小規模宅地の特例の注意点

 

 

 

 

今年40年ぶりに相続法が改正されました。
目玉は、配偶者の居住権で残された配偶者が安心して安定的に残りの人生を送ることができるよう改正された点ですが、今年4月から施行されております。
その他にも改正点がいくつかありますので暫く従前のルールと変わったことで混乱が生じることもあるかもしれません。

 

 

 

今回取り上げるのは、小規模宅地の特例です。
この小規模宅地の特例を簡単に説明すると亡くなった人、つまり被相続人が自宅として住んでいた家の土地の評価を8割引にしてくれる制度です。
1億円の評価の土地の上に家を建てて住んでいた人が亡くなった時、この土地の相続税評価を8割引の2000万円にしてあげますよという制度です。
自宅しか相続財産がなければ、相続税は全く払わなくても良いということになります。
この小規模宅地の特例が使えるかどうかということは、相続税の金額に大きな影響があります。

 

 

 

この小規模宅地の特例を使うえるための条件としては、色々規定されておりますので細かくここで説明することはできませんが、知らなかった、勘違いしてたということで条件を満たせず、この小規模宅地の特例が使えなくなることが少なくないようです。
その中から、被相続人が老人ホームに入居したがために小規模宅地の特例が使えなくなるケースをご紹介させていただきます。

 

 

 

被相続人が、老人ホームに入居しました。
すると自宅が老人ホームに移ったとみなされ小規模宅地の特例が使えなくなったらどうでしょう。
これでは、あまりにもご無体なことだということで平成26年に税制改正され2つの条件を満たせば小規模宅地の特例が使えることになったのです。

 

 

その2つが

 

1.介護が必要なために老人ホ－ムに入居した（→要介護認定が必要）
2.自宅を賃貸で貸し出したりしない

 

この条件を満たせば、老人ホームに入居しても小規模宅地の特例は認められるようになりました。

 

 

 

ところが、夫婦一緒に老人ホームに入居した3年後、夫が亡くなり長男が自宅相続した場合では、小規模宅地の特例は認められないのです。
このケースでは、自宅は空家とみなされ、長男(自分の家を所有)も同居していない訳ですので、同居していたことが基本条件の小規模宅地の特例は使えないことになります。

 

 

 

次に、父母が老人ホームに同時に入居することになり、その入れ替わりに長男が自宅住むことになったケースです。
老人ホームで父が亡くなり、長男が自宅を相続することになった場合、同居実績がないということで小規模宅地の特例は使えません。

 

 

 

その老人ホームですが外形的に老人ホームだとしても無認可の有料老人ホームに入居すると前段の2つの条件を満たしても小規模宅地の特例が使えないということも認識しておかないといけません。
きちんと都道府県の認可を受けていなければいけないのです。

 

 

 

このようにありがちなことで小規模宅地の特例が使えなくなる場合が少なくありませんので、注意が必要です。

 

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マンションのリセールバリュー

 

 

 

 

マンションの資産価値は、当然築年数が経つにつれて落ちていくのが普通と考えられてます。
築年数が古くなれば、目に見えるところでも修繕の必要な箇所が増えて来ますし、目に見えない躯体や給排水管等の劣化が進むので、致し方ないところであります。

 

 

 

ですので、新築時の売出価格と比較して20年も経つと、半値程度に資産価格が下がってしまうことは珍しくないのです。
新築のマンションは、広告費、人件費、資材費などのコストを回収するために本体価格に乗せて売り出されますので、買った時点で含み損を抱えてしまうようなマンションも少なくありません。

 

 

 

ところが、どんなマンションでもこのような状況なるのかというと、首都圏など大都市圏内ではちょっと事情が変わってきます。
価格が下がるどころか新築時の売り出し価格を10〜20年経っても上回っているような資産価値の上がってるマンションも実は少なくないのです。

 

 

 

この違いは、何なのかということですが、いくつかの条件が重なるとそのような現象が起きますが、その中でも最も重要なファクターは立地です。

 

 

 

どんなマンションの前にどこにあるマンションなのか、つまり立地が資産価値を維持させる、更には資産価値を上げる大きなファクターでなのです。

 

 

 

