Author: vicweeve_admin

4号建築物とは、建築基準法第6条1項4号に規定されている建築物で、基準を満たせば建築確認申請で壁量検査を省略できるというものです。

 

 

対象となるのは、木造の建築物で延床面積500㎡以下のものです。(加えて共同住宅、店舗など200m2未満のもの、木造以外の200㎡未満の平家)

 

 

2025年4月にこの4号特例と言われる規定が変更になります。現在の4号建築物が新2号建築物と新3号建築物に区分けされます。
新2号建築物:木造の2階建以上、木造平屋で床面積200㎡超の建築物は、審査省略制度の対象外となり、建築確認・検査が必要になります。新3号建築物:木造平屋で床面積200㎡以下の建築物で、審査省略制度の対象となります。

 

 

これまでは、以上のように木造2階建の建築物は壁量検査が省略されており、耐震性のない建物が今でも建てられているかもしれないということです。これだけ地震が多発している日本で壁量が充足していない建物が次々に合法的に建てられているというのは、かなり問題だったと思います。4号建築物に該当して壁量検査が省略された建物が数多く現存しておりますが、この中に耐震構造に問題のある建物がどのくらいあるのか把握することはできないと思われます。

 

 

あって欲しくはないですが、今後高い確率で発生すると言われている南海トラフのような大地震が発生して初めて耐震構造に問題がある建物が確認できることになるかもしれません。

 

 

1981年に建築基準法が改正された後に建てられたいわゆる新耐震構造と言われる建物に住んでいるから安心だと思っている人も、もしかしたら壁量不足の家に住んでいるかもしれないと認識しておいた方がいいかもしれません。

 

 

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筆界とは境界とは違い、当事者同士の合意で境界を決めるものでなく、登記された時にその土地の区画が定められた線であり、当事者で合意したからといって変更することができない線です。

 

 

土地の売買の時などに隣地の所有者と境界がどこなのかお互い確認し合って合意に至った線を境界として線を決めます。ですので、境界と筆界の線は、一致しないことも少なくありません。

 

 

この制度は、土地の所有者等の申請で筆界特定登記官と呼ばれる人が、外部の専門機関の筆界特定委員の意見を確認して、筆界を特定する制度です。

 

 

境界の線で合意に至らなかった場合に、この制度を使って元々の土地の線を確認します。ただ、この制度で筆界を確認できたとしても境界標を打つことはできませんし、相手側が納得できない場合は、訴訟になることもあります。

 

 

境界の確認を行う方法としてADRという裁判外の調停方法もありますが、これも当事者のどちらかが調停結果に納得しない場合は、手続きを進めることができません。

 

 

どれもこれも帯に短したすきに長しの制度で後腐れ無く解決することは簡単ではありません。

 

 

弊社のお客様が購入しようとしている土地の隣地が境界確認を拒否して売買取引がストップしてしまってます。この筆界特定制度を使おうか売主側と話し合っているところですが、筆界が確定するまでに6ヶ月から9ヶ月かかりますし、筆界確定しても訴えられたら、その努力も水の泡となってしまいますので結論を出せない状況です。

 

 

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マンションにお住まいの方なら、マンションの中に専用部分と共用部分の区分けがあるのを理解されていると思います。ただ初めてマンションに住み始めた方にとっては、なんでここがと思うことが少なくないと思います。

 

 

共用部分は、マンション全員のものとして、管理費、修繕積立金を毎月払って維持管理されます。

 

 

マンションの共有部分は、区分所有法という法律で規定されている部分とマンションの管理規約で規定されているものの2種類があります。

 

 

区分所有法で規定されている共用部分は、エントランス、廊下、階段、パイプスペース、建物の躯体等の部分になります。

 

 

施設の充実しているマンションには、フィットネス、プール、キッズルーム、ゲストルーム、ラウンジなどがあり、購入するかどうか決め手になることが多くあると思います。

 

 

