オリンピック後に不動産価格が暴落するかではないかと都市伝説のように数年前から言われて来ました。

 

 

 

これに対して以前このメールにて全国的に見るとそのような地域もあるかもしれないが、東京に関してはオリンピックの影響というものはほとんど無いと思いますと書かせていただきました。

 

 

 

その根拠となるのが、オリンピック後の開発計画です。

 

 

 

東京都内では、大型の開発が今後も至る所で行われる予定ですし、特にインフラ施設の老朽化が進んでおり、また大きな自然災害が頻発していることを受け、その対策工事にも大きな予算が振り向けられている等のことを考えますと、これから数年の間に工事がバッタリなくなるということが考え辛いからです。

 

 

 

 

先日、日銀の黒田総裁も先週の記者会見でこのことに触れ、オリンピック後の景気の動向については民間の建設投資が先送りされている部分もあり、
オリンピック後に建設投資が大きく減少する可能性は低いと言ってます。

 

 

 

過去の不動産価格の推移と日経平均株価を照らし合わせてみるとどのタイミングでも連動して推移していることが分かります。

 

 

現状の日経平均株価が24000円前後をキープしている間は、不動産価格も下落に転じることは無さそうですね。

 

 

 

 

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沖縄は物価が安く済みやすいイメージがありますが、実はそれほど安くないというのをご存じでしょうか。

 

 

実際、移住後に生活が苦しくなり、別の地域へ移り住む人も少なくありません。

 

 

そのため、移住の費用だけではなく実際の生活費についても事前に理解しておくことが大切です。

 

 

ここでは、沖縄の生活費についてご紹介します。

 

 

 

 

沖縄の生活費は決して安いわけではない

 

 

 

日本の中でも比較的物価が安いイメージのある沖縄ですが、実際に住んで生活をするとなるとあらゆるシーンを想定しなければなりません。

 

 

たとえ物価が安いとしても、その分、収入が減ってしまうと生活水準は変わりませんし、移住前には必要がなかった車を所有することになれば維持費が必要になり、これまで以上に出費がかさむことになります。

 

 

沖縄生活を始めるにあたり、注意すべきポイントをご紹介します。

 

 

 

 

【収入が安くなる】

 

 

 

沖縄移住をする場合、ほとんどの人はこれまで勤めていた会社を辞めて沖縄で新たに仕事をする必要があります。

 

 

しかし、東京や大阪といった都心部に比べると仕事の案件数はかなり少なく、平均年収に関しても全国ワースト1位となるのが沖縄です。

 

 

そのため、今までそれなりの企業で働いていたという人は、沖縄で転職することにより収入が半分になってしまう可能性があります。

 

 

ちなみに、平成25年度における沖縄県民の平均年収が333万円なのに対し、全国平均は469万円です。つまり、単純に計算しても30%は収入ダウンとなります。

 

 

そのうえ、有効求人倍率に関しては全国平均が1.10%なのに対し、沖縄はここ20年以上1%を超えたことがありません。

 

 

そのため、沖縄では収入がダウンするだけではなく、仕事に就くのも難しいといえるのです。

 

 

 

 

【車が必要になる可能性が大!】

 

 

 

沖縄都心部では交通機関が充実しており、車がなくても不自由なく暮らすことが可能です。

 

 

しかし、沖縄には電車が通っていません。

 

 

一部の地域ではモノレールが通っていますが、最寄りでない限りはバスやタクシーを利用することになります。

 

 

そのため、移動手段として車が必要です。

 

 

そうなると、車の購入費や維持費がかかってきますので、これまで車を持っていなかった人は出費が増えることになります。

 

 

また、家族で沖縄移住する場合は複数台保有しなければならない可能性もありますので、沖縄に移住したからといって生活が楽になるとは限らないのです。

 

 

 

 

沖縄での生活費

 

 

 

沖縄に移住すると収入が減る可能性が高いのですが、生活費が安ければそこまで問題にはなりません。

 

 

しかし、沖縄の生活費も決して安くはなく、場所によっては「前の方が安かった」なんてこともあるようです。

 

 

 

 

【家賃】

 

 

 

移住で必ず必要になるのが家賃です。

 

 

沖縄の家賃は、東京や大阪などの都心に比べると安いですが、那覇市や新都心といった移住者が多い地域では割高になる傾向があります。

 

 

また、モノレールの駅が近かったり、利便性が高い場所だったりすると、都心部から離れていても家賃は高くなります。

 

 

 

 

【移動手段(交通費)】

 

 

 

