Author: vicweeve_admin

皆様

 

 

今年もお世話になりました。
来年も宜しくお願い申し上げます。

 

 

今年も今日と明日の2日間になりました。
皆様にとっては、良い年でしたでしょうか？

 

 

今年は、大リーグの大谷俊平選手で始まって、大谷翔平選手で終わった1年だったというのが個人的な感想です。

 

 

元旦に能登半島地震が起こり、未だ復旧ができていない地域も少なくない状況で、過去の大地震の時がそうだったように震災関連死が増えることが心配です。特に高齢者の多い地域なので、尚更です。

 

 

政治の世界では、政治資金の問題で自民党が少数与党に転落し、今後の状況次第では政権交代も現実味を帯びてくるかもしれません。

 

 

他国に目を向けると隣国の戒厳令は驚きました。今後尹錫悦大統領がどうなっていくのかも注目したいところですが、過去の韓国の大統領は軒並み投獄され、犯罪者のレッテルを貼られてきましたが、何でなんでしょうね。

 

 

一番の懸念は、アメリカのトランプが来月から大統領に返り咲くことです。パリ協定、WHOからの脱退を示唆しておりますが、地球温暖化や感染症のパンデミックより自国のことしか考えていない政策を次々打ち出された時、世界はどう対処していくのでしょうか？

 

 

気掛かりなことの多い2025年になる予感がありますが、皆様にとっても良い年になることをご祈念させていただき、年末のご挨拶とさせていただきます。

 

 

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皆様は、ご自身の相続、ご家族の相続について何か対策を図っていますか？

 

 

国の国民生活基盤調査によると、相続のことについて考えたことがある人は全体の60％、実際に何らかの相続対策をしていると回答したのは、全体の20～30％だったそうです。

 

 

この数字をどう読み解くかですが、相続税を支払っている比率は相続発生件数の約9％ですので、相続税を支払う必要のない人たちも相続のことを考え、相続対策をしているということになります。

 

 

相続対策をしていると回答した人の年収がいくらくらいかということを確認すると、年収600～799万円が一番が多かったということです。

 

 

資産額で見てみると、平均値が約3,200万円、中央値で1,600万円ということです。

 

 

相続税の基礎控除が、3,000万円+法定相続人×600万円ですので、相続人が妻、子2人の3人だと、基礎控除額は4,800万円なので、既に対策を図っていると回答している人の多くは、やはり相続税がかからない、もしくはかかっても大きな金額にならないような人たちであると思われます。

 

 

何故この層が相続対策に取り組んでいるのでしょう？

 

 

相続税がかからないから対策を取らなくてもいいかというと、実際相続でもめている人達の結構な割合を確認すると、相続税の対象になっていない人たちが過半数以上であることが確認できます。

 

 

相続でもめた経験がある人がどのくらいいるかというと78％もいるそうです。また司法統計によると、遺産総額1,000万円以下の場合のトラブルの割合は32％、1,000万円～5,000万円までは43％ということで、75％が相続税の対象になっていない、あるいは大きな金額の相続税を支払う必要のない人たちだと分かります。

 

 

何で相続税を払う必要が無いのにこんなにも多くの人達が相続で揉めるのでしょうか？最も考えられる理由としては、相続財産の大半が自宅等の不動産であるケースが多いからと推察します。

 

 

被相続人の親と同居していた相続人である子は、親の面倒をずっと看て来たし、生活の拠点になっている自宅を手放すことに抵抗が生じることは当然かと思います。このケースで自宅を相続させてもらうために他の相続人に現金(代償金)を渡すことができれば揉めずに済みますが、大概の場合は代償金を払うだけの現金を用意していないことで、遺産を独り占めするように思われ揉めるのです。この場合の対策としては、早くから生命保険に加入しておけば防げたケースかと思います。

 

 

では相続対策済と回答している人たちは、何をして対策を図っているのでしょうか？

 

 

遺書を書いている人が多いのかもしれませんね。
あとは何をされているのか不明です。

 

 

一方資産を沢山お持ちの方々は、当然色々と対策を実行していると思いたいのですが、仕事でお付き合いさせていただく資産家の方々は意外と綿密な対策を実行している人は多くないなと感じます。対策を実行しないままその時を迎えてしまったり、認知症になって何もできなくなってしまったりという残念な人たちもいるのではないでしょうか？

 

 

相続対策は、税理士に任せているので問題ないと言われる資産家の方が多いのですが、実際に何をして対策を講じているか全く把握していない資産家の方々が本当に多いです。このような状況で相続が発生した時に様々な問題が発生します。