ですが、最近ではただ単に人気のある地名、人気の駅を利用できるだけでは、資産価値を維持できたり、高めることができなくなって来てます。
ある意味、立地に含まれますが、駅からどれだけ近いかという点が今まで以上に資産価値に与える影響が大きなっており、今まで駅近というのは徒歩10分以内をイメージしてましたが、それだけでは資産価値を維持できなくなりつつあります。

 

 

 

ここ最近の傾向では、駅から徒歩7分と8分でリセールバリューに変化が出て来ました。
更に人気の駅から10分より、人気の駅の隣の駅の3分以内の方がリセールバリューが高いという傾向が出て来ました。
つまり、〇〇駅というよりとにかく駅に近いというのがリセールバリューを高める重要なファクターとなっています。

 

 

 

次に影響があるのが、階数です。
東京カンテイのデータを見ると、30階のいわゆるタワーマンションのリセールバリューが高いのが分かります。
タワーマンションの中でも上層階のリセールバリューが高いです。
ただ上層階にあればいいと言う訳でもなく、10階建てくらいのマンションの最上階よりタワーマンションの低層階の方がリセールバリューが高く、これは上層階の価格に引き上げられた結果だと考えられます。

 

 

 

もう一つが、戸数です。
より戸数か多い大型のマンションの方が、そのブランドの評価が高く、リセールバリューも高まる傾向にあります。
東京カンテイのデータですと、300戸以上の大規模マンションのリセールバリューが群を抜いて高くなる傾向があるのが分かります。
また、戸数が多いということは、修繕積立金等の戸数分担コストを抑えられるメリットもリセールバリューを高めるファクターの一つだと思われます。

 

 

 

まとめますと、マンションの築年数が古くなると新築時と比較して価格が大きく落ちていくのが一般的ですが、首都圏など大都市圏では、逆に新築時より価格が高くなるリセールバリューの高いマンションが少なくありません。
リセールバリューの高いマンションの条件は、人気ターミナル駅に関わらずとにかく駅に近いこと。
2つ目は、マンションの階数が高いこと。30階建以上だとよりリセールバリューが高くなります。
3つ目は、戸数が多いこと。
300戸以上ある大規模マンションが人気が高くリセールバリューも高くなります。

 

 

 

駅からの距離、階数、戸数の3つファクターがリセールバリューに大きな影響を与えることを理解してマンション選びをすることで、将来に向けて資産価値を維持でき、つまりリセールバリューの高いマンションになります。

 

 

 

年金不足問題が話題になってますが、リセールバリューの高いマンションを選んで住んでおけば、そのことだけで将来に向けて資産作りができると考えていいと思います。

 

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アメリカ不動産投資

 

 

 

 

最近、年収の高いサラリ－マンや勤務医がアメリカ不動産に投資しているとよく耳にします。
何故、彼らはアメリカ不動産に投資するのでしょうか？

 

 

 

そのためにまず、アメリカ不動産と日本の不動産の決定的な違いを理解する必要があります。
日本で流通している住宅物件の80％は、新築だと言われてます。
戸建もマンションも新築が圧倒的で、特に日本の木造の戸建だと法定耐用年数が22年と決められているため、22年経つと建物の価値が税制上だけでなく、売買価値としてもほとんどなくなってしまいます。
ですので、築年数の古い戸建の場合は、その価格に占めているのはほとんどが土地の値段です。

 

 

 

これに対しては、アメリカでは全く逆と言っていいマーケットが存在しており、住宅物件の80％以上は中古です。
新築は、わずか20％弱しか流通しておりません。
またアメリカの戸建は、築年数が古いものが多く、100年を超えている戸建も珍しくありません。
物件価格も日本と違って、建物の割合が80％程度占めています。

 

 

 

このアメリカの中古住宅の流通量の多さ、建物の価格の割合の高さ故に、節税を目的とした不動産投資が人気となっているのです。

 

 

というのは、アメリカ不動産を購入したとしても最終的に日本税制に従って確定申告を行う必要があるためで、日本の税制では、原則減価償却期間＝法定耐用年数で、木造戸建の場合の法定耐用年数は22年で、更に22年を超えた物件は4年間だけの減価償却が認められます。

 

 

 

尚且つ、80％が建物の価格ですので節税効果が大きくなるという訳です。

 

 

 