沖縄での主な移動手段は「モノレール」「バス」「タクシー」になります。

 

 

いずれも東京や大阪に比べて運賃は低めに設定されていますが、移動のたびにタクシーなどを利用するとなると出費がかさみます。

 

 

そのため、自家用車を保有していない場合は自転車やバイクを活用するのがおすすめです。

 

 

 

 

【食費】

 

 

 

家賃の次に重要なのが食費ではないでしょうか。

 

 

沖縄のスーパーは安いイメージがあるかもしれませんが、実は本土とさほど変わらないというのが現状のようです。

 

 

特に台風が多くなる夏から秋にかけては野菜が高騰しやすく、198円だったレタスが398円に、といったことも珍しくありません。

 

 

近年では温暖化の影響もあり、台風に関係なく食物の高騰があるようです。

 

 

 

 

【光熱費】

 

 

 

沖縄では春から秋口にかけてエアコンが必要になります。

 

 

「窓を開けておけば大丈夫」と考える方も多いですが、台風が多くなる時期は窓を開けることもできませんから、エアコンの使用は避けられないのが現状です。

 

 

料金については電気・ガス・水道、いずれも本土とさほど変わりはありません。

 

 

ただし、ガスについては会社によってかなり割高になるようなので、物件を選ぶ際に併せて確認しておくことをおすすめします。

 

 

 

 

沖縄移住の快適度は収入次第

 

 

 

収入の減少や生活費が安くないことを知って、沖縄移住に対する熱意が冷めてしまう人もいますが、沖縄で快適な生活ができるかどうかは「収入次第」だといえます。

 

 

本土で得ていた金額と同じくらいの収入を得ることができれば、沖縄でも不自由なく生活することができます。

 

 

ただ、それができずに移住を断念する方や、移住に失敗する人が多いというのも事実ですので、安易に勢いだけで移住を決めてしまうのはよくありません。

 

 

近年では沖縄移住の相談やサポートを手がけるサービスがありますので、少しでも不安がある場合はこういったサービスを活用して情報を集めましょう。

 

 

 

 

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過去に何度か空家についてブログを書かせていただいたことがありますが、1月12日の日経新聞の記事で取り上げられておりましたので再び書かせていただきます。

 

 

 

日経新聞の記事では、市区町村別の空家数ランキングと空家率ランキングが発表されました。

 

 

まず空家数ランキングですが、第1位、つまり空家が最も多いされるのが、なんと東京都世田谷区で49070戸でした。

 

 

第2位も東京都大田区で、48080戸、第6位にも東京都の足立区がランクされておりました。

 

 

東京都内にこんなにも空家が多いというのは驚きです。

 

 

3位から10位は以下のようになっております。

 

 


3位 鹿児島市
4位 東大阪市
5位 宇都宮市
6位 足立区
7位 大阪府吹田市
8位 松山市
9位 岐阜市
10位 尼崎市

 

 

 

地方都市もランクインしておりますが、県庁所在が多いのが目立ちます。

 

 

傾向としては、戸建てが多い地区、高齢化が進んでいる地区に空家が増加していると言えると思います。

 

 

 

 

次に空家率の方ですが、以下の順番になっております。

 

 


1位 北海道夕張市
2位 山口県周防大島町
3位 北海道歌志内市
4位 北海道三笠市
5位 和歌山県串本町、
6位 高知県室戸町
7位 高知県土佐清水市
8位 三重県熊野市
9位 岩手県山田町
10位 大分県国東市

 

 

 

空家率の方は、何となく頷ける地名が並んだ感じです。

 

 

特に元炭鉱町が多く、廃坑とともに住民が移住した結果だと思います。

 

 

 

 

やはり問題なのは、都会の空家が増加していることです。

 

 

前回もコメントさせていただきましたが、スマートシティ構想を掲げ都市機能をコンパクトに集中させようと計画している行政が多い割りに、市街化調整区域の開発を認め大規模な分譲地が開発され、新築の戸建てがバンバン建てられております。

 

 

行政が、このような中途半端なことをしていれば人口が減少するにつれて空家の数が増えてしまうのは当然の結果であり、空家バンクを創設しても何の効果も挙げられないのは仕方ないのではないと思います。

 

 

弊社にも空家の売却の依頼が毎月のようにあります。
大変ありがたいことなのですが、さすがに簡単に売却できる訳でなく在庫がどんどん増えて来ておりまして、何か対策を考えねばと思ってます。

 

 

 

 

少子化対策といい、空家対策といい、法律を改正するだけで各行政任せにして国が大胆な政策を打ち立ててリーダーシップを発揮しないことにはまったく改善の目途は立たないのではないかと思います。

