1~4月の全国の地価の動向が国土交通省から「地下LOOKリポート」で発表され現況が明らかになりました。
これによると地価の上昇のスピードが鈍化してます。
地価が下落した調査地点があり、下落地点が出たのは実に6年ぶりのことだそうです。

 

 

 

いかに全国の地価がこれまで上昇続けていたかが改めて分かりますが、今回下落した地点は全国4か所で横浜市元町、福岡市大濠、岐阜県岐阜市、高松市丸亀町の4ヶ所で、いずれも観光業への依存度が高い地区です。

 

 

 

ここ数年全国地価上昇率No.1を続けている沖縄県那覇市県庁前も下落には至らなかったものの横ばいという結果となり、同じく北海道でもインバウンド景気で地価が上昇していた地点が今回の調査で横ばいになりました。
次に発表される5~8月までの地価の動向でどのような結果が出て来るのかかなり心配になって来ます。

 

 

 

経済活動がほぼ制限なく再開されたとは言え、もうコロナ前の状態に戻ることは間違いなくないでしょうし、新しい生活様式、リモートワークを中心とした仕事のやり方、オフィス不要論などにより地価に大きな影響が出ることも予想できます。

 

 

 

またワクチンが開発されるまではインバウンドにも期待もできないでしょうから、ホテルを中心とした観光業の業績悪化が地価に及ぼす影響も甚大になってくると考えるのが自然かと思います。

 

 

 

6月に入って様子見をしていた住宅購入希望者の動きが活発になって来たと最近よく耳に入って来ますが、緊急事態宣言中の3~4月頃と比較して言ってる人が多いと思われ、とても回復してきたと言えるレベルではないと考えてます。

 

 

 

さて、この状況下でどう結果出していくのかは各々の知恵比べですかね。
今だから大手に打ち勝つ何かを見つけて手を打てれば 、チャンスに変えていけるかもしれません。

 

 

 

 

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東京都の5月1日現在の人口が初めて1400万人を超えました。
若年層の就職・進学に伴う転入が人口増加の主な要因のようです。

 

 

 

新型コロナウイルス感染拡大防止のために緊急事態宣言が発出された後も東京都の人口流入は続いていたということで、4月も2万人も増加し東京都の一極集中はますます進んでいる状況です。

 

 

 

一方、外国人については入国制限が継続しているため、人口は大幅に減少しておりますので、人口増加の大半が他の道府県からの転入ということのようです。

 

 

 

さて、今後も東京に人が集まって東京一極集中が更に進んでいくのでしょうか?

 

 

 

実は、ここ数週間の間に都心の築浅のマンションの部屋を売却して地方に転居を考えているという人とお話しすることが何回かございました。
そのうちのある方は、今年1月に完成した中央区のマンションを新築で億単位の価格で購入したという方ですが、オフィスがテレワーク中心になってきて、今後も継続するようなので、出社する必要が無いのであれば郊外に転居しようかと考えているとのことでした。

 

 

 

他の方々も同じような動機でマンションの売却を考えていらっしゃるようでした。

 

 

 

業者仲間からの情報でも、このような方が 増えているようで、その影響で地方の戸建ての売物件への問い合わせが増えて来ているとのことです。
この人たちが本当にすぐに行動に移すかどうか何とも言えませんが、そういう流れは間違いなく出て来ていると思われます。

 

 

 

オフィススペースの縮小を検討している企業も増えて来ており、在宅勤務が常態化して通勤する必要がないのであれば、企業側としては都心に広いスペースを確保する必要はなくなりますし、従業員の方もそれなら環境の良い場所に移り住みたいと考えるのも自然かもしれませんね。
今後このような流れが加速するようなことになれば、東京一極集中は解消され、地方の人口増加のきっかけになるかもしれません。

 

 

 

地方公共団体には最大のチャンス到来となるかもしれないので、子育て環境をしっかり整備できれば、多くの子育て世帯を誘致することができるようになるかもしれません。
そうなったら、保育園の待機児童問題は解消されますね。

 

 

 

フィリピンでも新型コロナウイルス感染拡大阻止のため外出禁止令が2か月間続いたのですが、このことでベビーブームを引き起こすきっかけになるかもしれないと報道されてました。
ただでさえ人口増加のペースが急な国なのですが、更にベビーブームが起こったら日本の人口を抜き去る日も遠くないかもしれません。

 

 

 

日本も地方へ転居する人が増え、在宅勤務で子育てすることが一般的になり、その結果ベビーブームが起こることに期待してもいいかもしれません。
それで、少子化に歯止めをかけることができたら最高ですね。

