の不動産のローンの返済で苦しむ人が増えて来ると思われます。

任意売却を決断されるなら、とにかくズルズルとならないように早め早めに動いて、
少しでも良い条件で売却できるようにすることが得策です。

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