人口増減と不動産価格　IZUMAI通信　Vol.172

2021年の出生数が84万2897人と過去最少を記録しました。
6年連続で過去最少となり、1971年からの出生数の減少に歯止めがきかない状況となってます。
2021年は、コロナの影響で婚姻数が大きく減少したことも出生数の減少に影響したようです。
一方、死亡者数は145万2289人となり戦後最多となりました。
コロナでの直接の死亡だけでなく、コロナで外出できず運動不足になったり、ストレスから病気に罹患したり、
病院から足が遠のいたことにより治療が停滞してしまった人が大勢いたようです。

日本の人口は確実に減少が進んでいますが、人口が減ることはイコール国力の低下にも繋がり、
日本の国際競争力は他国に対して日に日に下がってしまっていると考えていいと思います。

現在の日本人の平均年齢は47.7歳、2050年には51歳となると予想されています。
また、いわゆる生産年齢人口は現在6600万人あまりですが、2050年には5000万人程度になると考えられています。
そして、2050年頃に日本の人口は、1億人を割ってしまうとも言われてます。

アジアの中で最も投資適格国は、どこかというとフィリピンが挙げられると思います。
フィリピン人の平均年齢は、なんと26歳、日本人より20歳も若いのです。
生産年齢人口では、日本を既に抜いて7000万人強になってます。
フィリピンは、毎年100万人以上づつ人口が増えており、現在は1億1100万人超になってます。
日本の総人口を超える日もそう遠くなさそうです。

日本と対象的なフィリピンですが、コロナ前のGDPは毎年6〜7%成長が続いておりました。
コロナ禍でロックダウンを行ったりと徹底した感染対策ためGDPの伸びは鈍化したものの潜在的な成長力は急速に増してきておりますので、直ぐにコロナ前に戻る筈です。

こんなフィリピンの不動産価格は、近年どんどん高騰しております。
首都マニラは、東京の人口密度の3倍以上もあり、住宅を買うのも、借りるのも簡単ではありません。
新しいマンションが建つ計画が発表され、影も形も無い状態で売りに出されても、
1000戸程度の部屋が1日で完売するといった信じられない状況になってます。
不動産価格も他の商品同様、需要と供給のバランスで価格が形成されていきますので、
どんどん価格を引き上げても売れる状態だから、どんどん上がっていく訳です。

フィリピンのこの状況に対して日本の不動産価格は今後どのような推移を辿っていくのかてすが、
購入する人が日本人だけだと供給に対して需要が少ない状況に陥ることになりますので、
どんどん下落していくと考えて間違いないでしょう。

ところが日本の不動産価格、とりわけ東京の不動産価格は、
下落どころか逆に高騰してマンションの価格はバブル期以上に高騰して過去最高となってます。
人口が大きく減少しているにもかかわらず何故高騰しているのかというと、
コロナによる金融緩和の恩恵で海外の資金が大量に流入しているからに他なりません。

現在日本の空き家戸数は850万戸を超え、所有者不明土地は九州地方以上の面積にも膨れ上がっており、
フィリピンの状況とは全く異なる需給バランスになってますので、海外からの資金の流入が細ってきた時には暴落するかもしれません。

ロシアがウクライナに侵攻したことで世界の経済のサイクルが大きく崩れていくことが考えられます。
日本も対岸の火事と言っておれず、世界の資金の流れが変わり日本にも大きな影響を及ぼすことになるだろうと考えておいた方がいいのではないでしょうか。