耐震基準について

 

 

 

 

皆様もよく、この建物は、旧耐震？新耐震？と確認されて来られる方が結構いらっしゃいますので耳にされたことはあるのではないでしょうか？
何を基準に旧耐震、新耐震と区別されているかというと、1981年(昭和56年)6月に施行された建築基準法の後に建築確認がされたか、改正前に建築確認がされたかで区別されてます。

 

 

 

耐震基準の歴史的な推移を辿ると1950年に建築基準法が施行され、この時初めて耐震基準が設定されました。
その後も大きな地震が何回も発生し、つぎはぎ的に建築基準法の耐震基準は改正されて来ましたが、1978年に宮城沖の大地震が発生し、この大地震を契機に1981年6月1日にいわゆる新耐震基準が規定されることになりました。
ここを境に旧耐震、新耐震と区別するようになった訳です。

 

 

 

その後、阪神淡路大震災が1995年に発生し、性能規定概念が導入され、新耐震基準も改正されることになります。
新耐震基準では、震度5程度の地震に対して部材が損傷を受けないことが条件であると決められていましたが、旧耐震基準では震度5程度の地震に関しては倒壊または崩壊がなければ良いという基準でした。

 

 

 

と言うことは、旧耐震基準の建物が震度5程度の地震を受けた時、損傷を受けることが大いにあり得るということです。
ここ数年、震度5程度の地震が年に数回起きていますので、旧耐震基準では大規模地震が起こらずとも建物が損傷してしまう可能性が少なくないと言えます。

 

 

 

また、新耐震基準では震度6～7程度の地震に対しても倒壊または崩壊しないことが定められました。
一方で旧耐震基準では震度5程度までしか言及されておらず、いわゆる大地震については何も定められていません。
これは、旧耐震基準の建物は大地震に対して脆弱である可能性が高いということを意味してます。

 

 

 

1995年に阪神淡路大震災、2011年には東日本大震災が起きており、2016年には熊本地震もありました。
今後南海トラフを原因とする大地震、首都直下型大地震等がかなり高い確率で発生することが予想されてます。

 

 

 

実際、阪神淡路大震災、熊本地震の時、旧耐震の建物と新耐震の建物とどのくらい損傷具合に差があったかですが、先ず阪神淡路大震災の時は、旧耐震構造の建物のは、29％以上が大破、37％が中破・小破でした。
一方、新耐震構造の建物はと言うと、8％が大破、16％が中破・小破で明らかに損傷が少なかったことが確認できました。

 

 

 

熊本地震の時はどうだったのかですが、旧耐震構造の建物のは、46％以上が大破、49％が中破・小破でした。
一方、新耐震構造の建物はと言うと、15％が大破、54％が中破・小破でした。

 

 

 

この2つの大地震の結果から見ても、明らかに旧耐震は如何に危険であることが確認できる一方、新耐震であっても絶対に大破しない訳でないことが分かりますし、無傷の建物も50％以下だったことも見逃せない事実です。
新耐震基準を満たしているから絶対大丈夫という過信は危険ですし、同じ新築で建築確認済だとしても手抜きされてる可能も無きにしもあらずです。

 

 

 

躯体までなかなかどうなっているのかチェックできませんので書類を妄信するしかないのかもしれません。
ですが、躯体の状態をチェックするタイミングはあります。
マンションで言えば、12～15年に一度必ず行う大規模修繕工事の内容をしっかり確認することです。
またコストはかなりかかりますが、非破壊検査を行えば躯体の状態を知ることもできる筈です。

 

 

 

どこかの大手アパート建設業者のように意図的に手抜きを行っている業者もいることも常に意識しておく必要が
ありますが、一棟を購入する時には少なくとも過去の修繕履歴、今後の修繕計画をしっかり確認することも大事ですね。

 

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住宅すごろくのゴールについて

 

 

 

 

現在の日本の住宅総数は約6000万戸、そのうち持ち家が61.7％、借家が35.5％だそうです。
その中に空家が820万戸ありますので、実際に居住している住宅の数としては5210万戸で、その内訳が一戸建てが54.8％、共同住宅が42.4％だそうです。

 

 