 

 

本来特定の資産を特定の相続人に相続させようと考えていたものの実現できず、本来支払わずに済んだ筈の相続税を払う羽目になったり、揉めずに相続させようと考えていたのに相続人間で揉め、調停～裁判となってしまったりと泥沼になってしまったケースも少なくありません。

 

 

今後このような残念な相続にならないように、新設した相続の会社でご相談をお受けしていこうと思います。

 

 

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東京のマンションの価格の高騰が続いていますが、一方戸建の価格は東京の周辺から下落基調が見て取れます。

 

 

この現象は、どうして生まれているのでしょうか。

 

 

東京のマンションの価格が高騰している一つの要因としては、外国人を中心とした投資マネーの流入を挙げることができます。海外の主要都市に比べて利回りが高く、それに加えて円安の効果もあり、外国人から見る実質的な利回りは、名目の利回りより2〜3%高くなっていることが大きいと思います。

 

 

一方、戸建は基本的に投資マネーの流入が少なく、自宅として購入する、いわゆる実需層が圧倒的に多いため、マンションの価格に追いついていけなかったためマンションと同じように高騰することにはならなかったと思います。

 

 

とは言え、マンションの価格の高騰、コロナ禍で在宅勤務の浸透などなどで郊外の戸建の価格も上がっていたことで、買いたくても買えない層が増えてきており売買取引の動きが鈍くなっていると感じます。

 

 

戸建の大手ハウスメーカーは、分譲している戸建が売れないため資金が枯渇し始めて土地の仕入れが思うようにできなくなっておりました。土地の仕入れができないとハウスメーカーにとっては、致命的となりますので、損失やむなしでかなりダンピングした価格で既存の物件を売却するといった苦肉の策に出るハウスメーカーも増えてきました。

 

 

このようなハウスメーカーの対応が相場の引き下げに繋がり始めているのかもしれません。

 

 

かつて一般的だった住宅すごろくのあがりであった庭付き一戸建は、現在ではあがりではなくなってしまったかもしれません。

 

 

少子化で庭付き一戸建のニーズは今後も減っていくでしょうし、子どもたちが巣立った後一軒家を持っていることの負担の方がよりクローズアップされていくのではないでしょうか。

 

 

昨今、リバーモーゲージ、リースバックという仕組みを使って自宅を手放す人が増えつつあるように感じますが、結婚して親と同居するケースも少なくなってきてますし、親の家を相続して住む子どもも少なくなっていますので、今後更にその傾向は顕著になってくると思います。

 

 

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中国人が日本の不動産を買い漁っている？
イメージとして定着した都市伝説みたいなものですが、実際はどうなんでしょうか。

 

 

2023年の海外の日本不動産投資額の1/4が中国人だというデータがあります。というと然程ではないのかなとも思いますが実態は、コロナ禍が終わって以降、投資額がかなりの勢いで増加しているようです。

 

 

ただ中国には、国外に資産を持ち出す際の規制によって、中国人一人当たり年間5万米ドルが上限となっており、この額を超えて持ち出すと罰金、禁固刑が科されるリスクがあります。5万米ドルでは、日本の不動産を購入することができないので、家族、親戚、友達にお願いして送金してもらい、その金額をかき集めて購入するような話しも聞いたことがあります。

 

 

あるいは、香港経由で送金する方法です。ただ、香港は完全に中国の一部となってますので、先述の一人当たり5万米ドルの制限はあります。その規制を掻い潜って送金しようとすると逮捕されるリスクがあるので、慎重に行う必要があります。

 

 

日本に法人を設立して法人に送金する方法、時計等の高価な小物を持ち込んで日本で換金する、仮想通貨で送金する等涙ぐましい努力をされている中国人もいると言われてます。

 

 

とは言え実態はよく分からず、数億円の物件を購入している中国人も多くおりますので、何らかの方法で資金を日本に持ち込んでいるのは間違いありません。

 

 

こんなに苦労しても日本の不動産を購入したいと思っている中国人の理由は何なんでしょう。一つには移住先を確保しておきたいという思惑があるのだろうと思います。特に子供達の移住先だと思います。

 

 

アメリカの次期大統領がトランプ氏に決まり、ただでさえ経済状況が芳しくない昨今、米中関係が悪化していくことを危惧していることもあるでしょう。また台湾有事が起こった時の中国経済のダメージを想定している中国人もいるでしょう。

