近年、日本国内に住所のない外国人による不動産取引が増えてきております。
この背景としては、海外の主要都市の不動産価格が高騰していることが挙げられます。ニューヨーク、ロンドン、香港などは利回り2%前後でかなり高いことが確認できます。
これに比べて東京、大阪などの日本の主要都市は、4%前後の利回りを期待できることに加えて、円安の影響で利回りは実質6%前後で計算することができます。
割安感を感じた海外の人々が日本の不動産に投資しようと考えるのもごく自然なことかと思います。
では、海外在住の外国人は日本人と同じように日本の不動産を購入することは可能なのでしょうか？結論から言うと、他国で外国人が不動産を購入するよりハードルは高くないと言えるでしょう。
では具体的にどのような手続きで購入することができるのでしょうか？
まず本人確認ですね。
日本人なら、住民票、印鑑証明書、運転免許証等の公的証明書で確認できますが、海外在住の人は当然日本に住所がありませんので、それに代わる証明書が必要になります。
住民票の代わりになるのが、宣誓供述書です。あらかじめ海外の住所を聞いておいて、その国の公証人の認証を受け、それを住所の証明書とします。宣誓供述書は、日本の大使館領事部でも認証してもらうことができ、それを住所の証明書とすることもできます。
次に印鑑証明書に代わる証明書です。台湾、韓国は、日本と同じように印鑑証明制度がありますので、その証明書を使うことができます。印鑑証明書制度のない国の人は、日本に来ることができれば、その国の大使館でサイン証明書を発行してもらいます。日本に来られない人については、司法書士が宣誓供述書を作成し、それをその方の外国の住所に郵送します。その宣誓供述書を持って現地の公証人の面前で署名し、その署名を認証してもらって日本に郵送してもらえれば登記の時に添付書類となります。
契約の時も対応が必要です。
日本語を理解できない人であれば、通訳を付けることになる場合がありますが、通訳は外国人側で手配してもらうべきです。日本側で通訳を準備すると、後々認識、理解の相違等でトラブルが発生した時に説明を受けていない等の主張をされるリスクがあります。
媒介契約書、重要事項説明書、売買契約書は、日本語で作成された書面が正本になります。外国語訳の書類を作成したとしても、あくまでも日本語の書類が正本で外国語訳の書類は参考資料でしかありません。
また売買代金の支払いについてですが、外国人が買主で日本国内に口座を有していない場合は、送金元の金融機関で被仕向送金を行ってもらいます。
物件の決済、引渡しを安全に行うことを考えるのであれば、エクスローを利用します。エスクローとは、第三者に売買代金、登記費用、仲介手数料等などを信託で保全してもらうサービスです。売買条件が整った時にエスクローにより金銭を決済します。
海外に居住している外国人に対して売却代金等の金銭を支払う場合、外国人の受取金額の10.21%を源泉徴収する必要があります。
その他、外国人が売主の場合、賃貸契約、賃貸管理の場合など色々と通常の日本人同士の取引とは違う対応を求められますので、その都度確認しながら慎重に進めていくことが肝要になります。
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