 

 

 

 

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昨年「共稼ぎ世帯が子育てし易い街」ランキングが日本経済新聞に掲載されました。

 

 

10位までのランキングは以下になります。

 

 

1位  東京都葛飾区
2位  千葉県松戸市
3位  東京都杉並区・新宿区
5位  東京都福生市
6位  大阪府堺市
7位  東京都板橋区
8位  栃木県宇都宮市
9位  福岡県北九州市
10位 神奈川県厚木市

 

 

 

1位の葛飾区は、病児保育施設の充実、独自の5歳時検診などが高い評価を受けた結果です。

 

 

 

 

一方、東京23区の家賃の安い駅ランキングも発表されておりました。

 

 

同じく10位までのランキングは、以下になります。

 

 

1位 葛西臨海公園
2位 京成金町
3位 金町
5位 北綾瀬
6位 篠崎、一之江、京成立石、堀切菖蒲園、柴又、竹ノ塚、船堀

 

 

 

10位以内に葛飾区の駅が半分を占めております。

 

 

葛飾区は、家賃も安いので東京の他の区に比べ住居費がかからず、その上で子育て世帯に対しての支援が手厚いことで子育てし易い街として認識されているのかもしれません。

 

 

 

 

2019年の出生数は、統計を取り始めてから過去最低の86万4千人と初めて90万人を割ってしまいました。

 

 

政府の子育て世帯に対する支援策は後手後手に回っている感じが否めず、効果がほとんど上がっていないし、将来的にも期待もできない状況です。

 

 

少子化が進めば、社会保障制度を現状水準で維持することもできなくなり、高齢者の負担増、現役世代の将来につけを回すことになります。

 

 

 

 

少子化に悩むのは日本だけでなく先進国の多くが頭を悩ませている大きな問題です。

 

 

先進国の中で唯一フランスだけは少子化対策を成功させ、人口を増やすことに成功を果たしていますが、フランスはどのようにして出生率を改善することができたのでしょうか?

 

 

 

 

90年代に大統領だったシラク大統領の大胆な少子化対策が功を奏したと考えられております。

 

 

「シラク3原則」と言われるもので、1つは子供を持った世帯に経済的な負担を負わせない、2つ目が無料の保育所の完備、そして3つ目がすごくて、女性が産休明けに仕事に復帰した時に休んでいた期間も勤務していたと見做され昇給させるという、本当に大胆とも言える施策を断行した結果、出生率は2.00を超え人口増加に転じて来ているということです。

 

 

女性が仕事に復帰した時に昇給することが保証されているため、男性の産休、育児休暇の取得率が70%を超えているというのも大きな要因のひとつと考えられております。

 

 

 

 

これに対して日本の少子化対策は行き当たりバッタリ、小手先の施策が多く、結局各行政に任せ切っているので、行政単位で大きな差が生じてしまっているのだと感じております。

 

 

桜を見る会やら何やら無駄に税金が投入されていることが次々明るみに出て来ますが、100兆円ものの国家予算を持つ大国の日本がフランスと同じことをできない訳がないと思います。

 

 

 

 

2020年は、オリンピックイヤーでもあり将来に残すレガシー作りと将来の日本の国力を増強する大胆な少子化対策が打ち出されることを是非とも期待したいところです。

 

 

 

 

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沖縄は東シナ海と太平洋に囲まれている島です。
そのため、沖縄移住をするとなれば誰もが海を渡らなくてはなりません。

 

 

また、住み慣れない土地での生活は不安がつきものなので、なかなか移住に踏み切れないという人も多いでしょう。

 

 

しかし、近年では沖縄移住をサポートしてくれるところもあります。
ここでは、沖縄移住におけるさまざまなサポートについてご紹介します。

 

 

 

 

各市町村が窓口を設置

 

 

沖縄県では、沖縄移住の応援サイトとして「おきなわ移住の輪 -結-」を立ち上げており、このサイトを通じて先輩移住者の声や仕事、医療、住宅支援、子育てといった、さまざまな情報を発信しています。

 

 

 

情報発信以外に移住セミナーや移住体験ツアーなども開催しています。

 

 

 

<おきなわ移住の輪 -結- 概要>

 

□沖縄へ移住しよう
□先輩移住者の輪
□沖縄市町村の輪
□沖縄移住者の輪
□FAQ

 

 

 

また、各市町村におけるさまざまな住民サービスの中に「移住に関わる支援」というものがあります。

 

 

 

