安倍元首相が先週選挙の応援演説中に元自衛官の男の凶弾に倒れられました。
心よりご冥福をお祈りしたいと思います。
世界中で物価がどんどん上がっています。
物の値段は、基本的に買いたい人と売りたい人のバランスで決まりますが、
単純な見方をすると、物の値段が上がるというのは、売りたい人より買いたい人が多い状況と言えます。
将来このバランスがどうなるのか予測して取引されるのが先物市場ですが、急騰していたNY原油先物が先週急落しました。
アメリカの経済状況が今後悪化するだろうという予測から売りが増えた結果のようです。
このように値動きの激しいものは、需要と供給を常にチェックしながら売り買いする訳ですが、
ただ今の世の中予測がつかないことばかりじゃないですか。
先日お会いしたお客様が急に中古車の扱いを始めたと伺ったのですが、この方に今海外ではどんな車種が人気なのか聞いたところ、
なんと三菱自動車のランサーだと答えられました。
ランサー?未だそんな車あるのかと思いましたが、調べてみたら7年も前に製造中止になっていました。
つまり一番新しい車でも7年落ちという訳です。
そんな車一体いくらで売れるのか聞いたところ、オーストラリアでは日本円で400〜500万円で
売れると言われ更にびっくりさせられました。
何に価値を見出すかは人によっても全く違うということですね。
ほとんど人が見向きもしない昔の車に大金叩いてまで欲しいという人がいるため物の値段は上がりますし、
その物の数が少なければ尚上がるということですね。
まさにコロナ禍の不動産市場がこのような状況でした。
不動産には先物市場がありませんので、予測を立て辛い商品ですが今後果たしてどのように推移していくでしょう?
不動産売買契約の意思能力と行為能力 IZUMAI通信 Vol.188
不動産売買契約の意思能力と行為能力
今年4月に民法が140年ぶりに改正され、成人の年齢が20歳から18歳に引き下げられました。
18〜19歳に投票権が与えられる一方で、契約の責任を負わされることになりました。
20歳成人の時は、未成年者と言われた20歳未満の18〜19歳は、契約行為は単独ではできず親の同意が必要でした。
この親の同意なしに契約を単独で行うことができるようになったのです。
金額の小さい、大きいに関係なく、全ての契約行為に責任を持たなければならなくなったので、
当然不動産のような大きな金額の契約も単独で行えるようになったのです
先日お会いした台湾の方は、10代の時に台湾で区分マンションを2部屋購入したと仰っておりました。
海外では珍しくないこのようなことが、今後は日本でも当たり前になってくるのでしょうか?
とは言え、本当に契約するだけの知識、情報を持ち合わせているのか契約の相手側の判断も難しいものがあろうかと思います。
逆にその未熟さに付け込む業者が出てくることも容易に想像つきます。
私自身、18歳の時に
ろくに調べもせず自動車を衝動買いしてしまい、
その後様々な費用の支払いが必要なことを初めて知ることになり、大変苦労した記憶があります。
一方契約の意思能力という点から言うと高齢者の方が深刻な場合が多いと思います。
ある程度の年齢になると、認知症の診断を受けていなくても、高齢者特有の物忘れ、
判断ミスからトラブルになるケースも少なくありません。
契約当初は、何事もなく、契約内容をしっかり理解して契約いただいたにも関わらず、
引渡し前に聞いていない、約束と違うと言い出して揉めることもあったりします。
最終的には、契約書に署名、捺印したということで、契約内容に則って対応するしかありませんが、
お互い気持ち良く取引を完結できないのは気持ちの良いものではありません。
今後契約の当事者が高齢者だというケースが増えてくるでしょうから、極力親族を同席させたり、
場合によっては会話を録音しておく等の対応せざるを得なくなると最近頓に感じます。
高齢者と契約する場合、親族を交えて成年後見人、家族信託などの制度があることを事前に説明しておくべきでしょう。
そのうえで、高齢者ご本人が契約当事者になることを希望されれば、その意向に沿って進めていくしかありませんが、
そのプロセスを記録しておくと後々トラブルを回避できるかもしれません。
デジタル証券化 IZUMAI通信 Vol.187
デジタル証券化
不動産投資はミドルリスク、ミドルリターンと言われております。
株や仮想通貨などのように短期間に乱高下がある投資ではなく、落ち着いて安定した形で長期間じっくり投資を行っていけると考えられております。
とは言え、現物の不動産に投資するのは簡単なことでなく、投資しようとする不動産を正しく評価することが必要で、