これらの施設は、共用部分ですので、マンションの所有者全員で維持管理する必要がありますので、修繕積立金の金額が施設の無いマンションに比べるとかなり大きくなり、年数が経ってくると各戸の負担が大きくなっていきます。

 

 

規約で規定されている共用部分は、分かり難い部分が多くあります。例えば、玄関扉、窓ガラス、網戸、バルコニー、インターフォンなどが共用部分になりますので、なんで？と思われた方もいると思います。これらは、共用部分の中でも専用使用部分と言われる部分になります。

 

 

部屋の中をリフォームしようと思い、窓や玄関扉を交換しようと思っても勝手に行うことができません。管理組合の承認を得ないとできない場合がほとんどです。

 

 

築古のリノベーションマンションを見ると、部屋の中は新築のように綺麗になっているのに、窓枠が古臭くてアンバランスを感じることもあります。これは、窓が共用部分であるがためにリノベーションと同時に交換することができないからです。

 

 

エントランスにあるメールボックスの投函口が壊れてしまったりしても基本的に勝手に直すことができなかったりもします。

 

 

マンションの部屋の境界に関しては、戸建のように境界ラインで揉めることはまずありません。ただ、ベランダが続いているため、何かが越境してしまうことがあります。

 

 

例えばエアコンの室外機のドレイン(排水)が挙げられると思います。ドレインホースから出る排水は、チョロチョロと出て勢いはなく、部屋の埃を取り込んだドロドロの水なので隣に流れていくとかなりご迷惑をお掛けすることになります。

 

 

ドレインホースがどこを向いているかでお隣に流れて行ってしまうこともありますので、充分気をつける必要があります。

 

 

マンションは、あくまでも共同住宅ですので、自分が思うがままに何でもできる訳ではないので、トラブルを抱えないためにも共用部分の使用については注意を払うことが必要です。

 

 

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地上権とは、聞き慣れない権利だと思います。地上権は、平たくその内容をお伝えすると、他人の土地を借りて建物を建てたりすることができる借地権の一種の権利で、同じ性質の権利に賃借権があります。

 

 

賃借権は、法律上、債権のカテゴリーに分類され、一方地上権は、物件のカテゴリーに分類されます。どう違うのかですが、賃借権は、土地の所有者の承諾を得ないと建物を建てたり、建物を増改築することはできません。これに対して地上権は、土地の所有者の承諾なしに貸したり、売却、譲渡することが可能です。

 

 

このように賃借権に比べて地上権は、その権利行使の自由度が高いため、通常は、住宅に地上権が設定されることは滅多にありません。

 

 

現在弊社では、滅多にない住宅に地上権が設定されている土地の売却に関わっております。この住宅に設定されている地上権の権利者は県でして、地下に下水道管渠(げすいどうかんきょ)が埋設されていることで、50年ほど前に地上権が設定されました。

 

 

このことは、登記簿にも記載されております。地上権の影響範囲は、地下の限定された深さであることが確認できます。またその期間は、下水道管渠埋設期間となっているため、ほぼエンドレスと考えるべきものです。

 

 

さて、この地上権が設定された土地の売却はできるのかですが、まず地上権の抹消を県に打診したところ、できませんと無下もない回答が来ました。

 

 

では、この状態のまま果たして売却できるのかですが、当然無権利の土地と比べると価格は下げざるを得ないだろうし、躊躇する人も多いだろうから、簡単には売却できないと思います。

 

 

今後は、県と売主と話し合いながらより良い方法を模索していければと考えております。

 

 

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アメリカでは、FRBの金融引き締め政策で政策金利を急激に上げてきました。それに伴って住宅ローン金利も上昇し現在では、主力の30年固定の住宅ローン金利は7.5%まで上がってきました。

 

 

これだけ住宅ローン金利が上がると新築住宅を購入しようという意欲は減退しそうですが、住宅価格指数は最高値を更新しております。

 

