人口減少の著しい東北地方に何故空き家が少ないのか
毎年毎年増加傾向にある空家ですが、2018年は、過去最高の13.6％になりました。
戸数も846万戸と着実に増加しております。
2018年の各都道府県別の空家率ですが、日経新聞記事では以下の順になっておりました。
1位 和歌山県 18.8％、以下10位までだと徳島県、鹿児島県、高知県、愛媛県、香川県、山梨県、山口県、大分県、栃木県と続きます。
ただ、この5年間で空家率は増えたと言え、増えたのは僅か0.1％だと知り、ここにまた違和感を感じます。
空家率増加にストップかかったような数値になってますが、実際のところはそんなことはないようです。
毎年の新築戸数は90万件を超えてますが、では毎年同じくらいの戸数が滅失しているのかというと、滅失届出件数は統計上の数値を大きく下回ってます。
これも、総務省と国土交通省に役所がまたがるため、統計方法に何か問題があるのかもしれません。
ところで、都道府県別人口減少率についてですが、直近のデータだと以下のランキングになってます。
1位 秋田県、2位 青森県、3位以下は、高知県、和歌山県、岩手県、山形県、長崎県、山口県、新潟県、
福島県と続きます。
東北地方の宮城県以外の4県がワースト10に名を連ねてますが、空家率でワースト10に入っている東北の県は1つもありません。
高知県、和歌山県、山口県などは、人口が減っているが故に空家が増えていると説明が付き易いですが、東北地方の県では、これだけ人口が減少してるのに何故空家率はさほど増えていないのかという疑問が出てきます。
もっとも空家率が低かったのは、宮城県。
宮城県の場合は、東日本大震災後に無事だった家を借りるケースが多かったため空家が少なくなったということで、理由が明確です。
次に空家率が低いのは、沖縄県。
沖縄県の場合は、人口が増加し続けているので当然だと思われますが、3番目に空家率が低かったのは、山形県。
実は、空家率が低い都道府県を見ますと、人口減少と連動しておらず空家率の低い県に東北、北陸の県が目立ちます。
もしかしたら、東北、北陸は、持ち家率が高いことが空家率に影響しているのかもしれません。
空家の内訳としては、賃貸用の住宅が431万戸と全体の半分以上を占めていることが、都道府県別に見た時に人口の増減と連動しなくなる理由の一つではないかと考えてみました。
2016年に相続税の基礎控除が引き下げられ、その節税のために不動産投資を行う資産家、土地持ちが増えました。
特にその手段としてアパート経営を行うケースが増えたため、そのアパートが空家率を押し上げていることが考えられます。
レオパレスの手抜工事が社会問題となってますが、そもそも入居者を確保するのが難しいような場所に次々アパートを建設して、アパート経営の最大のリスクである空家リスクを家賃保証のシステムのサブリースで回避できることを謳い文句に拡大していったことも空室を増やした原因となっていると思います。
その証拠に、空家率の高い都道府県の中に大阪府、広島県などが含まれているので、この見方もあながち間違っていないのではないかと思います。
あとは、税制の問題が大きいでしょう。
空家を取り壊して更地にしてしまうと固定資産税が6倍に跳ね上がってしまうので、腐朽した家屋を取り壊さずそのまま放置してしまっている所有者も少なくないのかと思います。
空家が増えるのは、確かに人口減少が一番の原因であることは間違いないのですが、人口減少が始まっているのに毎年90万戸以上の新築住戸を作り続けて行けば空家が増加一途となるのは、当然の事でしょう。
欧米のようにもっと中古住宅の流通を増やすような政策を国が考えて早く手を打たないと空家の問題は悪化するばかりとなるのではないかと危惧します。
弊社では、中古住宅を流通させるために買主に安心して買ってもらえるよう建物状況調査(インスペクション)*¹に力を入れ、瑕疵保証保険の加入を促し、住宅履歴書をしっかり残す取り組みを行って参ります。
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