公道と私道について
そもそも建築基準法で言う道路とは、幅員4ｍ以上のものをいいます。
そのうち公道とは、道路法、都市計画法、土地区画整理法等の法律による道路です。
その他、この基準ができた昭和25年11月23日以前に既に現存していた道路。
新設、変更の事業計画のある道路で2年以内に事業が執行される予定のもの等が公道に当たります。
これに対して、私道は道路法によらず土地を建物の敷地として利用するため築造されたものいいます。
特定行政庁からその位置の指定を受けたものは位置指定道路といいます。
また私道は色々と条件がありまして、原則両端が他の道路に接していることとか、隅切りといって角地を削って空地にしなくてはいけないとか、排水に必要な側溝を設けるなどの条件が課せられます。
一方、幅員4ｍ未満の道でも、特定行政庁が指定したものは、道路とみなされます。
これは、建築基準法42条2項に規定されているので2項道路と一般的言われてます。
この2項道路に接している土地の場合は、道路との境界線はその中心線から2ｍの線になります。
ですので、土地の一部を道路利用に提供しないとなりません。
この提供した部分をセットバックといいます。
道路と言っても色んな道路があって、建物を建てる時に様々な制限を受けることになります。
この道路が公道なのか、私道なのかという判断は、市町村等の道路課にあります道路台帳で確認することができます。
一般的に路線価図を見て、路線価の数字が入っていない道路は私道の可能性が高いと思っていいと思います。
また、その道路が私道だと当然所有者がおりますので、これがまた厄介なことなのです。
一方、公図を見ると道路部分に数字が入ってますので、それで私道だと確認できるのですが、この私道に所有者が複数人存在している場合、また共有になっている場合と様々です。
そもそもその私道が建築基準法で認められている道路であるかどうかということで天地の差が出てくる訳で、認められていない私道にしか接していない土地には建物を建てることができません。
既に建っていたとしても再建築不可ということになります。
こんな土地を間違っても買ってしまうと何も建てられず、活用もできず大変なことになってしまいます。
また私道で所有者がバラバラになっている場合も水道を敷いたり、ガス管を延長したり等の工事は所有者の承諾を必要としますので勝手に工事を行うことはできません。
一方、所有者と言えども道路を自分勝手に利用することも禁じられてます。
植栽を置いたり、自分の車を常時駐車しておいたりとういうことも禁じられてます。
制限の多い私道ですので、公道に接している土地より当然価格査定評価が低くなることも理解しておかなければなりません。
マンションはともかく、一戸建てを購入する際はしっかり接道している道が、公道なのか私道なのか、幅員は何ｍなのか
といった基本的な調査を怠らないようにすべきです。
購入してから聞いてなかったでは済まされませんから。
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