未経験者にはハードルが高く、熟練した経験者と言えども失敗することもあるのが不動産投資でもあるものです。
また住宅で言えば賃貸需要の変動でリスクを抱えることもあり、立地、不動産としての物件の調査をしっかり行い、
赤字の垂れ流しにならないよう出口戦略を描き切ることが、投資経験の少ない個人投資家には簡単なことでなく、
かなりの知識、経験、情報収集力が必要となります。
そのため現物不動産に投資することは諦め、小口資金で投資する方法を選択する人も少なくないと思います。
例えばREITです。
REITは株式投資のように日々一喜一憂せずにゆったりと小額から投資を楽しむことができます。
とは言え、REITも株式ほどでないとしても日々価格の上がり下がりがあり、
ゆったりとした気分で投資を楽しむというレベルでないと感じる人もいるかもしれません。
一方、最近はクラウドファンディングに人気が集まっているようです。
1万円からできる不動産投資というキャッチコピーのクラウドファンディングですが、
クリック競争と言われているような募集開始と同時に申込みが殺到するようなケースもあるようです。
ただ、クラウドファンディングは基本的に元本償還が半年と極めて短期間であることから、
本来の不動産投資で長期安定収入を得たいと考えている人には不向きかもしれません。
そこで脚光を浴びるかもれないのが、デジタル証券です。
デジタル証券は、ブッロックチェーン技術を使ったST(セキュリティトークン)で有価証券が電子発行されるものです。
2020年に施行された改正金融商品取引法で解禁されました。
世界的に広がりつつあり、今後は大きな市場に成長することを期待されています。
この手法を使うと、個人投資家は小口で今まで投資し辛かった物件に投資することが可能になります。
ブロックチェーンを使えば所有権を細分化できるからです。
REITやクラウドファンディングでは実現できなかった長期にじっくり安定した投資を好む層には適した投資になるのではないかと思います。
デジタル証券に投資するには、証券会社を経由する必要がありますが、最近では貯蓄から投資へと政府が促していることもあり、
iDeCoやNISAを始めるにあたって証券会社に口座を開設する人も増えているので、
デジタル証券に投資するのもそれほど抵抗感なく始められるのではないかと思います。
デジタル証券で不動産投資を疑似体験する人が増えて、現物不動産に投資してみたいと考える個人の投資家が増えていくことになれば我々にとっては嬉しい限りです。
今後のデジタル証券の市場動向に注目していきたいと思います。
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NPO法人について IZUMAI通信 Vol.186
NPO法人について
住宅確保要配慮者向けのビジネスを行うに当たってNPOの立ち上げを検討してます。
NPOって一体何するところ?と聞かれて即答できない人も多いと思います。
イメージとしては、ボランティアを行う団体と思っている人も多いかと思います。
災害が発生した時に被災者支援をしたり、フードロスを減らすため賞味期限が近づいている、
あるいは既に切れている食品を集めて食事に困っている人に提供したり、子供食堂を運営したり、
または高齢者の生活支援だったり、色々な場面な目にしたり、耳にしたこともあったんではないでしょうか?
また同じような名前のNGOという法人がありますが、どう違うのでしょうか?
簡単に言うとNGOは、国際的に活動する団体で、NOPは活動の場を国内限定としているものです。
NPOは、Non-Profit Organizationの略で、社会貢献活動を目的として、構成員に収益を分配しないというのが原則です。
法人化すると『特定非営利活動法人』となります。
また2年間の事業実績が認められると『認定特定非営利活動法人』と認定されることが可能です。
認定を取得できると税制上の優遇を受けることができます。
特定非営利活動とは、どのようなことを指すのかですが、決められた20の事業目的に限定されております。
この20の事業目的に該当しないとNPOは作れません。
では、この20の事業しかできないのかと言うとそんなこともなく収益自事業を行うことも可能です。
ただ、その収益については、NPOの特定非営利活動に使うことが制約されております。
2003年に特定非営利活動促進法(NPO法人)が施行されてから、現在まで約14000のNPO法人が設立され活動しております。
多くのNPOが社会貢献事業に勤しんでいる一方、事業内容の不明なNPOも一部存在しているのも事実のようです。
では、NPOの資金源はどうなっているのでしょう?