このサービスは、移住者などの住宅確保のため住宅を整備したり、移住やUターン相談の専門員を配置したりするもので、まだ導入している地域は少ないですが、今後増えていくことに期待ができるでしょう。

 

 

 

<移住に関わる支援の対象地域(2019年5月現在)>

 

□国頭村
□うるま市
□渡名喜村
□伊平屋村
□伊是名村
□久米島町

 

 

 

さらに、移住に関するサービスは他にもあります。

 

 

 

【移住ガイドブックの作成】

 

沖縄の各地域・離島課では、豊かな自然の中でのスローライフを実現するべく「おきなわ移住ガイドブック」を制作し、移住に必要な住まいや仕事といったさまざまな情報を掲載しています。

 

 

さらに、それぞれに関連した相談窓口も紹介しており、移住者の不安を少しでも取り除く工夫がされています。

 

 

 

【沖縄県移住受入協議会】

 

沖縄県では、地域の活性化を目的に、交付金を活用した移住受け入れの環境整備を行ったり、移住者等受け入れ促進に関する情報収集や共有を図るため、移住受入協議会を開催したりしています。

 

 

 

【JOIN(移住・交流促進機構)】

 

JOINとは、全国の移住関連情報が確認できるサイトのことで、沖縄県もJOINの会員としてさまざまな情報を発信しています。

 

 

沖縄県の移住に特化したものではありませんが、移住に関する相談会やセミナー、地域のイベント、仕事、自治体の支援制度などが掲載されていますので、かなり実用性があるといえるでしょう。

 

 

 

<JOIN 概要>

 

□田舎暮らし特集
□地域の魅力
□イベント情報
□仕事情報
□空き家情報
□地域おこし協力隊情報
□企業向け情報

 

 

 

【沖縄移住支援センター】

 

国土交通省の全国移住支援ガイドに選ばれたサイトで、沖縄の気候や暮らし、地域情報、移住の失敗例などを閲覧することができます。

 

 

また、実際の下見や引っ越しサービスまで請け負っており、その実績と信頼性も高く評価されています。

 

 

 

<沖縄移住支援センター 概要>

 

□移住支援サポート
□沖縄下見サービス
□サービスメニュー(部屋探し・就職支援・進学サポートなど)
□気候と暮らし
□地域情報
□移住の失敗と罠

 

 

 

農業支援も実施

 

沖縄県では、移住に関するサポートだけではなく、農業支援を行う「沖縄県農業会議」があります。

 

 

沖縄県農業会議とは、農協委員会等の法律に基づくネットワーク機構として沖縄県知事より指定を受けている法人のことです。

 

 

主に、農地利用の最適化および地域農業の担い手確保・育成などに取り組んでいて、農地に関する相談から農業の始め方、法人化とさまざまな相談も受け付けています。

 

 

 

<沖縄県農業会議の事業内容>

 

□農業委員会への連絡調整及び支援業務
□農地に関する情報収集、整理、提供業務
□農業経営およびこれから営む者への支援業務
□法人化の支援、その他農業経営の支援業務
□農業の担い手の組織化および組織の運営支援業務
□農業に関する調査および情報提供業務
□法令により機構にさだめられた業務

 

 

 

沖縄の農業について

 

沖縄農業の初期はイモが主流でした。
これらは全て中国から伝えられました。

 

 

その後1960年代になるとサトウキビやパイナップルの栽培が盛んになり、1972年ころからゴーヤやマンゴー、菊、蘭といった暖かい気候を利用した農産物や花が栽培されるようになりました。

 

 

 

【沖縄の気候】

 

沖縄県では、夏から秋にかけて発生する台風や冬の北風から農作物をも守るため、防風林や石垣をつくるのが一般的です。

 

 

また、日照りや長雨も大きく影響しますので、最近では日照りに備えた農業用ダムやスプリンクラーが導入されています。

 

 

 

【沖縄の土】

 

沖縄の土は大きく3つに分けられており、それぞれ生産される作物も異なります。

 

 

□国頭(くにがみ)・・・沖縄中北部や一部の離島

サトウキビ、パイナップル、果物、花など

 

 

□島尻(しまじり)・・・本部、読谷、糸満、宮古島など

サトウキビ、野菜、花など

 

 

□ジャーガル・・・沖縄中南部

サトウキビ、野菜、花など

 

 

 

 

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沖縄移住に際し、賃貸ではなく沖縄に家を購入しようと考える人もたくさんいます。
そのとき問題になるのが住宅ローンです。

 

 

 