具体的に数字を置いて説明しますと、
同じ築年数25年の木造戸建てを日本とアメリカで3000万円で購入した場合、日本では、25年超の木造戸建ての建物の価値はほとんどなく、大半が土地の価格です。
土地は、腐朽、劣化等ないですから減価償却することができません。
3000万円のうち建物の価格が仮に400万円だとすると、年間100万円を4年にわたって減価償却することになります。

 

 

 

一方、アメリカ不動産は、建物の価格が80％占めてますので、2400万円を4年間で減価償却するができ、つまり1年あたり600万円にもなります。
こういう日米の不動産価格の考え方の違いから短期間で節税したいというニーズを取り込めているのです。

 

 

 

またアメリカでは、住宅を買ったとしてもそこに一生住み続けるというケースは稀で、平均すると7年に1回程度の頻度で引越するのが一般的ですので、頻繁に住み替えるマーケットであることも投資し易い環境であると言えます。

 

 

 

アメリカは今でも人口が増加しておりますし、今後も増え続けていくことが予想されています。
更に日本と違ってインフレが進行している国ですので、基本的に中古物件の価格は確実に上昇しているし、今後も上昇していくとも考えられております。

 

 

 

そもそも、この日本との住宅マーケットの大きな違いを産みだしているのは、建物調査です。
日本でも昨年からインスペクション(建物状況調査)を宅建業者が媒介契約時に売主、買主にあっせんするかどうか確認することが義務付けられましたが、実際に実施している数はあまり多くはないようです。

 

 

アメリカでは、全部の建物で建物調査を行い、どこに不具合があるのか、瑕疵があるのかないのかをしっかり調査し、それを住宅履歴として残しているので買主も安心して中古物件を買うことができるのです。

 

 

 

年収の高いサラリ－マンや勤務医 の節税ニーズに応えるべく、弊社でもアメリカ不動産の取扱を検討してます。
それとは、別に日本の中古住宅の流通量がもっと増えていくために、中古住宅に付加価値を付け物件の価値自体を高めていき、買主にも安心して中古住宅を購入していただける取り組みに力を入れている最中でもあります。

 

 

 

今後人口が減少していく中、今までのようにスクラップアンドビルトを繰り返していくことで、空家問題を更に助長することにもなっていくと思いますので、中古住宅の流通に微力ながら貢献できればいいなと感じております。

 

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公道と私道について

 

 

 

 

そもそも建築基準法で言う道路とは、幅員4ｍ以上のものをいいます。
そのうち公道とは、道路法、都市計画法、土地区画整理法等の法律による道路です。
その他、この基準ができた昭和25年11月23日以前に既に現存していた道路。
新設、変更の事業計画のある道路で2年以内に事業が執行される予定のもの等が公道に当たります。

 

 

 

これに対して、私道は道路法によらず土地を建物の敷地として利用するため築造されたものいいます。
特定行政庁からその位置の指定を受けたものは位置指定道路といいます。

 

 

 

また私道は色々と条件がありまして、原則両端が他の道路に接していることとか、隅切りといって角地を削って空地にしなくてはいけないとか、排水に必要な側溝を設けるなどの条件が課せられます。

 

 

 

一方、幅員4ｍ未満の道でも、特定行政庁が指定したものは、道路とみなされます。
これは、建築基準法42条2項に規定されているので2項道路と一般的言われてます。
この2項道路に接している土地の場合は、道路との境界線はその中心線から2ｍの線になります。
ですので、土地の一部を道路利用に提供しないとなりません。
この提供した部分をセットバックといいます。

 

 

 

道路と言っても色んな道路があって、建物を建てる時に様々な制限を受けることになります。
この道路が公道なのか、私道なのかという判断は、市町村等の道路課にあります道路台帳で確認することができます。

 

 

 

一般的に路線価図を見て、路線価の数字が入っていない道路は私道の可能性が高いと思っていいと思います。
また、その道路が私道だと当然所有者がおりますので、これがまた厄介なことなのです。

 

 

 

一方、公図を見ると道路部分に数字が入ってますので、それで私道だと確認できるのですが、この私道に所有者が複数人存在している場合、また共有になっている場合と様々です。

 

 

 

そもそもその私道が建築基準法で認められている道路であるかどうかということで天地の差が出てくる訳で、認められていない私道にしか接していない土地には建物を建てることができません。
既に建っていたとしても再建築不可ということになります。

