道路について　IZUMAI通信　Vol.159

スマートシティという言葉を聞かれたことありますか？
国土交通省は「都市が抱える諸問題に対して、ICT等の新技術を活用しつつ、
マネジメント（計画・整備・管理・運営）が行われ、
網全体最適化が図られる持続可能な都市または地区」と定義しています。

普段何気なく使っている道路ですが、実は色々と種別がございます。

その道路は、建築基準法の規程で道路種別を決められておりまして、
42条に規定されているので42条1項～号、～項道路のような表現がされます。

以下がその道路種別です。
42条1項道路1号：一般国道、都道府県や市町村道で幅が4m以上のものです。
42条1項道路2号：都市計画法、土地区画整理法、旧宅地造成事業に関する法律等の法令により許認可を受けて築造された道路で幅員が4メートル以上のものです。
42条1項道路3号：基準時（建築基準法施行時）に現に存在し、一般通行されていた幅員4メートル以上の道です。
42条1項道路4号：道路法、都市計画法、土地区画整理法等の法令により築造予定の道路で、2年以内にその事業が執行される予定のものとして特定行政庁が指定したものです。
42条1項道路5号：土地を建築物の敷地として利用するために築造する幅員4メートル以上の道で、これを築造しようとする者が特定行政庁からその位置の指定を受けたものです。　→　位置指定道路とも言います。
42条2項道路：基準時に現に建築物が立ち並んでいる幅員4メートル未満の道で、特定行政庁が指定したものです。
42条3項道路：土地の状況に因りやむを得ないため、特定行政庁が中心後退の幅を個別に指定している道路のことです。
42条4項道路：建築基準法に規定されていない道です。

以上８種別が決められております。

建築基準法では建物を建築する場合、原則４ｍ以上の幅の道路に２ｍ以上接していなければならないと規定されています。
42条4項以外の道路に接していないと建物は建てられないということです。

また、4ｍ未満の幅の道路に接している土地の場合、道路の中心線から２ｍ後退しなければなりません。
有効に活用できる土地の面積が削られ、これをセットバックと言います。

間口が狭く、長い通路の先に建物が建っている光景を目にされることが少なくないと思いますが、
これは、建物が建てられている奥のメインの土地から細長い土地を延長する形でこの条件をクリアしているもので、敷地延長、旗竿土地などと言われるものです。

一方のみ道路に接している整形地を4つに分割して分譲する場合がよくありますが、
道路に接している部分に２つ、奥に２つと区画するのが一般的で、奥の２つに関しては道路に２ｍ以上接していないと建物が建てられませんので、奥の土地から道路に接する通路を通して区画します。

当然、前の２つの土地に較べると奥の２つの土地は、形が悪く、陽当たりもよくないため、
価値が低くなりますので、分譲価格もそれなりに差が付けられることになります。

土地の価値というものは、相続税を計算する際に計算の基礎となる路線価というものがあるように
如何に幅の広い道路に長い距離接しているかによって価格に差がつくのです。

住宅や土地を購入する際、このような間口の狭い旗竿土地を購入すると、将来売却する時に高い価格で売却できず苦労することもありますので頭に入れておくことが必要です。

道路に関しては、昔の狭い道路が全国で現存して使用されている場所も多いので、
新たに幅の広い道路を築造する計画が何十年も前から立てられています。
この計画が決定されると土地活用に制限が加えられ、建ぺい率、容積率に沿った建物が建てられなくなります。
階数制限、構造制限が生じ、売却したくても周辺の相場と比べると異常に低い価格でないと
買い手が見つからないといったことになってしまいます。

こうなると実際に事業決定まで売却せずに所有しておいて、行政に高い価格で収用してもらった方がいいかもしれません。
ただ、これもいつ工事が着工になるのか分かりませんので、所有者が生存中に実現できないことも少ないないかもしれません。

このように土地の価値というものは、どんな種別の道路に、どのくらいの距離接しているのか、
またその道路の幅は何ｍなのかによって決まってくるのです。

従いまして、住宅や土地を購入する時は、道路の状態をよく確認して決められることをお薦め致します。