不動産を売却すると譲渡所得に課税されます。
個人の場合は、保有期間が5年未満の短期譲渡所得、5年以上の長期譲渡所得に分けられ、ざっくりとした税率は、短期譲渡所得は約40%、長期譲渡所得は20%になります。
個人の場合は、税率の大きな違いから長期譲渡所得になるタイミングで売却されるケースが圧倒的に多くなります。
譲渡所得の計算式は、課税譲渡所得金額＝譲渡価額－（取得費＋譲渡費用）－特別控除
取得費とは、売った土地や建物を買い入れたときの購入代金や、購入手数料などの資産の取得に要した金額に、その後支出した改良費、設備費などの額を加えた合計額をいいます。
譲渡費用は、土地や建物を売るために支出した費用をいい、仲介手数料、測量費、売買契約書の印紙代、売却するときに借家人などに支払った立退料、建物を取り壊して土地を売るときの取壊し費用などです。
特別控除は、マイホームを売却した際に3000万円まで控除が認められるものが代表的です。
これに対して法人の場合は、短期、長期の税率区別はありませんので保有期間による税率の違いは考える必要はありません。
今回のテーマに挙げた買替特例ですが、保有期間10年が前提条件となり、事業用不動産を売却して別の事業用不動産を買い換えた場合、最大80%の課税繰り延べが認められ、課税される20%部分の税率も大きく軽減されるためメリットも大きく、この特例を使って資産の入れ替えを行う資産家が多いです。
ただ、土地の面積要件があって、買換不動産の土地の面積は300㎡以上、売却した不動産の土地面積の５倍以内という規定があり、簡単には該当する物件を探し出すことができず苦労します。
まあ、あくまでも税の繰り延べですので実際に課税されるタイミングでまた節税手段を考える必要が出てきまし、この制度も時限立法となっているので今後も継続的に使えるものではありません。
税制は、いつも同じルールで課税してくれないので、目先の課税逃れになるだけのこともあるかもしれませんので、きちんとシミュレーションしてから検討することが大事です。
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