どこで住宅ローンを組むのが良いのか、県外に住んでいても住宅ローンが組めるのか、おすすめの住宅ローンはどこかなど、わかりやすくお伝えします。

 

 

 

 

沖縄移住で組む住宅ローン、沖縄の銀行がお得

 

 

 

多くの人が、これまで本土で付き合いがあったなじみの銀行があり、なんとなく住宅ローンもそこで……、と考えているかもしれません。

 

 

しかし、沖縄で家を建てる、買うなら、沖縄の銀行の住宅ローンを利用することをおすすめします。

 

 

というのも、本土にある銀行は沖縄に支店がないことが多く、支店がないと書類の準備や提出、書類の記入に間違いがあったときの修正などに手間がかかるからです。

 

 

近くに支店があり担当者がいれば、困ったときにすぐに相談できるという心強さもあります。

 

 

また、沖縄の銀行はそこまで金利が高くありません。

 

 

例えば沖縄では一般的な沖縄銀行のフラット35(Aタイプ)なら15年~20年で金利1.21%
メガバンクの1つ、みずほ銀行のフラット35(手数料定率型)は同じく15年~20年で1.23%

 

 

沖縄の地銀である沖縄銀行から借りた方が少し安くなります。

 

 

沖縄の地銀と、住宅ローンという大きな取引をすることは、地元につながりを作ることにもなりますし、地元の企業に利益を還元し、沖縄の経済を支えるという意義もあります。

 

 

これから沖縄に腰を据えて暮らしていくという観点からも、沖縄の銀行の利用をおすすめします。

 

 

 

 

それと同時に利用したいのが「公庫」と呼ばれる沖縄振興開発金融公庫です。

 

 

公的な機関なので目立った広告は打っていませんが、マイホーム新築、建売住宅購入、マンション購入で利用できるローンの利率が0.93%となっており(平成31年4月15日時点)、低い金利でお金を借りられます。

 

 

ただし、公的なサービスが民間のサービスを邪魔してはいけないので、100%公庫から借りることはできません。
民間と併用することなるので、銀行でローンの相談をする際「一部を公庫から借りたい」と伝えてみましょう。

 

 

 

 

県外居住者が組める住宅ローン

 

 

 

実は、沖縄県外に住んでいる人が、県外に住みながら組める住宅ローンはそれほど数が多くありません。
支店がないので物件の担保評価が不可能だったり、延滞や回収不能になった際の対応の難しさだったりが原因です。

 

 

また、投資目的のローンは禁止されていたり、将来的な移住を目的とした土地や物件購入のローンは組めないなど、制限されている場合もあります。

 

 

さらに、住宅ローンの申し込みができる場所が限られていて、「東京か沖縄でしか申し込めない」など、現在住んでいるエリアによっては、ローンを組むことに手間がかかるケースがあります。

 

 

具体的に、沖縄県外に住んでいる人が組める住宅ローンは以下の通りです。

 

 

 

 

【沖縄銀行:美ら島住宅ローン】

 

 

沖縄移住予定者を対象としたローンです。

 

 

加入する団体信用生命保険(団信)によって条件が違いますが、地銀協団信の一般なら、満20歳以上71歳未満で申し込みができます。

 

 

そのほか、ジブラルタ団信やSBI団信があり、これらにはガン保障特約などがついています。

 

 

利用条件は勤続3年以上で税込年収150万円以上であること。団体信用生命保険の加入が認められる人であること、保証会社の保証が受けられること、そして資金のうち30%を自己負担できる人であることです。

 

 

借入金額は100万円以上1億円以内で、3年以上40年以内の返済が条件となります。保証人は原則不要です。

 

 

 

【琉球銀行:セカンドステージローン】

 

 

沖縄移住者、沖縄在住でセカンドハウスを持ちたい人のためのローンですが、賃貸や投資、別荘としての利用では使えません。

 

 

希望に応じて、固定金利と変動金利を選択できます。

 

 

利用できるのは、満20歳以上満65歳以下で、82歳未満に返済が終わる人です。

 

 

勤続3年以上で年収150万円以上の人、そして団体信用生命保険に加入ができ、保証会社の保証が得られる人です。
保証人は不要となっています。

 

 

借入可能金額は100万円~1億円、1年~50年以内での返済が条件となります。

 

 

2019年4月時点に当初3年固定金利型は、
基準金利が年3.0%
当初5年固定金利型は年3.3%
当初10年固定金利型が年3.9%
となっています。

 

 

変動金利は年2.925%です。

 

 

県内初の3大疾病+5つの慢性疾患保証がついたガン保障特約が付いており、金利に0.2%上乗せで利用可能です。

 