この数字を見て、意外と持ち家比率が高いなと感じた方も多いのではないでしょうか。

 

 

 

 

かつての住宅すごろくでは、そのゴールは持ち家一戸建てでした。
一億総中流階級の時代は、車はいつかはクラウン、住まいはいつかは庭付き一戸建てと庶民のゴールは皆同じ時代がありました。
ただ、最近ではかなり様変わりして来ているようです。

 

 

マンションへの永住意識も高まっているようで、平成30年の調査ではマンションに永住すると答えている人の割合が62.8％と年々増加して来てます。
この背景にはマンション居住者の年齢が高齢化して来ていることも要因の一つとして考えられ、昭和54年以前に建てられた旧いマンションの居住者で70歳以上の割合は、なんと47.2％にもなって来ているそうです。
マンションが旧くなると居住者の年齢も高齢化し、管理組合も機能不全に陥ってしまい、修繕工事も建て替えもできないままマンションも住人も最期を迎えるなってことが多くなってくるのかなと感じます。

 

 

ですので、マンションに永住すると回答している住人が増えることは、それはそれで新たな問題を惹起することになるのかもしれません。

 

 

 

 

独身の方々対象に行うセミナーの中で25歳から生涯借家に住み続けると、家賃が平均月々15万円として90歳まで生きたとしたら、その総額はなんと1憶1700万円にもなりますとお伝えしてます。
サラリーマンの生涯賃金が年々微減してきており、上場企業の社員で38年間勤続で凡そ2憶5000万円程度ですので、いかに家賃のウエイトが大きいことがお分かりいただけると思います。

 

 

 

一方、同じ25歳で都心にマンションを購入して月々15万円づつ35年間返済するプランで住宅ローンを組むと、5000万円クラスのマンションの部屋を購入することができます。
立地が良く、資産価値の下がり難いマンションを購入しておけば、35年後に無借金になり転売した時の価格は安く見積もっても50％程度の残存価格の2500万円くらいは期待できる筈です。

 

 

どちらが有利だと思いますか？と質問されれば考えるまでも無いと思います。

 

 

 

 

ただ自宅を購入するには、単に投資的視点のみで購入することができない様々な問題も生じて来ますので、そんな単純に割り切って比較できるものではないのも確かだと思います。
ですので、あまり色んな制約の少ない独身時代に小さくてもいいので立地の良いところにマンション1室購入することから資産作りを始めることが後々の人生に大きな影響を与えることになるのです。

 

 

 

かつて住宅すごろくの駒になって歩みを進めて来た我々世代にとっては、子供が巣立ってしまい、そのため郊外の戸建てを持て余し、また人口減少の影響もあり、周りがだんだんと不便になって来ることを感じながら都心回帰を望む人たちが増加しています。

 

 

 

今住んでいる戸建て住居を売却できる人は、都心回帰を実現することができるものの、多くの郊外に居を構えてしまった人たちは、売るに売れず、自分たちの意に反して住み続けることの選択しかできない人たちも多いのかと思います。

 

 

 

そして、決局この家で生涯を閉じることになり、資産価値の低い家は子供たち相続人に相続放棄という手段で見捨てられ、やがて空家化していく顛末を迎えることになるのかもしれません。

 

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スルガ銀行の不正融資問題の業務改善について

 

 

 

 

今回の情報は、スルガ銀行の一連の不正融資問題のADRに携わって来られた投資不動産流通機構から提供いただいております。

 

 

今回の主役のスルガ銀行は、昨年の10月5日に金融庁から投資不動産に対する融資業務を半年間にわたって業務停止を命じられ、加えて業務改善命令も下され先月12日に業務停止の終了を迎えたところです。

 

 

問題のシェアハウス向け不正融資問題に関しては、890名もの債務者との交渉を続けて来ましたが、時間がかかり交渉が難航していたかのように、早期に決着を見れなかったのが国税庁の存在でした。

 

 

この890名の債務者に対して、金利引き下げ・元本カットを前提として交渉を行って来たものの、この処理方法に対して国税庁として債務免除益課税（元本カットされたことにより、そのカットされた金額が債務者の利益と判断されることにより発生する所得税）を減免しない姿勢を見せていたため、救済のための措置が救済にならなくなる恐れがあり、なかなか決着を見ることができなかったというところです。

