小規模宅地の特例の注意点
今年40年ぶりに相続法が改正されました。
目玉は、配偶者の居住権で残された配偶者が安心して安定的に残りの人生を送ることができるよう改正された点ですが、今年4月から施行されております。
その他にも改正点がいくつかありますので暫く従前のルールと変わったことで混乱が生じることもあるかもしれません。
今回取り上げるのは、小規模宅地の特例です。
この小規模宅地の特例を簡単に説明すると亡くなった人、つまり被相続人が自宅として住んでいた家の土地の評価を8割引にしてくれる制度です。
1億円の評価の土地の上に家を建てて住んでいた人が亡くなった時、この土地の相続税評価を8割引の2000万円にしてあげますよという制度です。
自宅しか相続財産がなければ、相続税は全く払わなくても良いということになります。
この小規模宅地の特例が使えるかどうかということは、相続税の金額に大きな影響があります。
この小規模宅地の特例を使うえるための条件としては、色々規定されておりますので細かくここで説明することはできませんが、知らなかった、勘違いしてたということで条件を満たせず、この小規模宅地の特例が使えなくなることが少なくないようです。
その中から、被相続人が老人ホームに入居したがために小規模宅地の特例が使えなくなるケースをご紹介させていただきます。
被相続人が、老人ホームに入居しました。
すると自宅が老人ホームに移ったとみなされ小規模宅地の特例が使えなくなったらどうでしょう。
これでは、あまりにもご無体なことだということで平成26年に税制改正され2つの条件を満たせば小規模宅地の特例が使えることになったのです。
その2つが
1.介護が必要なために老人ホ－ムに入居した（→要介護認定が必要）
2.自宅を賃貸で貸し出したりしない
この条件を満たせば、老人ホームに入居しても小規模宅地の特例は認められるようになりました。
ところが、夫婦一緒に老人ホームに入居した3年後、夫が亡くなり長男が自宅相続した場合では、小規模宅地の特例は認められないのです。
このケースでは、自宅は空家とみなされ、長男(自分の家を所有)も同居していない訳ですので、同居していたことが基本条件の小規模宅地の特例は使えないことになります。
次に、父母が老人ホームに同時に入居することになり、その入れ替わりに長男が自宅住むことになったケースです。
老人ホームで父が亡くなり、長男が自宅を相続することになった場合、同居実績がないということで小規模宅地の特例は使えません。
その老人ホームですが外形的に老人ホームだとしても無認可の有料老人ホームに入居すると前段の2つの条件を満たしても小規模宅地の特例が使えないということも認識しておかないといけません。
きちんと都道府県の認可を受けていなければいけないのです。
このようにありがちなことで小規模宅地の特例が使えなくなる場合が少なくありませんので、注意が必要です。
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