まずは会費です。
正会員、賛助会員などの名目で会員を募って定期的に会費を納めてもらうことで安定収入を確保します。
2つ目は寄附金です。
NPOの活動に賛同した個人、法人から寄附を受けることができます。
寄附した個人は、所得税から控除(寄附金控除)することが可能です。
また法人は、損金算入の枠とは別に特別損金算入することが認められております。
3つ目は補助金、助成金です。
行政からの支援金になりますが、一定の審査基準が設定されており、申請すれば必ず受け取れる性質のものではありません。
補助金、助成金だけに運営資金を依存してしまうと安定的な運営を損なう危険性があります。
あとは、収益事業収入になります。
これらをバランス良く組み合わせていくことで安定した運営基盤が築けると考えられます。
また設立までの進捗については、進展あり次第ご報告させていただきます。
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シロアリについて IZUMAI通信 Vol.185
シロアリについて
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住宅事情の変化 IZUMAI通信 Vol.184
住宅事情の変化
築100年を超える住宅も当たり前のように現役として存在しております。
もっと中古住宅を流通させようとあれやこれやと様々な対策を図ってきましたが、
今のところその効果はほとんど現れていないと言っていいと思います。
ウッドショックや半導体不足などの影響もあり、新築住宅の竣工が遅れ、価格が上昇しており、
今後も価格は更に上昇すると予測される中、住宅購入者の考え方も変化し、
中古住宅を選択肢に含めて検討する傾向が強くなってきたとようです。
賃貸派の中には郊外の中古戸建の賃貸に転居を検討するファミリー世帯が増加傾向にあります。
徒歩で10分を超える立地の戸建でも他の条件が満たしていれば、
そちらを優先して選択するケースも多くなってきてます。
在宅勤務中心の勤務が増えたことの影響が大きいようです。
またそれをビジネスチャンスとして見て参入する会社も増えてきてます。
もし参入するならブルーオーシャンの今の状態のうちに早く取り組めるかがポイントになるのでしょうね。
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隠れ不動産会社 IZUMAI通信 Vol.183
隠れ不動産会社
コロナの影響を受け売上を大きく減らした企業、V字回復した企業、
逆にコロナ禍で追い風を受け売上を伸ばした企業もあり悲喜こもごもと言える決算報告だったかと思います。
3月末の一般会計税収は50兆円を超えたようです。
所得税、法人税、消費税がともに堅調に増加したとのことですが、何となく違和感を感じなくもありません。
消費も大きく増えたという報道もなかったと思います。
あまり税収に影響を与えなかったかもしれません。
実は、日本の中小企業の65%くらいは、赤字で法人税を納めておりません。
日本マクドナルドは、土地を取得してフランチャイズオーナーに貸す不動産業が好業績を支えているようです。
隠れ不動産会社と目していいかと思います。
本業の赤字を不動産業でかなりの部分を補填できたようです。
映画、演劇は入場制限を設けられたことで大きく売り上げを落とし、本業では赤字に転落したのも関わらず、
不動産事業は大きく黒字となったことで、本業の赤字をほとんど吸収してしまっております。
新聞各社、テレビ局などは本業が不振の時も不動産事業で本業の穴埋めができており、業績悪化につながっておりません。
好決算を残している会社も少なくないのです。
輸入企業物価指数に至っては、対前年44.6%増と企業業績を維持していくのが難しい状況にあります。
この状況下でも隠れ不動産会社は好業績を維持していけるのでしょうね。
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建築確認制度について IZUMAI通信 Vol.182
建築確認制度について
国民の生命や健康、財産を保護し、もって公共の福祉の増進に資することを目的としています。
この目的を達成するため、建築物を建築しようとするときは、工事に着手する前に、
建築主事又は民間確認検査機関の確認、いわゆる「建築確認」を受けなければなりません。
この建築確認を受けるための申請が建築確認申請です。
そして建築確認は、2回受ける必要があります。
最初は、建築工事前に書類の審査を受けます。
この時点で問題がなければ、建築確認済証が交付されます。
2回目は建物が完成した後に完了検査が行われ、問題なければ検査済証が交付されます。
このアパートの階段は鉄製でしたが、踊り場が木製となっており、この部分に防腐措置を施していなかったことにより、
建築確認申請を行わなかった違法建築だったのでしょうか?