 

 

 

こんな土地を間違っても買ってしまうと何も建てられず、活用もできず大変なことになってしまいます。
また私道で所有者がバラバラになっている場合も水道を敷いたり、ガス管を延長したり等の工事は所有者の承諾を必要としますので勝手に工事を行うことはできません。

 

 

 

一方、所有者と言えども道路を自分勝手に利用することも禁じられてます。
植栽を置いたり、自分の車を常時駐車しておいたりとういうことも禁じられてます。

 

 

 

制限の多い私道ですので、公道に接している土地より当然価格査定評価が低くなることも理解しておかなければなりません。
マンションはともかく、一戸建てを購入する際はしっかり接道している道が、公道なのか私道なのか、幅員は何ｍなのか
といった基本的な調査を怠らないようにすべきです。
購入してから聞いてなかったでは済まされませんから。

 

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合計特殊出生率について

 

 

 

 

今月7日に厚生労働省から2018年の合計特殊出生率が発表されました。
それによると、1人の女性が生涯に産む子供の数にあたる合計特殊出生率は、前年から0.01ポイント下がって、1.42になったということです。

 

 

 

政府が目指す1.8からますます離れて行ってしまっており、政府目標も単なる絵に描いた餅になりつつあります。

 

 

 

 

2018年に生まれた子供の人数は、91万8,397人となり過去最少を記録しました。
合計特殊出生率は、意外に思えると思いますが過去最低ではありません。

 

 

それは、合計特殊出生率を計算する際の分母に当たる女性の人数が減少していることからで、産まれた子供の人数が過去最少となっている割には合計特殊出生率が低下していない理由です。
ですので、今後も合計特殊出生率が多少改善されたとしても産まれる子供の人数は減少の一途を辿ることになると考えておくべきでしょう。
その意味でも、政府が掲げる1.8という目標は意味を為さないものだと言えると思います。

 

 

 

 

合計特殊出生率の低下傾向は日本だけでなく、先進国は概ね低下傾向にあります。
お隣の韓国、台湾などは1.17と1を割る日も遠くないのではないかと感じるレベルです。

 

 

これに対して、発展途上国は平均2.90ということで、今後人口がどんどん増加していくことが予想されます。
人口＝国力と言えないかもしれませんが、人口が増加している国は経済成長率が高い率で推移しているのも間違いない事実です。

 

 

ちなみに中国の合計特殊出生率は、一人っ子政策の後遺症もあって1.18と日本よりもかなり低い水準です。
このまま中国が世界第二位のGDPを維持できるかどうかは、今後の人口政策によるかもしれません。

 

 

中国に対してアメリカは、先進国の中では上位の1.82です。
アメリカの国力の強さは移民の人数だけでなく、自然増の人口の増加が背景にあるのです。

 

 

今後の日本は、合計特殊出生率の低下も勿論ですが、率より絶対人数の減少が国力低下を招く要因になっていくことは否めません。

 

 

 

 

金融庁が100年安心年金を撤回して、老後に2000万円の貯蓄が必要だと国民にメッセージを送ったように、社会保険にますます大きな影響が出てくることは、金融庁に言われるまでもなく国民は皆気が付いている筈です。

 

 

 

 

不動産業界もそうですし、他の業界も人口が減ることはマーケットの縮小を意味しますので、今までと同じビネスモデルでは持続的に成長していくことは難しい時代に入ったと思うべきでしょう。

 

 

そのためにニッチマーケットに特化するのか、テクノロジーを活用して新しいビジネスモデルを構築するか、知恵を出して取り組んでいかないと途端にマーケットから排除されることになるかもしれません。

 

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人口減少の著しい東北地方に何故空き家が少ないのか

 

 

 

 

毎年毎年増加傾向にある空家ですが、2018年は、過去最高の13.6％になりました。
戸数も846万戸と着実に増加しております。

 

 

2018年の各都道府県別の空家率ですが、日経新聞記事では以下の順になっておりました。
1位　和歌山県　18.8％、以下10位までだと徳島県、鹿児島県、高知県、愛媛県、香川県、山梨県、山口県、大分県、栃木県と続きます。

 

 