 

 

 

コロナウイルスによって今まで色々な国の機関や民間のシンクタンクが予想してきた将来シナリオが大幅に変わってくるかもしれません。
この危機的状況が、生活様式、働き方だけでなく、国のある方さえ変えていくこともあるかもしれません。
いい方向に想定外が起こってもらいたいものです。

 

 

 

 

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新型コロナウィルスによって生まれた新しい生活スタイル。

 

 

ソーシャルディスタンスを意識しながら、人付き合いを行う、リモートでも対面時と変わらず違和感なくコミュニケーションが取れるように慣れる、努力することが求められます。

 

 

もうコロナ前の状態には戻ることはできないと思った方がいいかもしれません。

 

 

ただ、悲観的にこれらのことを考えると、将来に何も期待できず絶望的になったりする人も出てきてしまいますので、ポジティブに変化に対応することを心掛けることが大事だと思います。

 

 

正にダーウィンの進化論ですね。

 

 

 

 

コロナは、働き方もまた変えることになるでしょう。

 

 

人との接触を極力減らし、モニターを通してのコミュニケーションを当たり前にしていかなければならなくなると思います。

 

 

子供の頃に見ていた未来を描いたアニメの世界そのものですね。

 

 

 

 

これから何年か先にこの世から無くなる仕事も出てくるでしょう。

 

 

テクノロジーの進化によって今までも多くの仕事、業種がこの世の中から消えていきました。

 

 

デコンストラクションと呼ばれるものです。

 

 

 

 

新しいビジネスモデルを生み出すことができないと生き残れない業種、職業もあるでしょう。

 

 

逆発想で言えば、ビジネスモデルを変える最大のチャンスが来たという言い方もできます。

 

 

 

 

2014年にイギリスのオックスフォード大学がAIの進化によって無くなる職業というものを発表したことがあります。

 

 

それが以下の職業です。

 

 

 

 

皆様の今の仕事はありますでしょうか?

 

 

私の不動産のブローカーは見事にリストアップされます。

 

 

もう既に無くなりつつある職業も確認できます。

 

 

新しい生活スタイルにおいて今のご自身の仕事をどう進化させ、成長させていけるかとても難しい問題に直面することになりまし、何も手を打たないとより早く無くなってしまうかもしれません。

 

 

 

 

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東京カンテイから4月のマンションの売出価格の発表がありましたが、それによると首都圏の売出価額は前月比1.3%安となり、2ヶ月連続で価額が安くなりました。

 

 

ただ、都心6区に限ってみますと0.8%高、東京23区では1.1%高となり、東京とそれ以外の地区での2極化が更に進んでいるよう見えます。

 

 

不動産の価格の推移についてはタイムリーに反映されるものでないので、数ヶ月経って振り返ってみた時に果たしてこの状態が続いているかどうか何とも言えないところですし、前段の価額は、売出価額であることから、最終的な売却価額はもしかしたらもっと安くなっていたということが後で判明することになるかもしれません。

 

 

 

 

ここ1ヶ月、不動産投資を行いたいと申し出てこられる方が急に増えてきたなと感じてます。

 

 

恐らくこれから不動産の価額が下がって行くだろうと先読みして、史上最低金利の今、チャンス到来とばかり意欲を高めている人が多くいるのだろうと思います。

 

 

将来的には、国債を増発している訳ですから金利が上がってくると考えておくことが自然だと思いますので、理に叶っているのかもしれません。

 

 

 

 

今後、金融機関の融資のスタンスがこのコロナ禍で変化が表れてくれば確かにチャンスかもしれませんが、現状はやりたくても易々融資してくれませんので都合よく不動産投資を始めることは難しい状況であることは変わりません。

 

 

株についても日銀がETFを買い増して株価を下支えしていることもあり、投資経験のない個人が今がチャンスと証券口座の開設を行っているために、新設口座数が急激に増えているようです。

 

 

さてこれが吉と出るか、凶と出るか、直ぐには答えは出ませんが、一攫千金を狙って投資して成功できる人は一握り、ブームに乗り遅れてはならないと風吹けば桶屋が儲かる的に投資する人の確率はどうなんでしょう?