では検査機関が見逃したのでしょうか?
建築確認申請書に屋外階段や防腐措置について記載する義務がなかったとのことです。
つまり違法建築ではなく、きちんと建築確認済証を交付された建物だったのです。
民間だから杜撰な検査だという訳ではないでしょうが、このアパートを担当した検査機関は屋外階段については
構造や材質を確認していなかったようです。
この施工業者の他の物件についても、事故が起きた物件と同じように外階段に木材を使っていたことも明らかになりました。
そもそも申請書に記載する必要が無かったということで
この業者に罰則を科すことができるのか何とも言えません。
建築確認申請書に階段の構造、防腐措置を明記することが義務付けられました。
特に関西地方に多く、建築確認済証が交付された後に設計と違う造りに変更してしまう物件があります。
代表的なものが車庫転と呼ばれるもので、
設計上は1階は車庫としているものを住居に変更してしまうものです。
このように変更することで収益性を高めることができます。
同じエリアの中に他に比べ利回りの高い物件があったら違法建築ではと疑ってみるのも必要かもしれませんね。
大半の場合何かが起きてから対処する形で改正されてきたような気がします。
危険の除去のためには、先手先手の改正が望まれるところかと思います。
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不動産はインフレに強い? IZUMAI通信 Vol.181
不動産はインフレに強い?
インフレ懸念からアメリカの中央銀行にあたるFRBが金融引き締めのため利上げを実施したことの影響から世界的に株価が下落、
日本では、黒田日銀総裁が金融緩和の姿勢を崩しておらず、アメリカとの金利差が広がり円安が進んでおります。
穀物供給不足により食品価格の高騰、また中国のゼロコロナ政策でサプライチェーンの逼迫、
物流の停滞が起き、世界経済は混沌とした状況に陥ってしまっております。
私達としてはこんな時代にどのようにして資産を守っていけば良いのでしょう。
本来長く続いていたデフレから脱却するために物価を上昇させることを目的として始まったのですが、
物価はほとんど上がらず、株価、不動産価格だけが上がるという資産インフレを引き起こしました。
デフレの中での不動産価格上昇という本来のロジックから外れている現象が起きたのです。
そして不動産はインフレに強いと言えるのでしょうか?
日本の現状を見ると、賃金は上がらず、物価上昇により可処分所得は目減りし、
生産人口もますます減少する中で
日本でも長期金利がじわじわ上がって住宅ローンの金利を上げる銀行も出てきております。
それも当てはまらないのでしょうか。
日銀は、2021年3月までJ-REITの買い入れを停止していましたが、今年からまた買い入れを再開しております。
この影響もあってか外国人投資家が買い越し基調になっており、これも暫く続くのではないかと思われます。
このファンドの旺盛な買い意欲も不動産価格に影響を与えていると思われます。
また、ここに来て円安が進んでいることも海外勢の買い意欲を触発していると考えられます。
海外にいて物件も見ずに買付を入れてくる人が増えて来ているようです。
今までのロジックに当てはめて予想するのは難しいかもしれません。
今の時代は世界規模で連動して動いているためどこかのエリアで何かが起これば
世界中に影響が広まるようなグローバルな時代ですので、
日本国内の中だけで起きていることで将来を予測するのは困難な時代になってきたのかもしれません。
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東京都の太陽光パネル設置義務化 IZUMAI通信 Vol.180
東京都の太陽光パネル設置義務化
戸建を建てる個人に義務を負わせるのではなく、
ある一定の規模以上のデベロッパーに義務化を検討しているとのことで、
東京都に新築される戸建の85%程度になるようです。
逆に大きな問題を引き起こすことになりかねないと思います。
電力のことはあまり詳しいことはよく分かりませんが、
需要と供給のバランスが崩れると停電の可能性が出て来ます。
夏と冬は電力需要が高まりますので、電力不足に陥ってしまうことがあります。
逆に春と秋は電力需要が少なくなるので、電力余りになってしまうそうです。
送電網の整備と蓄電池設置が急務のようです。
現在は家庭用の太陽光パネルは耐用年数を過ぎると粉砕して地中に埋設して廃棄しているらしく、
家庭用の太陽光パネルの再生の技術が開発されていないとのことです。
地球に優しくない廃棄処分をしていては何のことやら理解できなくなります。
その前に解決すべき問題の解決を同時に対処してもらいたいものです。
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