ただ、この5年間で空家率は増えたと言え、増えたのは僅か0.1％だと知り、ここにまた違和感を感じます。
空家率増加にストップかかったような数値になってますが、実際のところはそんなことはないようです。

 

 

毎年の新築戸数は90万件を超えてますが、では毎年同じくらいの戸数が滅失しているのかというと、滅失届出件数は統計上の数値を大きく下回ってます。
これも、総務省と国土交通省に役所がまたがるため、統計方法に何か問題があるのかもしれません。

 

 

 

 

ところで、都道府県別人口減少率についてですが、直近のデータだと以下のランキングになってます。

 

 

1位　秋田県、2位　青森県、3位以下は、高知県、和歌山県、岩手県、山形県、長崎県、山口県、新潟県、
福島県と続きます。
東北地方の宮城県以外の4県がワースト10に名を連ねてますが、空家率でワースト10に入っている東北の県は1つもありません。
高知県、和歌山県、山口県などは、人口が減っているが故に空家が増えていると説明が付き易いですが、東北地方の県では、これだけ人口が減少してるのに何故空家率はさほど増えていないのかという疑問が出てきます。

 

 

もっとも空家率が低かったのは、宮城県。
宮城県の場合は、東日本大震災後に無事だった家を借りるケースが多かったため空家が少なくなったということで、理由が明確です。
次に空家率が低いのは、沖縄県。
沖縄県の場合は、人口が増加し続けているので当然だと思われますが、3番目に空家率が低かったのは、山形県。

 

 

実は、空家率が低い都道府県を見ますと、人口減少と連動しておらず空家率の低い県に東北、北陸の県が目立ちます。
もしかしたら、東北、北陸は、持ち家率が高いことが空家率に影響しているのかもしれません。

 

 

空家の内訳としては、賃貸用の住宅が431万戸と全体の半分以上を占めていることが、都道府県別に見た時に人口の増減と連動しなくなる理由の一つではないかと考えてみました。

 

 

2016年に相続税の基礎控除が引き下げられ、その節税のために不動産投資を行う資産家、土地持ちが増えました。
特にその手段としてアパート経営を行うケースが増えたため、そのアパートが空家率を押し上げていることが考えられます。

 

 

レオパレスの手抜工事が社会問題となってますが、そもそも入居者を確保するのが難しいような場所に次々アパートを建設して、アパート経営の最大のリスクである空家リスクを家賃保証のシステムのサブリースで回避できることを謳い文句に拡大していったことも空室を増やした原因となっていると思います。
その証拠に、空家率の高い都道府県の中に大阪府、広島県などが含まれているので、この見方もあながち間違っていないのではないかと思います。

 

 

あとは、税制の問題が大きいでしょう。
空家を取り壊して更地にしてしまうと固定資産税が6倍に跳ね上がってしまうので、腐朽した家屋を取り壊さずそのまま放置してしまっている所有者も少なくないのかと思います。

 

 

空家が増えるのは、確かに人口減少が一番の原因であることは間違いないのですが、人口減少が始まっているのに毎年90万戸以上の新築住戸を作り続けて行けば空家が増加一途となるのは、当然の事でしょう。

 

 

欧米のようにもっと中古住宅の流通を増やすような政策を国が考えて早く手を打たないと空家の問題は悪化するばかりとなるのではないかと危惧します。

 

 

弊社では、中古住宅を流通させるために買主に安心して買ってもらえるよう建物状況調査(インスペクション)*¹に力を入れ、瑕疵保証保険の加入を促し、住宅履歴書をしっかり残す取り組みを行って参ります。

 

 

 

 

*¹建物状況調査：建築士などの専門資格を有する人間が、「建物の構造上安全性に問題がないかどうか」「雨漏り・水漏れの有無、給水管などに劣化が発生していないか」
などを診断するもの。インスペクションを正しく行うことによって、不動産の売り主・買い主双方にとって安心な不動産取引を行うことが期待できる。

 

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クラウドファンディングについて

 

 

 

 

不動産テックという言葉が少しづつではありますが、聞こえ始めて来てました。
他の業界に比べると不動産業界は、かなりアナログな部分が多く、テクノロジーの活用という点からすると、取り残されている業界であると感じます。

 

 

その原因として考えられるのが、不動産は2つとして同じ物が無いこと、経年とともに権利関係が複雑化していくことなどであり、不動産テクノロジー進化の妨げになっているのかもしれません。