 

インフレ圧力を抑制するために政策金利を上げているにも関わらず、アメリカの経済は力強く、国民の消費が経済アナリストの予想を上回る状態が続いております。ただここ最近、金利の高止まりと住宅価格の高騰によって、さすがに新築販売に陰りが出始めてきております。

 

 

アメリカでは、日本と真逆で流通している住宅の90%近くが中古住宅で、以前安い金利で住宅ローンを借りた層が、住宅を手放さないことで在庫が底をついていたことも新築住宅の価格上昇に繋がっていました。

 

 

またアメリカは日本と違って人口は未だ増加傾向にあり、住宅需要は底堅い状況もあります。

 

 

アメリカのファンドマネージャーの半数以上は、今後金利は低下すると予想しておりますので、一度冷めかけた新築住宅の需要はまた盛り返してくるのではないでしょうか。

 

 

日本では、今後金利が上がると予想する人が多くなってきましたが、アメリカのように急ピッチで金利が上がっていくような状況にはならないのではないかと思います。10年国債は、じわじわ利回りが上がっており、日銀の設定した１％に近づいてきておりますので、レッドゾーンを超えた時にどう状況が変化するかは予想し辛いところです。

 

 

上段に書かせていただきましたが、日本はアメリカと違って現時点での経済力が弱く、金利上昇していくと更に需要が減退する恐れがありますので、アメリカの状況は参考にはならないかもしれません。

 

 

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我が国は、温室効果ガス46%削減を2030年まで、カーボンニュートラルを2050年までに達成することを掲げていますが、CO₂の1/3は住宅から排出されているということで、住宅に対する脱炭素規制が強化されます。

 

 

その一環でもあるかもしれませんが、住宅ローン控除も来年制度改正が行われます。現行の住宅ローン控除では、一定の省エネ基準を満たしていない住宅も住宅ローン控除の対象となってますが、来年2024年以降は完全に対象外になることが決まってます。

 

 

住宅を建てるために役所に申請する建築確認申請を提出しますが、2024年以降に提出された建築確認申請によって建てられた住宅を購入する際に使う住宅ローンは、改正後の制度の対象となります。

 

 

新築住宅は、2025年から改正建築物省エネ法により省エネ基準に適合するように義務づけられる予定で、今後は一定の断熱性能を持った住宅のみが提供されるようになります。

 

 

とは言え、年々土地の仕入れ価格が上がり、建築資材、人件費が高騰している中、省エネ基準を満たす住宅を建築するとなるとなると更にコスト高になり、住宅価格に転嫁すると、高すぎて売るに売れないことにならないのか懸念するところです。

 

 

そうなると少しでも建築費を抑える努力が必要となりますが、省エネ基準を満たさなければなりませんので、断熱性能を低下させることもできず、建築確認申請の内容と違うものを作らざるを得ないことに成りかねないか気になるところです。

 

 

実際、最近においても大手ハウスメーカーの建築した住宅においても、建築確認申請時の設計と違うといった苦情が出ています。いわゆる手抜き工事と表現することが適当なのか何とも判断つきませんが、明らかに苦情、訴訟件数は増加傾向にあるようです。

 

 

新しい家を購入する人は、快適さを求めて購入するのでしょうから、住んでみて隙間風がピューピュー入り込んでくる、結露が異常なほど発生する、壁紙の内側がカビで黒ずんでる、傾きが生じている・・・・このような家を購入してしまった人は災難としか言いようがありません。

 

 

新築住宅を仲介でお客様に紹介して購入してもらった後に、このような事態になってしまったらこのお客様との関係にヒビが入ってしまうだけでなく、弊社も責任追及されることになるかもしれませんので、新築住宅を取り扱うこと自体がリスクになってしまいます。

 

 

手抜き工事をしたら、いつかは何らかの不具合が出てきますので、当初の設計通りに確実に施工いただきたいと切に願います。

 