 

 

【みずほ銀行:セカンドハウスローン】

 

 

セカンドハウスを取得する人のための住宅ローンで、満20歳以上71歳未満、最終返済時の年齢が満81歳未満の人が借りられます。

 

 

そのほかの条件は、みずほ銀行が契約する生命保険会社の団体信用生命保険に加入が認められること、安定した収入があること、保証会社の保証を受けられること、日本国籍か永住許可を受けている外国人であることです。

 

 

借入可能金額は50万円以上1億円以内、返済期限は1年から35年以内となっていて、変動金利方式、固定金利方式の好きな方を選択できます。

 

 

 

 

これらの住宅ローンなら、沖縄移住前で住所が沖縄県外にあってもローンが組めます。

 

 

金利やローンの詳細などは各銀行に直接お問い合わせください。その際、公庫の利用についても併せて相談してみましょう。

 

 

 

 

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近年は定年後の移住を考える方が多くなっており、移住先として人気を集めているのが沖縄です。

 

しかし、沖縄移住といってもさまざまな地域があります。まずは各エリアの特徴を知って移住先を決めましょう。

 

ここでは、沖縄移住のおすすめエリアとそれぞれの特徴についてご紹介します。

 

 

 

 

那覇(なは)市

 

 

那覇市は主に那覇(なは)、首里(しゅり)、小禄(おろく)、新都心に分かれており、同じ市内でも場所によって住み心地は異なります。

 

 

 

【那覇】

 

 

那覇は沖縄の中心となる都市で、県庁や行政機関、沖縄企業の本社・支店などが多く集まっています。
国際通り沿いには数々のお店が軒をつらね、沖縄で最も利便性が高い場所といえるでしょう。

 

物価が高かったり、常に渋滞していたりといった懸念点はありますが、交通機関なども充実しているため、車を持っていなくても不便さを感じることはないでしょう。

 

 

 

【首里】

 

 

観光スポットとして知られる「首里城」があり、首里は沖縄の伝統や文化の中心となるエリアです。
街の雰囲気としては全体的にゆったりとしていて、特に首里城付近は景観を大事にしている傾向があります。

 

小高いエリアもあり坂道が多いですが、モノレールや路線バスが多く乗り入れているため、車がなくても特に問題はありません。

 

 

 

【小禄】

 

 

航空自衛隊基地があるため、県外出身の人も多く住んでいるエリアです。
空港からいちばん近いエリアであるとともに、スポーツ観戦や祭り、イベントの開催地にもなっているので、比較的若い世代のファミリー層が多く住んでいます。

 

街の雰囲気としては、昔ながらの伝統を守りつつも新しい文化が入り交じっていて、生活の充実性は高いといえるでしょう。

 

 

 

【新都心】

 

 

近年、発展を遂げているのが新都心エリアで、人気があります。このエリアには新しいマンションが立ち並んでおり、現代風のおしゃれなお店も出店しています。

 

また、大型ショッピングモールや公園、飲食店、学校、病院などもそろっているので、都市部で暮らしたい人におすすめです。

 

 

 

【浦添(うらそえ)市】

 

 

那覇市に隣接していることから、那覇や中部、新都心へのアクセスが良いという特徴があります。
また、総合病院やショッピングモール、大きな公園などもあって、暮らしやすい街です。

 

沖縄の主要道路ともいえる国道58号線沿いには、米軍基地のキャンプ場や大型家電量販店、自動車販売店などが連なっており、
那覇市同様、沖縄企業の本社も多くあります。

 

 

 

【豊見城(とみぐすく)市】

 

 

那覇市の南に位置する豊見城市は、近年ベッドタウンとして急成長を遂げています。
かつては村でしたが、人口の増加に伴い2000年から市となり、「瀬長島」「富崎美らSUNビーチ」「忠考酒造」といった観光名所も知られるようになってきました。

 

そのため比較的若い世代が住んでおり、那覇の中心部や空港へのアクセスも良いことから、那覇まで通勤・通学している人も少なくありません。

 

観光客でにぎわっているのはごく一部のエリアのみなので、農村ののんびりとした雰囲気も味わうことができます。

 

 

 

【南部】

 

 

沖縄南部は糸満市、南城市、南風原町、与那原町、八重瀬町があり、糸満市は「海人の街」として漁業が盛んなことで知られています。
また、南城市はいくかの観光スポットがありますが、緑が豊かでゆったりとした時間が流れている街です。

 

南風原町、与那原町、八重瀬町は「町」になりますが、近年は商業施設やマンション、アパートの開発が進んでいます。

 

