今日で東日本大震災から8年になります。
2011年3月11日、私は仙台で会議を行っていたその最中に震災に見舞われました。
未だにその記憶は、鮮明に私の脳裏に留まっております。
TV、インターネット、電話とすべての情報網が遮断されてしまい、一体何が起こっているのか、震源がどこなのかも分からず不安な時間を過ごしていた時に、ビルの窓から見えていた仙台港でタンクが爆発し大きな火の手が上がり、仙台空港の滑走路の白く見えていた部分がだんだん茶色と変色していくのが確認できました。
この時、津波に飲み込まれていたことをその時は知る由もなく、ただただ情報を取ろうと色々なところに電話を掛けたり、メールを送ったりと闇雲に行動せざるを得ない状況が暫く続いていました。
そんな状況の中、館内放送で仙台空港が津波に飲み込まれ、何百という多くの人達が犠牲になったことを初めて知ることになります。
あれから8年。
自分なりに被災地にできることをやってきたつもりですが、頭の中からあの日のことがどんどん薄らいで被災地のことを思い出すことも少なくなって来てしまってます。
被災地以外の人達の意識の中からも東日本大震災が風化していることも否めません。
中途半端な私の被災経験ですが、今後も自分の経験、被災地の方々のこの8年間の歩みを機会ある毎に伝えて行こうと思います。
今回のテーマは、軍用地投資です。
軍用地とは何か？ですが、主に米軍基地で使用している土地を指します。
この土地が投資対象となり、売買されているのです。
そして、その土地の大半が沖縄県内に存在しております。
本土にも米軍基地がありますが、大半が公用地となってますので売買取引が行われることは滅多にありませんし、第三者の手に渡ることはまず皆無と考えた方が良いです。
では、何故沖縄の基地の土地だけが売買されているのかですが、それは戦後基地としてアメリカに接収されたからです。
沖縄の基地の土地は、第二次大戦後アメリカの統治下に置かれ、地権者、住人の存在を無視し、アメリカ軍の意のままに重機を使って勝手に土地を均し力づくで基地にされた土地であります。
1972年に沖縄県は、漸く日本復帰を果たしたことで、日本政府が地権者から基地の土地を借り上げ、借地料を支払うように変わっていきました。
その後、地権者が年老いて次々相続が発生し、相続税を払えなかった相続人がこの土地を手放すケースが増えてきたことで、軍用地の取引が広がっていった行った訳です。
今では人気の投資先として本土の一部の投資家には知られていますが、未だそれほどメジャーの投資先ではありません。
そもそも基地の中の土地で、何も建てられないし、何の活用もできなないし、一体どこがその土地なのか見に行くこともできないような土地に
何で投資する人がいるのか不思議に思う人もいるかもしれませんね。
では、軍用地投資の魅力について見ていきたいと思います。
①リスクがほどんどない
借主が国であるため、借地料が滞る心配はゼロである。
借地料の金額は、地主の会と国との話し合いで決まりますが、未だかつて前年を下回ったことが一度もない。
バブル崩壊の時も、リーマンションショックの時も確実に上がった。
建物を建てられないので、空室リスクもないし、災害リスクも全くない。
②流動性が高い
不動産投資の弱点の一つに売りたい時、現金が必要な時に、直ぐ売却できないことがよくあります。
売り急いでしまい、損失を出してしまうことも少なくないはずです。
ですが、軍用地は大変人気が高く、売り出しすると遅くとも1週間で買付が入りますので、
かなり流動性が高い不動産だと言うことができます。
③相続税評価が低い
固定資産税評価が一般土地に比べると元々低い上に、更にその評価額から40％減額した金額が相続税評価額となります。
次の計算式で相続税評価額は算出されます。
相続税評価額＝固定資産税評価額×倍率×（1 ー 40％）
＊倍率とは、公用地の評価倍率表から地目毎に決まってます。(添付資料ご参照ください)
大雑把に言うと、購入した金額の1/3程度の相続税評価額になります。
主だったメリットを挙げてみますと以上の3点が大きいポイントです。
一般的な不動産投資のリスクはほどんなく、借地料は確実に上がって滞りなく支払われるため金利の高い定期預金のようなものであり、現金化するのは難しくなく、相続対策としては確実に大きく対策を図れる。
良い事ばかりの不動産投資のように思えると思いますが、正にそうです。
返還リスクはどうなのかという点も、返還日から補償金、給付金が支払われる仕組みもありますし、過去返還された場所に大きな開発が行われ、発展して土地の価格が何倍にもなったところも少なくありません。
那覇市の新都心と言われている、モノレールのおもろまち周辺が正にそうです。
今では、おもろまちはDFS、ショッピングモールが次つぎ建設され、沖縄一高いツインのタワーマンションも建てられ、そのマンションの部屋の価格は、都心のものと大して変わらない価格にもなってます。
来月から弊社も沖縄に拠点を設けますので、軍用地の取扱も始める予定です。
ご関心ある方は、是非ご連絡ください。
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