 

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現在の日本の住宅ローンの金利は、日銀の金融緩和策が継続されていることで、変動金利は過去最低水準になっております。最低水準だと0.2%台となっており、住宅ローン減税で所得税の還付を受けると金利以上の還付を受けることも少なくありませんので、住宅ローンを組むと逆に儲かってしまうようなおかしな状況になってしまっております。

 

 

住宅ローンは、多くの国民に住宅を所有し易くするという過去からの国の住宅政策の一環で、他の様々なローンに較べると、金利は圧倒的に低く設定されており、期間も長く借りることできます。かなり優遇されているローンと言えると思います。

 

 

ですので、使途はあくまでも住宅を購入するために使うローンで、その契約約款で他に資金流用することは禁じられております。万が一、虚偽申告により居住用の住宅購入以外の資金に充てられていたことが発覚した時は、金融機関等は一括返済を求めることができると謳われております。

 

 

にも拘らず、虚偽申告による詐欺的な融資金搾取が後を絶ちません。よく摘発される行為としては、投資用の不動産を購入する目的で自らが居住すると偽って住宅ローンを申請するスキームです。投資用の不動産ですので、購入した後は賃貸物件として他人に貸して家賃収入を得ることになります。

 

 

このケースだと、物件購入者は住所を購入物件に移す必要があります。外形上、ここに住んでいることを装う訳ですね。購入者宛の郵便物は当然ここに届きますので、その郵便物は賃借人に頼んでまとめて転送してもらう約束しておきます。この時点で賃借人もこの詐欺行為に加担していると見做されても仕方ないかと思います。

 

 

一般的に投資用の不動産のローンは、住宅ローンに比較すると金利は高く、融資期間も物件の耐用年数の残年数となります。

 

 

個人が単独でこのような不正行為を行うことは稀で、ほとんどの場合は不動産業者が主導して行われます。実際にこのような不正行為を行わせ顧客に投資用の不動産を購入させた業者が毎年のように摘発され、行政処分を下されております。

 

 

このような手口は、以前から業界で行われていることは周知のことで、過去にも何社も摘発を受けているにも関わらず未だに行っている業者がいることも信じられないことでもあります。

 

 

先日、沖縄振興開発金融公庫に会計検査院が検査に入り、飲食店や事務所購入に23件もの住宅ローンが使われていたことが分かりました。沖縄振興開発金融公庫は、政府系の金融機関で地元の銀行が代理店となる形で融資業務を行っています。

 

 

不動産業界は過去から不正、詐欺的な行為を行う業者が後を絶たず、その都度摘発され行政処分、刑事処分を科されていますが、根絶されないのは残念ですし、不思議でなりません。

 

 

何となくダークなイメージを持たれる不動産業界ですので、ダークに染まらず、クリーンなイメージを持たれるよう尽力していきたいと考えております。

 

 

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普段何気なく使っている道路ですが、実は様々な区分がなされています。

 

 

道路の脇にに標識のような数字が記載されているものが立っているのをよく目にします。国道〜線、県道〜線のような道路です。

 

 

誰もがご存知かと思いますが、国が管理している道路が国道で、県が管理している道路が県道ですが、この他に市道、町道、村道などの管理主体の違いで名称がついてます。これらは、全て公の機関が管理しているので、総称して公道と呼ばれてます。公道に対して個人が所有している道路が私道です。

 

 

ですが、私道の中にも市町村が管理している道路もあり、それらの道路は、外見上公道と見誤ってしまいがちです。

 

 

今回のテーマであります建築基準法上の道路とは、原則として幅員4m以上の道路ですが、幅員4m未満でも建築基準法上の道路と認定される道路もあります。

 

 

建築基準法42条2項に明記されているので、2項道路と言われております。建築基準法が施行された1950年以前から存在していた道路で、幅員4mに満たない道路ですが、特定行政庁が指定した道路は、建築基準法上の道路とみなすため“みなし道路“とも呼ばれます。