 

 

過去に大きく景気が悪化した時のことを振り返ってみると、実のところかなり厳しいだろうと思わざるを得ません。

 

 

2000万円年金不足問題から将来への不安を感じている若い人が多いので、何かしなくちゃいけないと考えることはとても大事なことだと思います。

 

 

 

 

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緊急事態宣言が発出されて以降、多くの企業が社員を在宅勤務にし、仕事のやり方もリモートワークに変えて来ました。

 

 

ただ、業種や会社の規模によっては、在宅勤務をさせたくてもできない会社も少なくないと思います。

 

 

テレワークもそれなりのIT環境が整っていないと完全に実施することもできません。

 

 

在宅でテレワークするには最低限パソコンが必要で、マイク、カメラが付属されているというのが最低条件ですが、パソコンにその機能がついていないと外付けする必要があります。

 

 

アマゾンでテレビ会議用のカメラを購入しようと思ったら、在庫切れのものも結構あって急遽テレワーク用に買い揃えようとしてる人が多いのがよくわかります。

 

 

また一家に一台しかパソコンがないとなれば、オンライン学習を行う子供との取り合い、夫婦ともに在宅勤務だと尚更です。

 

 

また家の中に集中して仕事ができるスペースが必要になります。

 

 

子供やペットにじゃれつかれながら仕事をしている光景をテレビで見たことがありますが、これではまともな仕事はできません。

 

 

ですが、会社が在宅勤務の環境をしっかり整えてくれれば、出勤して仕事をさせるより通時間時間がなくなるので、生産性・効率も向上していくと考えている経営者も多くなっているようです。

 

 

そして、いざやってみたら予想していた以上に仕事が回り、特にボトルネックになるようなこともなく、出勤して仕事している時と業務の質も効率も変わらないか、あるいはそれ以上の成果を挙げている社員も多いようです。

 

 

これならこのまま在宅勤務を継続していこうと決めた会社も出て来ております。

 

 

有名なところでは、ドワンゴやGMOの名前が挙がっておりますが、IT企業を中心にこの動きは加速していくと予想されます。

 

 

こうなるとオフィス不要論なるものが言われるようになってくる訳です。

 

 

新進のIT企業は東京の中心の一等地のビルにオフィスを構えている会社も多く、社員数がどんどん増えているので、増床、移転を繰り返しております。

 

 

現在オフィスの空室率は空前の0.6%という低い水準となっており、空室はほとんどない状態で、今後も新築されるビルの入居も多くのところで既に決まっている状況です。

 

 

ところがオフィスがもう必要ないということになるとどうなっていくのでしょうか?

 

 

それが既にREITの指数に現れて来ております。

 

 

以下のグラフはREITの東証指数と日経平均の推移ですが、日経平均は3月にコロナの影響で大きく値を下げたものの、日経平均は4月に入ってかなり戻してきているのがお分かりいただけると思います。

 

 

 

 

これに対してREITの指数が追い付いていない状況です。

 

 

これはREITに組み込まれているオフィスビルの解約が相次ぎ、賃料が入って来なくなることを見越しての動きかと思います。
この指標を見る時、REITに日銀が買取枠を倍にして下支えしていることも見逃せないところです。

 

 

ただ、オフィスの賃貸契約は解約するには6か月前通知が一般的ですので、リアルに賃料収入がなくなっていくのはそれ以降のことになります。

 

 

オフィスの家賃相場は空室率と反比例しますので、解約が相次ぎ空室率が上がってくると家賃は下がり始め、家賃が下がれば投資利回りの低下に
つがりますので、売却価格の下落を招くことになるかもしれません。

 

 

在宅勤務をどのくらいの会社が本格的に導入するのか、それによってオフィス契約が解約されるのか、増床計画・移転計画が白紙に戻されてしまうのかを今後より注視していきたいと思います。

 

 

 

 

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当社ではこの度、船橋市居住支援協議会(住まいるサポート船橋)の協力不動産会社として登録させて頂きました。

 

 

【船橋市居住支援協議会ホームページ】
http://sumasapo-funabashi.com/

 

 

近年、住宅確保要支援者と言われる、低所得者、高齢者、障害者、子育て世帯において、家賃保証会社の保証が得られず住宅を確保し辛い人が増えて来ております。

 

 

これらの層の人達に国や地方公共団体が進める住宅セーフティネット制度を利用して、弊社が扱う空家等を活用することで住居の提供を行っていきます。

国土交通省は4月7日に「新型コロナウイルス感染症に係る緊急事態宣言を踏まえた工事及び業務の対応について」と題した通知を出しました。

 

 

緊急事態宣言時も、河川や道路などの公共工事は事業の継続が求められていますが、緊急事態措置を実施すべき区域では、受注者から工事などの一時中止や工期または履行期間の延長の申し出があった場合は、受発注者による協議を行ったうえで対応するようにとのことがこの通知の内容です。

 

 

その措置に伴う経費を発注者たる国交省が適切に負担するとあります。

 

 

 

 

