皆様
お世話になります。
不動産関連、特に収益不動産に対しての融資環境は、先週以降ますます厳しさを増して来ました。
先週もいくつかの銀行の方々とお話しする機会がございましたが、ほぼ異口同音に仰られることは、スルガ銀行の不正融資の影響です。
スルガ銀行に関しては、書類改竄等の一連の不正融資に対して、組織ぐるみで行われていたことが推定できたと、第三者委員会からの報告が発表され、この報告結果を受け現在同行で検査を行っている金融庁から一部業務停止を含む行政処分が近々発表されるとみられております。
新任の遠藤金融庁長官は、同行の一連の問題発生原因がガバナンスの緩みに起因していたとして、次回の金融行政方針にも地銀を中心に、保険、証券に至るまで、その対応について盛り込むことを先だって新聞社のインタビューでコメントしておりました。
今後ますますマイナスの影響が出て来て遣り辛くなると考えられますので、不動産投資ローンの活用については知恵を縛って、また取引先との連携を探りながら進めていこうと考えてます。
今回のテーマは、消費者物価指数(CPI)と家賃 です。
2013年にアベノミクスがスタートし、日銀の総裁に現在の黒田さんが就任して以来、物価上昇率2％達成を目標に、異次元の金融緩和、マイナス金利政策の導入を実施して来ましたが、残念ながら物価は2％目標から大きく乖離して低迷したままです。
実は、消費者物価指数（以下CPI）の押し下げ要因(デフレ化要因)に家賃が影響しているという説を唱える人がいます。
CPIの中で1/4を占めているのが家賃なのですが、何とくなく家賃がデフレ要因になっていると言われても違和感を感じるのではないでしょうか？
実際の家賃の相場は、東京では2005年と比べると60％上昇してます。
全国的に見ても大きく下落している都道府県はほとんど確認できません。
では、何故デフレ要因となっているのかというと、その原因の一つが、家賃を払う必要のない持家の人も近隣相場から家賃を弾き出し仮想的に借りていることとして家賃の計算に含めているからだと言うのです。
これを帰属家賃と言います。
そして、この帰属家賃は経年劣化分を調整していないのです。
30年前に5000万円で購入した住宅の帰属家賃が20万円だとして、30年後この住宅の価格が2000万円になっていると帰属家賃は8万円と計算されるらしい。
仮にこの人が賃貸で30年住み続けていたとしたら、ここまでの家賃下落にはならないはずです。
むしろ家賃は30年前より高くなっているケースの方が多いと思われます。
なので、CPIの1/4を占める家賃が実態の家賃とかなり乖離していることがCPIの押し下げに繋がっていると主張されている訳です。
これが事実だと、家賃を現行の相場家賃に置き換えることで、物価目標にかなり近づくのかもしれません。
よく不動産はインフレに強い投資商品だと言われます。
仮にCPIが2％達成されたとしたら実際の物価上昇率より遅れて緩やかでありますが、家賃も連動して上昇していくのが一般的です。
家賃が上昇していくと、銀行が物件価格を査定する時によく使う収益還元法(その不動産がどのくらいの収益を生み出すポテンシャルがあるか)では、不動産価格も物価上昇率に連動して上昇していくはずです。
また不動産の価格は、仮想通貨やFXのように目まぐるし価格が上下したり、ある日突然半分になってしまったりという急激性リスクはなく、揺るやかな動きで上下していくため慌てて売却したり、今日即決で購入を決めなくてはいけない商品ではありません。
ただ、不動産は流動性に劣っているので、価格下落基調の時に強気な価格設定を続けていると売却タイミングを逃し、
結果的に大きく下げた価格で売らざるを得なくなることはあるかもしれません。
ですので、急激性リスクは少ないと言えども、今後トレンドを見極めて適正な価格設定を把握しておくことが大事だと思ってます。
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今後のセミナーの予定です。
9月27日 (木) 18：30～20：00 中央区日本橋公会堂 第1洋室
10月 6日 (土) 13：00～15：00 箱崎コミュニティ会館
10月10日 (水) 18：30～20：00 箱崎コミュニティ会館
10月17日 (水) 18：30～20：00 箱崎コミュニティ会館
10月27日 (土) 13：00～15：00 箱崎コミュニティ会館
＊セミナーのレベルは、未経験者～不動産投資ビギナーが対象の内容です。
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皆様もお時間がございましたら、ご参加ください。
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