ポンジスキームをご存知ですか？
ポンジスキーム（Ponzi scheme）とは、出資金詐欺の一種で、実際には利益を生み出していないのに、新たな出資者から集めたお金を古い出資者への配当や元本返済に充てる仕組みのことです。つまり、「後から入った人のお金で前の人に配当を出す」だけの循環構造になっています。俗に言う自転車操業を前提に組まれた詐欺スキームです。
このポンジスキームは、不動産に関わるものも少なくありません。特に目立つのは、ワンルームマンション投資です。裁判でポンジスキームと断定はされてはおりませんが、ポンジ型の要素を含んだ事件が数多く訴えられています。サブリース(転貸)を使ったワンルームマンション投資において、「高利回り」「家賃保証」「満室」「将来の売却益」の魅力を説いて勧誘を行うものです。鼻から勝てるはずのない投資をを行わせるものと言っていいかと思います。
アメリカの不動産会社が行った日本人在住者を狙ったポンジスキームに嵌った日本人も数多くおります。アメリカ国内の不動産を購入・運用し、投資家には利回りを保証すると謳って出資を募ったものの、運用利益だけで配当を賄えず、新規出資者の資金を配当に充てていたというものです。100億円以上の金を集めたと言われております。
この他にもアメリカ発の不動産のポンジスキームはいくつか発生しております。アメリカの法律に則ってアメリカの裁判所で審議されるため、救済のハードルは低くありません。
日本においても同様のポンジスキームと疑いをかけられているのが「みんなで大家さん」です。「みんなで大家さん」は日本国内で不動産小口化スキーム（複数投資家から出資を募り、土地・建物等の不動産を運用して収益を分配する仕組み）を提供するものです。
「年金代わり」「毎月分配」「利回り7％前後」などの魅力的な文言が用いられていたという指摘があります。不動産小口化商品で実質的にそのような高利回りを継続保証することは、空室・運営費・老朽化リスク・地価変動リスクを考えると現実的に難しいという観点から、リスクが高いとされています。
特に「成田シリーズ」において、土地取得・開発・テナント誘致・施設稼働といった運用フローが契約時の説明から大幅に遅延しているという報道があります。また、進捗が数パーセント程度という現地レポートも出ており、運用からの収益が契約時説明されたレベルで出るか疑問視されています。
2024年6月に、大阪府・東京都から業務停止の一部処分を受けており、その理由として「投資者に対する重要な変更事項の報告を怠った」「開発許可を受けていない土地を含む売り出しを行った」などが挙げられています。
複数のメディア・法律専門家が、「分配金の支払いが運用収益ではなく、新規出資金で賄われている可能性がある」という指摘を出しています。「出資者から集めた資金で土地を購入→グループ会社に転売→リースバック賃料から分配金」という構造になります。
不動産に関わらず、詐欺が横行している現代においては、以前にもまして、おいしい話しは鵜吞みにせず慎重に検討し、周りの方々にも聞いて判断を仰ぐことが必要だと思います。
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