一方、住宅関係ですが、国土交通省は2月27日付で建設業団体などに向けて、「新型コロナウイルスの感染拡大に伴う建設設備の部品供給の停止等への対応について」という通知も(緊急事態宣言発出で廃止されましたが、)出しておりました。

 

 

新型コロナウイルス感染症の拡大に伴い、トイレ、システムキッチン、ユニットバス、ドアなどの建材・設備の部品の供給が滞っていることから、納品が遅れて、日本国内の建築工事で工期が延びるなどの事態が想定されておりました。

 

 

そこで、それらの設備が未設置の状態で工事を完了させても、建築基準法に基づく完了検査を実施するように各自治体の担当者や指定確認検査機関に求めたものでした。

 

 

現在、納入の遅れから住宅工事が止まってしまって完成時期を大幅に延期している現場も少なくありません。

 

 

通常、未完成の分譲マンションや分譲住宅を広告する場合には、入居予定年月を記載する必要がありますが、公益社団法人首都圏不動産公正取引協議会は、新型コロナウイルスの影響が続いている間の暫定措置として、入居予定時期を「未定」と表示することを一時的に認めております。

 

 

工事がストップすると、その分、入居予定も遅れる可能性が高い訳で、このことが「住宅ローン減税」にも影響が及びそうです。

 

 

「住宅ローン減税」は、返済期間10年以上の住宅ローンを利用して住宅の新築・取得または増改築などをした場合、毎年の住宅ローン残高の1%を所得税などから10年間控除する制度のことです。

 

 

昨年の10月に消費税率が10%に引き上げられ、その住宅取得対策として、2019年10月1日から2020年12月31日までの間に入居する場合は、控除期間が13年間に延長となる特例措置が行われることになりました。

 

 

ところが、新型コロナウイルス感染症による影響で設備などの納入がされず入居が遅れると、この「2020年12月31日まで」というのが問題となる可能性が出てきた訳です。

 

 

この問題に対して、国土交通省から4月7日に「住宅ローン減税の適用要件の弾力化について」という発表がありました。

 

 

新型コロナウイルス感染症の影響により、2020年12月31日までの入居期限に遅れた場合でも、要件を満たせば2021年12月31日までに入居すればよいというものです。

 

 

その要件としては、注文住宅を新築する場合は2020年9月末までに、分譲住宅・既存住宅を取得する場合と増改築等をする場合は2020年11月末までに契約が行われていることになります。

 

 

このように、この新型コロナウイルスの影響は様々なことに今後も影響を及ぼしてきそうですね。

 

 

 

 

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添付のグラフは、日経平均と東京都心3区の中古マンションの価格の推移を2008年1月から表したものです。

 

*都心3区とは、港区、中央区、千代田区です。

 

 

 

 

不動産の価格、地価は、日経平均の動きに連動しているとよく言われます。

 

 

特に東京の不動産価格は、その傾向が他の地区よりリンクが強いと言われます。

 

 

添付のグラフを見ていただくとパッと見た感じ確かにそんな感じを受けると思います。

 

 

一番左端の2008年と言えばリーマンショックが起こった年ですが、実際にリーマンブラーザースが破たんしたのは9月です。

 

 

その辺りから日経平均もマンション価格も大きく下落し、黒田日銀総裁就任後に行われた異次元の金融緩和政策が行なわれるまでの長い間低迷を続けました。

 

 

その後は市場にマネーが大量に供給され日経平均も不動産価格もV字回復の如く右肩上がりに伸びて行った訳です。

 

 

大きく見るとほぼ連動しているように見えますが、どちらが先行するのかという視点で見ますと、リーマンの年においては、不動産市場は既に異変をキャッチしていたのか1月頃から大きく下落を始め、日経平均が後を追う形になってます。

 

 

 

 

では今回のコロナウイルスの影響はどうなのでしょうか?

 

 

日経平均の直前のピークが2万4000円前後で現在は1万9000円台を推移しております。

 

 

では不動産価格はというと、正直大きな変動は出ていないというのが私の率直な感想です。

 

 

ただ、短期間で日経平均と不動産価格を横並びに比較することは無理があるかもしれません。

 

 

日経平均は日々変動、それも世界情勢に影響され大きく動きます。

 

 

一方、不動産の価格は前日の半分になったり、突然1.5倍になったりということはありません。

 

 

暫くして振り返って見た時に検証することができるのだと思います。

 

 

 

 

現在の日経平均は、実態経済と大きくかけ離れて推移していると言われてます。

 

 

元々株式投資は、半年先くらいの将来を想像して投資の可否を決めるものですので、タイミング、タイミングでは完全に一致することはないのだろうと思います。

 

