2025年4月に建築基準法が改正されます。現在は、木造2階建までの建物、延べ床面積500㎡までの平家の建物については、新築の建築確認申請時の構造計算、またリフォーム工事の際の建築確認申請、審査が義務付けられておりませんでした。
この審査省略制度の対象となっている建物を「4号建築物」と言いますが、この制度が廃止されることになります。来年4月からは「新2号建築物」と「新3号建築物」が新たに設けられることになります。
これにより、木造2階建の建物は、構造計算を省略することができなくなります。具体的には、「構造関係規定等の図書」と「省エネ関連の図書」の提出が必要になります。
設計士は、これらの書類を新たに作成しなければならなくなり、コストも増加しますし、工期も長くなることも出てきます。
今回のテーマであります戸建投資に大きな影響を与えることになるかもしれません。戸建投資は、築年数の旧い戸建をDIYなどでお金をかけずにリフォームをし、20%程度の高い利回りを実現する投資方法で、サラリーマン投資家を中心に広がっています。
今回の建築基準法の改正により、大規模な修繕工事を行おうとすると建築確認申請が必要になります。建築確認申請を行うには、検査済証が必要なりますが、築年数の旧い戸建の多くは、検査済証を取得していない物件が大半ですので、大掛かりなリフォームを行なうことができなくなるかもしれません。
また旧い戸建ての中には、建築当時は法律に抵触していなかった物件もその後の法改正により現行の法律の基準を満たさない物件も結構な数あります。いわゆる既存不適格物件と言われる物件です。
大規模な修繕工事を行なうには、建築確認申請が必要になりますが、現在の建築基準法に適していない物件は、建築確認申請を行なうことができなくなります。
空家がどんどん増えている今の日本で今回の法改正は空家の有効活用の観点からすると足を引っ張ることに成りかねず、このまま法が施行されるかどうか注目していく必要があると思います。
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