 

 

建築基準法には、この2項道路含め5種類の道路が規定されています。前述の公道、土地区画整理法や都市計画法などの法律で築造された道路、土地区画整理法、都市計画法などの法律によって新設、変更が計画されて2年以内に事業の執行が予定されている道路などごあり、それぞれの道路の種類によって対応が変わります。

 

 

ただ建物を建築する場合、建築基準法上の道路に2m以上接していないと建てられないと規定がありますので、建物を建築する場合は、接道している道路が建築基準法上の道路なのか、2m以上接道しているかを確認する必要があります。

 

 

建築基準法上の道路か否か、幅員が何ｍあるのか、接道距離が何ｍなのかは、インターネットの情報で確認することができる市町村もあります。ですが、このインターネットで確認できる情報は絶対正確なのかというと、実は誤っている情報が記載されているケースもなくもありません。このインターネットの情報を信じて売買取引を行ってしまうと、いざ再建築しようとした時に建築基準法上の道路でなかったということで、再建築が認められずトラブルになることもあります。道路の幅員の測り方も市町村によって違ったりしますので、必ず取引前に役所で確認することが必須になります。

 

 

また建築基準法上の道路として認定されていない場合も、ある条件(建築基準法43条2項1号、2号)を満たせば、建築基準法上の道路に接道しているとみなされ、再建築をすることができる場合もありますので、とことん調て、役所の人と何回も話し合ってみることで事態を打開できたりしますので、潔く諦めないことが肝心です。

 

 

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公図とは、法務局に備え付けられている土地の位置や形状が記されている地図のことです。

 

 

公図には住所とは違う土地の地番という土地毎に割り振られた数字が載っており、売買の時などにこの公図の地番と現地の土地を照らし合わせて、どの土地が対象の土地になるのか確認するので、とても大事な情報になります。

 

 

ただ、この公図も土地の形状や面積の大きさを確認するには不正解なものも少なくありません。国は、この公図を正確な地図にするために継続的に地籍調査を行っており、立ち合い、測量を行って地図を作製して、今までの公図と差し替えております。

 

 

この地図は、「地図(14条地図)」と呼ばれるものです。

 

 

地籍調査は、これまでも継続的に行われてきておりますが、現時点で差し替えが完了したのは未だ50%強ということで、
残り約半分は不正解な地図のままとなっています。

 

 

実務的には差し替え前の不正確な地図も含めて公図と呼ばれることが多く、区別が明確になっていない状況があります。正確に言うと、14条地図以外の地籍調査の行われていない地区の地図は、地図に準ずる図面(14条地図に準ずる地図)と呼ばれるものです。

 

 

今回のテーマの公図混乱地域は、この公図と現地の区画と位置が全然違う地域のことですが、道路、下水道の整備や固定資産税の課税等に支障を来たし、また融資を受ける際の担保権の設定にも大きな影響が出ています。ですので、売買取引が円滑に行われることができず、処分したくても処分できない状況となっている土地も数多く存在してます。

 

 

では、何故このような公図混乱地域が発生してしまったのかですが、原因は色々あるようです。公図は、古く昔に絵図等の旧土地台帳附属地図を基に作られましたが、今に至るまで何回も転記、再製を繰り返し行われる中で、実際の土地の状況と違ったものになってきたと考えられています。

 

 

また、分筆、合筆の申請を受けた際、法務局の方で線を入れ間違えたことも原因のひとつと考えられています。

 

 

更には、1950年代以降、人口急増にともなって宅地開発が各地で行われ、その時に宅地造成業者が公図と現地照合、地図訂正、区画整理を怠ったまま造成、分筆、宅地販売を繰り返し行ってきたことも原因として考えられております。

 

 

元々過去の測量技術が低く、精度の低い機器を使って作られた地図ですから、実際の土地の状況とかなり違ったものに作製され、その地図を基に作製し直されて来たため、このような地域が産み出されたと言えると思います。