 

 

 

今後、AIの進歩により人間の仕事はどんどんAIに奪われ、AIの能力が人間の能力を超える日がやって来ると言われております。
いわゆるシンギュラリティと言われるものですが、2045年と予測されてます。

 

 

 

前置きが長くなりましたが、先日銀行の融資の保証を行っている保証会社の融資部長、営業本部長と話している時に出て来た話題が今回のテーマのクラウドファンディングです。

 

 

 

 

スルガ銀行の不正融資の問題から投資不動産への融資が厳しくなってきているのは間違いありません。
ただ、融資金額の残高は過去最高となっていることで投資不動産への融資が過熱感を増していると日銀総裁がコメントしておりました。
残高は急に減ることないので暫く増えていくことは当然なんですが、過熱感はとても感じられません。
新規の融資に関しては、かなり蛇口が閉められて投資家の熱を冷ましてしまっている状況があります。

 

 

保証会社としても保証する新規債権がなければ売り上げを作ることが難しい訳ですので、まったく他人事でない状況があり、取引も面識もない私からの唐突なアポイントにもお応えいただいたのも危機感の現れかと思います。

 

 

事業資金だけでなく、不動産購入資金としてもクラウドファンディングがこれからは活用できるかもしれない、興味あればご紹介しますと仰っていただいたので、現在色々と勉強を始めたところです。

 

 

小口から不動産に投資するシステムとしては、REITがありますが、REITは株等のマーケットの影響を大きく受け短期間に価格が上下にぶれ易いという特徴があります。
これに対して、不動産賃料を配当の原資とするクラウドファンディングは投資する側にも短期のリスクが少なくメリットがあるかもしれません。

 

 

投資不動産の購入資金としてこの仕組みを活用するのは確かに面白いかもしれないと思い始めたところでもありますし、未だそれほど浸透していないこのタイミングで関わるのも悪くないかもしれないと感じてます。

 

 

今は、偉そうにレクチャーすることはできないので、この仕組みに関心を持ち始めたということだけお伝えさせていただきます。
何か始めた時には、また皆様にお知らせさせていただきます。

 

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耐震基準について

 

 

 

 

皆様もよく、この建物は、旧耐震？新耐震？と確認されて来られる方が結構いらっしゃいますので耳にされたことはあるのではないでしょうか？
何を基準に旧耐震、新耐震と区別されているかというと、1981年(昭和56年)6月に施行された建築基準法の後に建築確認がされたか、改正前に建築確認がされたかで区別されてます。

 

 

 

耐震基準の歴史的な推移を辿ると1950年に建築基準法が施行され、この時初めて耐震基準が設定されました。
その後も大きな地震が何回も発生し、つぎはぎ的に建築基準法の耐震基準は改正されて来ましたが、1978年に宮城沖の大地震が発生し、この大地震を契機に1981年6月1日にいわゆる新耐震基準が規定されることになりました。
ここを境に旧耐震、新耐震と区別するようになった訳です。

 

 

 

その後、阪神淡路大震災が1995年に発生し、性能規定概念が導入され、新耐震基準も改正されることになります。
新耐震基準では、震度5程度の地震に対して部材が損傷を受けないことが条件であると決められていましたが、旧耐震基準では震度5程度の地震に関しては倒壊または崩壊がなければ良いという基準でした。

 

 

 

と言うことは、旧耐震基準の建物が震度5程度の地震を受けた時、損傷を受けることが大いにあり得るということです。
ここ数年、震度5程度の地震が年に数回起きていますので、旧耐震基準では大規模地震が起こらずとも建物が損傷してしまう可能性が少なくないと言えます。

 

 

 

また、新耐震基準では震度6～7程度の地震に対しても倒壊または崩壊しないことが定められました。
一方で旧耐震基準では震度5程度までしか言及されておらず、いわゆる大地震については何も定められていません。
これは、旧耐震基準の建物は大地震に対して脆弱である可能性が高いということを意味してます。

 

 

 

1995年に阪神淡路大震災、2011年には東日本大震災が起きており、2016年には熊本地震もありました。
今後南海トラフを原因とする大地震、首都直下型大地震等がかなり高い確率で発生することが予想されてます。

 

 

 