 

 

【中部】

 

 

那覇市に次いで人口が多い沖縄市は中部エリアの中心地で、生活環境はかなり便利だといえます。
また、近年発展が著しい宜野湾市は、沖縄コンベンションセンターや海浜公園といった施設があるため、さまざまなレジャーが楽しめるのが特徴です。

 

他にも読谷村、嘉手納街、北谷町、北中城村、中城村、西原町などはどこもゆったりとした時間が流れており、米軍基地がある北谷町は日米の文化が交じり合った独特の雰囲気が楽しめます。

 

 

 

【北部】

 

 

沖縄北部は名護市が中心となっており、他は自然が豊かな国頭村、長寿の村で知られる大宜味村、美ら海水族館がある本部町、リゾート地の恩納村などがあります。
都市部から離れていることもあり、忙しい日常を忘れられるのどかな雰囲気が特徴です。

 

また、北部は自然が豊かなので、田舎暮らしをしたい人やマリンスポーツをする人におすすめです。

 

 

 

【離島】

 

 

離島と聞くと石垣島や宮古島、西表島などが有名ですが、沖縄には他にもたくさんの離島があります。
離島の魅力はなんといっても自然の豊かさで、海の青さなども別格だといわれています。

 

石垣島・宮古島については離島の中でも栄えていて、ショッピングモールや県内企業の支店が多く、生活するうえで不便はないでしょう。

 

 

 

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最近、年収の高いサラリ-マンや勤務医がアメリカ不動産に投資しているとよく耳にします。
何故、彼らはアメリカ不動産に投資するのでしょうか?

 

 

 

そのためにまず、アメリカ不動産と日本の不動産の決定的な違いを理解する必要があります。

 

 

 

日本で流通している住宅物件の80%は、新築だと言われてます。
戸建もマンションも新築が圧倒的で、特に日本の木造の戸建だと法定耐用年数が22年と決められているため、22年経つと建物の価値が税制上だけでなく、売買価値としてもほとんどなくなってしまいます。

 

 

 

ですので、築年数の古い戸建の場合は、その価格に占めているのはほとんどが土地の値段なのです。

 

 

 

これに対しては、アメリカでは全く逆と言っていいマーケットが存在しており、住宅物件の80%以上は中古です。
新築は、わずか20%弱しか流通しておりません。

 

 

 

またアメリカの戸建は、築年数が古いものが多く、100年を超えている戸建も珍しくありません。
物件価格も日本と違って、建物の割合が80%程度占めています。

 

 

 

このアメリカの中古住宅の流通量の多さ、建物の価格の割合の高さ故に、節税を目的とした不動産投資が人気となっているのです。

 

 

 

というのは、アメリカ不動産を購入したとしても最終的に日本税制に従って確定申告を行う必要があるためで、日本の税制では、原則減価償却期間=法定耐用年数で、木造戸建の場合の法定耐用年数は22年で、更に22年を超えた物件は4年間だけの減価償却が認められます。

 

 

 

尚且つ、日本の住宅と違って80%が建物の価格ですので節税効果が大きくなるという訳です。

 

 

 

具体的に数字を置いて説明しますと、同じ築年数25年の木造戸建てを日本とアメリカで3000万円で購入した場合、日本では、25年超の木造戸建ての建物の価値はほとんどなく、大半が土地の価格です。

 

土地は、腐朽、劣化等ないですから減価償却することができません。
3000万円のうち建物の価格が仮に400万円だとすると、年間100万円を4年にわたって減価償却することになります。

 

 

 

一方、アメリカ不動産は、建物の価格が80%占めてますので、2400万円を4年間で減価償却するができ、つまり1年あたり600万円にもなります。
こういう日米の不動産価格の考え方の違いから短期間で節税したいというニーズを取り込めているのです。

 

 

 

またアメリカでは、住宅を買ったとしてもそこに一生住み続けるというケースは稀で、平均すると7年に1回程度の頻度で引越するのが一般的ですので、頻繁に住み替えるマーケットであることも投資し易い環境であると言えます。

 

 

 

アメリカは今でも人口が増加しておりますし、今後も増え続けていくことが予想されています。
更に日本と違ってインフレが進行している国ですので、基本的に中古物件の価格は確実に上昇しているし、今後も上昇していくとも考えられております。

 

 

 

そもそも、この日本との住宅マーケットの大きな違いを産みだしているのは、建物調査です。
日本でも昨年からインスペクション(建物状況調査)を宅建業者が媒介契約時に売主、買主にあっせんするかどうか確認することが義務付けられましたが、実際に実施されている数はあまり多くはないようです。

