マンションの管理組合の理事会の機能を担う第三者管理について、国土交通省が新たに指針を策定するようです。マンションの管理組合の理事会では、規約の変更や新設、修繕工事の計画の立案など様々な重要な議案を協議して総会に諮ります。
それを第三者である管理会社に理事会の機能を委ねるとどういうことになるのでしょうか？
管理会社の5割程度は、大規模修繕工事を自社で受注しているので、理事会の機能を管理会社が担うと利益相反になり得ないのか懸念の声もあります。
一方では、住人の高齢化が進み、また投資用に購入される区分所有者も多く、理事の成り手がいなくなっている現状もあります。
築40年を超えるマンションも増えてきており、そこに住む住人もマンションと一緒に高齢化していく中で独居の高齢者が亡くなり、相続人がいなかったり、いても相続を拒否するような部屋もじわじわ増えています。また投資の目的でマンションを購入する人が増えているのも理事の成り手が少ない要因でもありますが、投資で購入される方の中には外国人も多く、外国人の中でも海外に住んでいる外国人の数が増えてきております。
戸数の多いマンションであればそれほど大きな問題にならないかもしれませんが、戸数の少ないマンションでは、管理費、修繕積立金が滞納になり、組合で重要な議案を議論する時に定数不足を招くことも出て来るかもしれません。もう既に出ているのかもしれません。
このような背景があるためか、国土交通省も第三者管理について管理会社を含めた指針を検討しています。
この指針が発表されると新規に参入してくる管理会社が増えてくることが予想されます。そしてこの指針には法的な拘束力はありません。やりたい放題やられてしまう管理組合が増えないか懸念が持たれます。
全国のマンションで将来の大規模修繕に必要な修繕積立金が不足しているマンションは、全体の1/3を超えていると言われております。修繕積立金不足の原因は、前述しました理事の成り手が少ない理由とほぼ一致してますが、昨今タワーマンションの数が増えてきていることも修繕積立金不足問題をクローズアップさせてくるのではないかと思います。
タワーマンションの場合、高層階まで足場を組むことができず、屋上から吊るされた人間が作業する工事が想定されますが、その分費用が嵩みますし、工期も長くなりますし、危険が伴います。
何をやるにしてもルールの裏側を読み解く業者が多い業界ですので、新たに発表される指針では性善説に則った指針にならないことを期待したいと思います。
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