実際、阪神淡路大震災、熊本地震の時、旧耐震の建物と新耐震の建物とどのくらい損傷具合に差があったかですが、先ず阪神淡路大震災の時は、旧耐震構造の建物のは、29％以上が大破、37％が中破・小破でした。
一方、新耐震構造の建物はと言うと、8％が大破、16％が中破・小破で明らかに損傷が少なかったことが確認できました。

 

 

 

熊本地震の時はどうだったのかですが、旧耐震構造の建物のは、46％以上が大破、49％が中破・小破でした。
一方、新耐震構造の建物はと言うと、15％が大破、54％が中破・小破でした。

 

 

 

この2つの大地震の結果から見ても、明らかに旧耐震は如何に危険であることが確認できる一方、新耐震であっても絶対に大破しない訳でないことが分かりますし、無傷の建物も50％以下だったことも見逃せない事実です。
新耐震基準を満たしているから絶対大丈夫という過信は危険ですし、同じ新築で建築確認済だとしても手抜きされてる可能も無きにしもあらずです。

 

 

 

躯体までなかなかどうなっているのかチェックできませんので書類を妄信するしかないのかもしれません。
ですが、躯体の状態をチェックするタイミングはあります。
マンションで言えば、12～15年に一度必ず行う大規模修繕工事の内容をしっかり確認することです。
またコストはかなりかかりますが、非破壊検査を行えば躯体の状態を知ることもできる筈です。

 

 

 

どこかの大手アパート建設業者のように意図的に手抜きを行っている業者もいることも常に意識しておく必要が
ありますが、一棟を購入する時には少なくとも過去の修繕履歴、今後の修繕計画をしっかり確認することも大事ですね。

 

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住宅すごろくのゴールについて

 

 

 

 

現在の日本の住宅総数は約6000万戸、そのうち持ち家が61.7％、借家が35.5％だそうです。
その中に空家が820万戸ありますので、実際に居住している住宅の数としては5210万戸で、その内訳が一戸建てが54.8％、共同住宅が42.4％だそうです。

 

 

この数字を見て、意外と持ち家比率が高いなと感じた方も多いのではないでしょうか。

 

 

 

 

かつての住宅すごろくでは、そのゴールは持ち家一戸建てでした。
一億総中流階級の時代は、車はいつかはクラウン、住まいはいつかは庭付き一戸建てと庶民のゴールは皆同じ時代がありました。
ただ、最近ではかなり様変わりして来ているようです。

 

 

マンションへの永住意識も高まっているようで、平成30年の調査ではマンションに永住すると答えている人の割合が62.8％と年々増加して来てます。
この背景にはマンション居住者の年齢が高齢化して来ていることも要因の一つとして考えられ、昭和54年以前に建てられた旧いマンションの居住者で70歳以上の割合は、なんと47.2％にもなって来ているそうです。
マンションが旧くなると居住者の年齢も高齢化し、管理組合も機能不全に陥ってしまい、修繕工事も建て替えもできないままマンションも住人も最期を迎えるなってことが多くなってくるのかなと感じます。

 

 

ですので、マンションに永住すると回答している住人が増えることは、それはそれで新たな問題を惹起することになるのかもしれません。

 

 

 

 

独身の方々対象に行うセミナーの中で25歳から生涯借家に住み続けると、家賃が平均月々15万円として90歳まで生きたとしたら、その総額はなんと1憶1700万円にもなりますとお伝えしてます。
サラリーマンの生涯賃金が年々微減してきており、上場企業の社員で38年間勤続で凡そ2憶5000万円程度ですので、いかに家賃のウエイトが大きいことがお分かりいただけると思います。

 

 

 

一方、同じ25歳で都心にマンションを購入して月々15万円づつ35年間返済するプランで住宅ローンを組むと、5000万円クラスのマンションの部屋を購入することができます。
立地が良く、資産価値の下がり難いマンションを購入しておけば、35年後に無借金になり転売した時の価格は安く見積もっても50％程度の残存価格の2500万円くらいは期待できる筈です。

 

 

どちらが有利だと思いますか？と質問されれば考えるまでも無いと思います。

 

 

 

 