 

 

不動産に関しては、中国ではバブルが崩壊し不動産価格の暴落が起きて、無理して借金してまで中国の不動産に投資していた中国人は、現在非常に厳しい状況にあります。

 

 

また、中国の不動産の土地は地方公共団体から借りているもので、所有している訳ではないので、土地の所有権が持てる日本の不動産はとても魅力的に写っているようです。

 

 

昨日、中国から来日された方に日本の不動産をいくつかご紹介させていただきました。当初4人で来日すると聞いてましたが、結局来日できたのは1人だけでした。直前になって中国政府から出国を認めてもらえず、日本にやって来ることができなかったのです。

 

 

弊社としても大変残念ではありましたが、中国の人とのビジネスは最後まで何が起きるか分かりませんので、ある意味想定内でもありました。

 

 

次に来日できた時にはまたお世話させていただこうと思います。

 

 

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ペロブスカイト太陽電池は、次世代の太陽電池として注目を浴びてます。
何が従来の太陽電池と違うのかというと、薄く、軽く、折り曲げ可能、室内のLDEの明かりでも発電できる等のメリットが挙げられ、そしてどこにでも設置することが可能です。

 

 

例えば、建物の壁面、曲面の物体、耐荷重の小さな屋根、車、ドローン、、、様々な場所に設置が可能だと考えられております。そしてこのペロブスカイトの開発に先行しているのがどこの国かと言うと、それは日本なのです。

 

 

日本は、ペロブスカイトの主要な材料となるヨウ素の生産が他国に比べて非常に多いことがこのペロブスカイトの開発に期待されている理由でもあります。日本のヨウ素生産量の8割を千葉県で生産しており、千葉県の生産量は、世界全体の1/4も占めております。千葉県には南関東ガス田があり、このガス田では、天然ガスとヨウ素を含む地下水が大量に存在しており、このことがヨウ素の生産量の世界的なシェアの多さに繋がっています。

 

 

日本政府は、2040年までに原発20基分の発電量である20ギガワットの発電を目指し再生可能エネルギーの最大電源化を計画しております。老朽化した原発の再稼働を認可し、また耐用年数も40年とされていたものを20年の延長を認めるようになりました。福島の原発事故を思い出すまでなく、原発は決してコストの安い発電システムでないし、一度事故が起きると何十年にも渡って後始末をしなくてはなりませんので、再生可能エネルギーへのシフトが期待されているのですが、遅々として進んでいない感じを拭えません。ですので、このペロブスカイトには大きな期待をかけたいと思いますので、是非国家プロジェクトとして2050年のカーボンニュートラルの切り札となるよう官民挙げて進めていって欲しいと思います。

 

 

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プロパンガススキームとは、プロパンガス業者が賃貸借物件のオーナーと契約を結ぶ際に、ガス関連機器と設備の無償貸与を行う長い間当たり前のように行われてきた商慣習です。

 

 

どういう機器、設備が提供されるのかというと、給湯器、コンロ、エアコン、防犯カメラ、インターネット回線等ガスと直接関係無いような機器、設備を賃貸物件オーナーに無償で貸与するものですが、その費用は入居者の家賃に転嫁されていて、入居者にはそのことは一切伝えられていないため、家賃の不透明性が問題となっておりました。

 

 

またこの他ガス管の無償貸与も大きな問題になってきます。建物を建てる時にガス管の所有権をプロパンガス業者に保留したまま建てるため、建設費の中にガス管の設置費用が含まれず見た目安く建設をすることが可能になります。ただ、ガス管の所有権はプロパンガス業者にあるためプロパンガス業者を変更しようとしたり、都市ガスに切り替えようとすると多額の違約金を請求されることになります。

 

 

プロパンガススキームは、今年から段階的に禁止されることになりました。そして来年の春頃には、三部料金制が導入されることになります。三部料金制とは、基本料金、従量料金、設備利用等料金に分け透明性を高めます。

 

 

このプロパンガススキームの禁止は、賃貸物件のオーナーにどのような影響が出ることになるでしょうか？今までプロパンガス業者から無償貸与を受け、使用量を賃借人の家賃に上乗せしていたとしたら、それができなくなり、自ら費用負担しなければならなくなります。

 

 

このプロパンガススキームをフルに活用していた賃貸物件のオーナーにとっては、キャッシュフローの悪化を招くことになり、維持管理が難しくなるかもしれません。賃借人の家賃の見直しも求められることも考えられます。またプロパンガススキームによって高い家賃を払わされていたと憤った賃借人から訴えられたり、余計に払わされたと考える賃借人から返還請求を起こされることもあるかもしれません。