 

 

 

アメリカでは、全部の建物で建物調査を行い、どこに不具合があるのか、瑕疵があるのかないのかをしっかり調査し、それを住宅履歴として残しているので買主も安心して中古物件を買うことができるのです。

 

 

 

以上が、年収の高いサラリ-マンや勤務医がなぜアメリカ不動産に投資しているかの裏話ですが、この税制にメスが入ろうとしております。

 

 

 

与党の税制調査会では、海外の不動産を通じた節税をできないようする方針で協議が進めております。
このまま決定されると2021年以降の所得税 に適用される見通しです。

 

 

 

アメリカ不動産投資による節税はともかくとして、今後日本では人口が減少していく中、今までのようにスクラップアンドビルトを繰り返していくことで、空家問題を更に助長することにもなっていくと思いますので、中古住宅の流通の活性化が今後間違いなく重要なテーマになっていくと思います。

 

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首都圏の新築マンションの売れ行きが芳しくないようです。
月間の好不調の目安になる初月契約率は70%と言われておりますが、このところ70%を割っている月が続いており、今年の平均契約率も64.1%と低迷してます。

 

 

ところが、マンションの価格は下がるどころか上昇が続いておりまして、需給バランスが崩れている中、何故マンションの価格は高騰しているのでしょうか?

 

 

 

 

リーマンショック後、首都圏のマンション価格が暴落したことで、当時400社以上あったマンションデロッパーの倒産が相次ぎ、現在は100社余りになった言われております。

 

その一方で、メジャー7と言われる不動産大手7社のシェアは、リーマンショック当時の倍以上、全体の半数近くを占める状況になって来ております。
そのメジャー7は、マンションだけを取扱っている訳でなく、オフィスビル、ホテルも手掛けているため、会社としては新規マンションの売れ行きの低迷はそれほど大きな影響を与えていないようですし、以前のように初月契約率を気にしなくなっているようでもあります。

 

20年前は、1棟の全部の部屋を2回以下にわたって販売していましたが、最近は6~7回に分けて販売することが多くなってきました。
先日ご相談いただきましたお客様は、完成してから5年も経って売り出された部屋を購入したとのことですが、業界内でのポジションを固めるための業績の見せ方、株主に対してのパーフォマンス等もあるのかもしれません。

 

 

 

 

一方で、希少な駅近の土地をマンション建設用地、オフィスビル建設用地、ホテル建設用地として奪い合っていることも高騰する遠因になっているようもあります。
それでも海外から見ると東京の不動産はまだ利回りが高く魅力的に映っているようで、海外からの投資の勢いはまだまだ失速することはないのではと見られております。

 

 

 

 

このような背景があるため、中古マンションの売れ行きは近年好調に推移しており、2016年に中古マンションの販売戸数が新築マンションの販売戸数を上回ってから3年連続でこの状態が続いております。

 

都心の中古マンションの価格は、若干上昇に転じており、その影響もあり東京近郊の都市の中古マンションの価格も駅近で立地が良い場所に建っているマンションに限ってですが、価格の上昇傾向が伺えます。

 

ただ、地域差もあり、県単位で確認すると神奈川県、埼玉県はやや上昇、千葉県はやや下降気味というデータが確認できます。

 

 

 

 

これから東京オリンピックに向け、マンションの価格がどう推移していくのか気になっている人は大勢いらっしゃると思いますが、今後の開発計画を見る限り東京では急に下落するようなことは考えられないような気がしますし、東京の人口は今後も暫く増加することが予想されており、加えて海外からの観光客を中心とした日本にやってくる外国人は更に増えていくことが見込まれております。

 

このような状況においては不動産価格は大きく動くことはないのではと考えてます。

 

 

 

 

ただ心配材料がない訳ではなく、オリピックに向けて不動産価格の上昇を見越して日本に投資した海外勢が一時的に利益確定のために売却に走ることも想定できなくもありません。
それがどの程度不動産価格全体に影響を及ぼすかは何とも言えないところです。

 

 

 

 

今住み替えを考えていらっしゃる方々は、市況がどっちにぶれたとしてもあまり振り回されない方が良いと思います。
市況が上昇すれば高く売れるかもしれませんが、そうすると次に買う物件の価格も上がっているので結局相殺されてしまいます。

 

逆も同じです。

 

ですので、今住んでいる家をいつ売却して住み替えるのがいいのか考えている方は、住み替える目的を重視してタイミングを考えられたら宜しいのではないかと思います。

 

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