ただ自宅を購入するには、単に投資的視点のみで購入することができない様々な問題も生じて来ますので、そんな単純に割り切って比較できるものではないのも確かだと思います。
ですので、あまり色んな制約の少ない独身時代に小さくてもいいので立地の良いところにマンション1室購入することから資産作りを始めることが後々の人生に大きな影響を与えることになるのです。

 

 

 

かつて住宅すごろくの駒になって歩みを進めて来た我々世代にとっては、子供が巣立ってしまい、そのため郊外の戸建てを持て余し、また人口減少の影響もあり、周りがだんだんと不便になって来ることを感じながら都心回帰を望む人たちが増加しています。

 

 

 

今住んでいる戸建て住居を売却できる人は、都心回帰を実現することができるものの、多くの郊外に居を構えてしまった人たちは、売るに売れず、自分たちの意に反して住み続けることの選択しかできない人たちも多いのかと思います。

 

 

 

そして、決局この家で生涯を閉じることになり、資産価値の低い家は子供たち相続人に相続放棄という手段で見捨てられ、やがて空家化していく顛末を迎えることになるのかもしれません。

 

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スルガ銀行の不正融資問題の業務改善について

 

 

 

 

今回の情報は、スルガ銀行の一連の不正融資問題のADRに携わって来られた投資不動産流通機構から提供いただいております。

 

 

今回の主役のスルガ銀行は、昨年の10月5日に金融庁から投資不動産に対する融資業務を半年間にわたって業務停止を命じられ、加えて業務改善命令も下され先月12日に業務停止の終了を迎えたところです。

 

 

問題のシェアハウス向け不正融資問題に関しては、890名もの債務者との交渉を続けて来ましたが、時間がかかり交渉が難航していたかのように、早期に決着を見れなかったのが国税庁の存在でした。

 

 

この890名の債務者に対して、金利引き下げ・元本カットを前提として交渉を行って来たものの、この処理方法に対して国税庁として債務免除益課税（元本カットされたことにより、そのカットされた金額が債務者の利益と判断されることにより発生する所得税）を減免しない姿勢を見せていたため、救済のための措置が救済にならなくなる恐れがあり、なかなか決着を見ることができなかったというところです。

 

 

今回、元本カットされた部分を所得と見做し課税は行わないという国税庁の判断を得られましたので、ここから一気に債務者救済措置が進んでいく事になると思われます。

 

 

5月中旬には投資不動産への融資も再開すると早々に宣言し、再開のためのガバナンス強化、コンプライアンス体制の構築、それを根拠つけるための社員教育の徹底を打ち出しておりますが、そもそもの問題は社内の風土であり企業文化自体に大きな問題を抱えていた筈ですので、この部分がどのように改善されていくのか注目したいところです。

 

 

ただ、一連の不正融資以外でも反社対応であったり、別の融資についても行員が不正に関与していた、詐欺的な行為が苦情として報告されている事実もあり、簡単に幕引きという訳にはならないのではないかと思います。
それらの調査結果も5月中旬に公表される予定だと伺っております。

 

 

 

ここでまた新たな事実が確認できた時に果たして予定通り投資不動産に対する融資業務が再開できるのか微妙な判断を求められる場面が出て来るのではないかと考えたりもします。

 

 

私もサラリーマン時代に経験がありますが、常軌を逸したノルマを要求されるとすべての優先順位が狂って、倫理観も失われて来て、パワハラは横行するし、ばれなきゃいいやと不正を働く者が出て来て、やがて不正行為は数名のグループで行われるようになります。
やがて不正行為は組織全体として行なわれるようになり、上司は黙認し、異議を唱える者は冷や飯を喰わされるといった環境が生まれて来るものです。
そして挙句の果て、組織として隠蔽体質が生まれて来ます。

 

 

 

こういう組織において、行き成り業務改善計画に掲げたコンプアラインアス体制を構築しようした時には、たいがい辻褄合わせのような報告が増えて来るのが私の経験上からは想像に難くないところです。
経営陣が業務改善計画の根幹に置いた顧客中心主義が、カスケード的に末端まで行き渡るかどうか、やはりトップの力量・信念の強さ次第になって来るだろうと思います。

 

 

スルガ銀行の救済に家電量販店や公的資金注入銀行が名乗りを上げているようですが、早く健全な経営体制に戻って、他の地方銀行にも良い影響を及ぼしてもらいたいものです。

 

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