 

 

都市ガスが普及しているエリアにも関わらずプロパンガスから供給を受けているマンションやアパートがありますが、かなり高い確率でこのプロパンガススキームを活用していたと見ていいと思います。

 

 

今回のプロパンガススキームの禁止は、様々な方面で少なくない影響が出てくることが予想され、それが収益不動産の取引にも影響を及ぼすことになるかもしれません。

 

 

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昨今、相続を巡る争いが増えてきているようです。2015年に相続税の基礎控除がそれまでの6割となったため、相続税を支払わなくてはいけない対象が全体の4%程度から9％と倍増し、地価高騰の影響から更に増加傾向にあります。

 

 

ただ、係争となるケースを見ると相続税を納めなくてはならない多額の遺産を相続したケースより、相続税を納める必要のない基礎控除の額内であるケースが実は多いのです。どうしてなのかと思いますが、金額だけじゃない何かがあるんでしょうね。

 

 

家族のあり方、家族構成も一昔前と様変わりしてきているので、今まで事例として無かったケースも出てきてます。

 

 

先だって最高裁で出された判決があります。養子縁組前に誕生していた子は、実の親の相続を引継げるかという係争案件の判決です。養親から見ると姪に当たる人と養子縁組を行なったことで、その養親の実子と兄弟となったケースですが、元々は従兄弟であった関係性です。

 

 

養子の兄が死亡した時に養子となった母親が兄の遺産を相続する権利があり、母親が亡くなった後にその子が代襲相続の権利がある筈と起こした裁判です。

 

 

争点は、養子の母親が養子縁組を行う前に生まれていた子に代襲相続の権利があるのかという点でしたが、高裁で養子の子の訴えを認め代襲相続の権利ありとしたものの、最高裁でその判決が覆され養子縁組前に生まれていた子に兄の遺産を相続する権利はないとされたものです。

 

 

相続に関しては、民法の規定が適用され、その民法の条文の中には長い間改正されず、今の時代にそぐわない条文、当時は想定していなかったケースが出て来ることで新たな判例が出され、今までの常識を覆すことがこれからも出て来るのではないかと思います。

 

 

日本ではあまり一般的となっていない信託という考え方がだんだん浸透、活用されていくことが予想され、民法に縛られない信託法を活用した不動産を主とした資産の継承をアドバイスしていきたいと思います。

 

 

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2025年4月に建築基準法が改正されます。現在は、木造2階建までの建物、延べ床面積500㎡までの平家の建物については、新築の建築確認申請時の構造計算、またリフォーム工事の際の建築確認申請、審査が義務付けられておりませんでした。

 

 

この審査省略制度の対象となっている建物を「4号建築物」と言いますが、この制度が廃止されることになります。来年4月からは「新2号建築物」と「新3号建築物」が新たに設けられることになります。

 

 

これにより、木造2階建の建物は、構造計算を省略することができなくなります。具体的には、「構造関係規定等の図書」と「省エネ関連の図書」の提出が必要になります。

 

 

設計士は、これらの書類を新たに作成しなければならなくなり、コストも増加しますし、工期も長くなることも出てきます。

 

 

今回のテーマであります戸建投資に大きな影響を与えることになるかもしれません。戸建投資は、築年数の旧い戸建をDIYなどでお金をかけずにリフォームをし、20%程度の高い利回りを実現する投資方法で、サラリーマン投資家を中心に広がっています。

 

 

今回の建築基準法の改正により、大規模な修繕工事を行おうとすると建築確認申請が必要になります。建築確認申請を行うには、検査済証が必要なりますが、築年数の旧い戸建の多くは、検査済証を取得していない物件が大半ですので、大掛かりなリフォームを行なうことができなくなるかもしれません。

 

 

また旧い戸建ての中には、建築当時は法律に抵触していなかった物件もその後の法改正により現行の法律の基準を満たさない物件も結構な数あります。いわゆる既存不適格物件と言われる物件です。

 

 

大規模な修繕工事を行なうには、建築確認申請が必要になりますが、現在の建築基準法に適していない物件は、建築確認申請を行なうことができなくなります。

 

 

空家がどんどん増えている今の日本で今回の法改正は空家の有効活用の観点からすると足を引っ張ることに成りかねず、このまま法が施行されるかどうか注目していく必要があると思います。

 

 

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