 

リーマンショックの時のような金融システムの破たんと今回のコロナショックはトリガーが全く違うので、同じ土俵で語ることができないのかもしれません。

 

 

 

 

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売却した中古物件の設備に瑕疵が見つかるというのは、珍しいことではないのですが、弊社が仲介して先月売却した中古マンションのガスコンロが故障していたということでクレームになりました。

 

 

通常設備については、売買契約の際に設備表という残していく設備のリストを売主が作成します。

 

 

各設備毎に故障・不具合の有無をチェックして、なおかつ買主と一緒に動作確認を行うのですが、今回買主がシングルマザーだったこともあって売主の善意から処分予定の設備等を買主に要るか要らないか判断いただき、要ると言われた設備をそのまま残すことにしました。

 

 

問題のコンロについても年数が結構経っていたので故障するのは時間の問題と思われたのですが、前段の理由から置いていくことにした訳です。

 

 

買主から近いうちに新品と交換しますという発言もあり、動作確認をすべての口で着火状態をしっかり確認していなかった点が
クレームを発生させる契機になった訳です。

 

 

設備表には問題なしと告知してありましたので、クレームを受けざるを得ませんでした。

 

 

売主にとっては、良かれと思ってやってあげたことが裏目に出てしまい、後味の悪い取引になってしまい仲介として猛省した次第です。

 

 

買主は、新品のコンロへの交換を要求してきましたが、さすがにそれでは売主の負担が大きい過ぎるため、修理代の範囲、あるいは同程度の経年の中古品相当で何とか納得してもらうことになりました。

 

 

売主の遣り切れない気持ちは容易に想像つくと思います。

 

 

 

今後は、買主の言葉に流されることなく一つ一つ漏れなくチェックして設備表ならびに物件状況報告書(告知書)の作成を徹底することで要らぬトラブルを招かないようにしようと心に誓いました。

 

 

 

 

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先週、国から緊急事態宣言が発出されました。

 

 

感染者の人数の伸びが一気に加速し、市中感染者の割合もどんどん増えて来ております。

 

 

政府から人との接触を最低7割、極力8割減らして欲しいと要請が出され、できる限り出勤せず在宅勤務、テレワークで仕事でこなして欲しいという要請に大手企業の大半は対応始めたようです。

 

 

 

 

不動産会社大手もこの要請に呼応した対応を始めたようで、提携各社数社からも在宅勤務の通知が弊社に届いております。

 

 

ただ、在宅勤務に対応できる業種・職種、対応が難しい業種・職種があると思いますが、不動産営業は後者に含まれます。

 

 

売却を考えている人、購入を検討している人と会わず、物件を直接調査することなく契約に持ち込むことは至難の業と思われますし、後々のトラブルの基になり兼ねません。

 

 

今後の状況推移を見極めていくしかありませんが、この状況が継続すると不動産の価格に影響が出て来ることもあろうかと思います。

 

 

 

 

また最近の感染報告を見ていると院内感染と言われる病院内でのクラスター感染が増えて来ているようです。

 

 

この状況において、新型コロナ以外の疾病、怪我で入院、手術の必要のある患者さんたちが、今どうしたらいいか選択を迫られている状況もあるようです。

 

 

 

 

弊社のお客様で脊椎損傷で長年苦痛に耐えて来られた方がおりまして、昨年から今年の4月に手術することが決まっておりました。

 

 

かなり難易度の高い手術だそうで、成功確率は五分五分ということで考えあぐねた結果、手術することを決意されたのですが、今の医療状況の中で予定通り行うことがいいのか相談を受けました。

 

 

私からは、今はリスクが大き過ぎるのでないでしょうかとお答えさせていただきました。

 

 

手術が仮に成功したとしても暫くはリハビリを続ける必要があるとのことで、病院もあなたのために人員を割くことが難しい状況になることに加えて、院内感染が起こった時には取り返しのつかない事態になってしまう可能性が高いのではないですかとお伝えさせていただきました。

 

 

 

 

今が正念場、今国民が一丸となって我慢すれば感染拡大を抑えられるということを各方面から声高に言われておりますので、後で後悔することのないようにできる限りのことは行っていきたいと思います。

 

 

 

 

皆様も外出自粛、出社禁止等の措置を受け、お辛い思いをされている方が多いと思いますが、いつかは収束するのは間違いありません。

 

 

いずれワクチンも開発されるでしょうし、既存の薬の効果的な投薬方法も見つかるでしょうから、それまでは可能限りの自粛を行っていきましょう。

 

 

 

 

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