 

 

では、このような公図混乱地域内にある土地を売却しようとした場合、どんな対処方法があるのでしょうか？

 

 

方法としては、大きく2点になります。上述した地籍調査を国土交通省に申請して14条地図を作製してもらうこと、もう1点は、法務局に地図訂正を申請する方法です。

 

 

いずれにしても個人として対処する方法でなく、公の機関にお願いしないと解決できないと認識した方がいいようです。
このような土地の売買の当事者になってしまった時は、直ぐに解決できるものではないので地図が整備されるまで待つのが得策だと思います。

 

 

もし何かしらの理由で急いでいる場合は、他の物件を探すことをお勧めしたいです。

 

 

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先週、今年の７月１日現在の基準地価が国土交通省から発表されました。

 

 

それによると31年ぶりに地方の住宅地の地価が上昇に転じたということです。

 

 

不動産の価格は、そろそろピークに達し、今後はピークアウトするという声が少なくありませんが、大都市圏のみならず地方にも地価上昇の波が及んでいるということで、未だピークアウトせず更に上昇していくのでしょうか？

 

 

その地価上昇の要因の一つがインバウンドの増加です。インバウンドが多く訪れている場所の地価は急激に上がっており、その影響の大きさを明らかに見ることができます。

 

 

その他ピンポイントに上がっている地域では、何かが開発された、あるいは何かができる予定だという地域が多いのが確認できます。

 

 

今年の１月１日現在の公示地価では、全国で最も地価が上昇したのは、北海道の北広島市でした。ここには、プロ野球の日本ハムファイターズの本拠地であります『エスコンフィールド』が建設され、その周辺の開発が進み、住宅が次々と建てられたことによるものでした。

 

 

今回の基準地価でも北海道の千歳市が市町村別上昇率全国トップで、なんと26.28%の上昇でした。千歳市がこんなにも地価が上昇したのは、次世代の半導体製造のラピダスが大規模工場を建設することが決まったからです。

 

 

投資額５兆円、雇用も数千人単位になると予想されております。千歳市も北広島市と同じようにラピダスの新工場が建設されることを見越して次々住宅が建てられていることが今回の地価上昇に繋がっていると思われます。

 

 

今年の基準地価の市町村別上昇率ランキングの１位が千歳市、以下北広島市、恵庭市、江別市と北海道の都市が上位を独占しました。この4市以外にもベスト10内に北海道の村や町の名前を確認することができ、数年前の状況からすると隔世の感がありますね。

 

 

その他上位に名前を連ねたのは、熊本県の大津町、菊陽町です。ここには台湾の半導体製造メーカーのTSMCが大規模工場を建設中であることが大きく影響し、僅か２万人台の人口だった町に人が大勢流入して土地が無くなってしまっている状況です。

 

 

一方、インバウンドの増加で地価が上昇してしているのが沖縄県で、都道府県別では全国No.1の4.9%上昇です。コロナ前にハワイの観光客数を超え、不動産価格が高騰して地元の人たちにとっては大変迷惑な状況となっていた沖縄県で再びインバウンドの数が増えたことで地価が更に上昇したことは、なんと言えばいいのか難しい部分もあります。

 

 

沖縄県に次いで地価が上昇したのが福岡県です。インバウンドの数が増えていることとに加え、大規模な再開発が行われていることが地価の上昇に繋がったようです。

 

 

そして、福岡県に次ぐのが東京都です。３％の上昇です。ピークに達した、ピークが近いと言われながらもまだまだ上がっている状況です。

 

 

この地価上昇はいつまで続くのでしょうか？

 

 

日銀の政策決定会合後、現在の緩和策を維持すると植田総裁がコメントを出していますが、いずれ緩和策の出口を探る政策が行われることは間違いないと思います。果たしてそれはいつのタイミングになるのでしょうか。

 

 

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