 

 

今回、元本カットされた部分を所得と見做し課税は行わないという国税庁の判断を得られましたので、ここから一気に債務者救済措置が進んでいく事になると思われます。

 

 

5月中旬には投資不動産への融資も再開すると早々に宣言し、再開のためのガバナンス強化、コンプライアンス体制の構築、それを根拠つけるための社員教育の徹底を打ち出しておりますが、そもそもの問題は社内の風土であり企業文化自体に大きな問題を抱えていた筈ですので、この部分がどのように改善されていくのか注目したいところです。

 

 

ただ、一連の不正融資以外でも反社対応であったり、別の融資についても行員が不正に関与していた、詐欺的な行為が苦情として報告されている事実もあり、簡単に幕引きという訳にはならないのではないかと思います。
それらの調査結果も5月中旬に公表される予定だと伺っております。

 

 

 

ここでまた新たな事実が確認できた時に果たして予定通り投資不動産に対する融資業務が再開できるのか微妙な判断を求められる場面が出て来るのではないかと考えたりもします。

 

 

私もサラリーマン時代に経験がありますが、常軌を逸したノルマを要求されるとすべての優先順位が狂って、倫理観も失われて来て、パワハラは横行するし、ばれなきゃいいやと不正を働く者が出て来て、やがて不正行為は数名のグループで行われるようになります。
やがて不正行為は組織全体として行なわれるようになり、上司は黙認し、異議を唱える者は冷や飯を喰わされるといった環境が生まれて来るものです。
そして挙句の果て、組織として隠蔽体質が生まれて来ます。

 

 

 

こういう組織において、行き成り業務改善計画に掲げたコンプアラインアス体制を構築しようした時には、たいがい辻褄合わせのような報告が増えて来るのが私の経験上からは想像に難くないところです。
経営陣が業務改善計画の根幹に置いた顧客中心主義が、カスケード的に末端まで行き渡るかどうか、やはりトップの力量・信念の強さ次第になって来るだろうと思います。

 

 

スルガ銀行の救済に家電量販店や公的資金注入銀行が名乗りを上げているようですが、早く健全な経営体制に戻って、他の地方銀行にも良い影響を及ぼしてもらいたいものです。

 

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住宅瑕疵担保責任保険について

 

 

 

 

住宅瑕疵担保責任保険とは、事業者が供給した住宅に瑕疵（欠陥）があった場合、その修補のための費用を補填してもらえる保険です。
新築住宅を供給する事業者は、保証金を供託したときを除き、住宅瑕疵担保責任保険へ加入しなければなりません。
保険というと金融庁が監督官庁になりますが、この保険は国土交通省の管轄になります。
ですので、いわゆる損害保険とは違います。

 

 

 

2000年4月に「住宅の品質確保の促進等に関する法律」が施行され、建築会社などの事業者は建築した住宅を引渡してから10年間、
瑕疵担保責任を負わなければならなくなりました。

 

瑕疵担保責任とは、一般の人が確認してもわからない欠陥が住宅にあったとき、住宅を供給する事業者側がその責任を負う制度です。

 

しかし、瑕疵担保責任が義務付けられていても、事業者に資力がなければその責任を果たすことができません。
そのような状況を解消するために、2009年に瑕疵担保履行法が施行されました。
この法律により、事業者は瑕疵担保責任を果たすための資力確保の措置を講じなければならなくなったのです。

 

 

 

事業者が新築住宅の供給をする際に住宅瑕疵担保責任を負いますが、その「瑕疵」の範囲はどこまでなのでしょうか？
瑕疵担保履行法では、構造耐力上主要な部分と雨水の侵入を防止する部分の瑕疵についてのみ、事業者は10年間瑕疵担保責任を負うとされています。
住宅取得者は、新築住宅の引渡しを受けてから10年間、事業者に対して瑕疵担保責任を請求できます。

 

 

 

この保険はあくまでも新築住宅に対するもので、既存住宅(中古住宅)に関しては、既存住宅瑕疵担保責任保険という中古住宅専用の保険によって保障を得ることができます。
ただし、この保険は新築住宅のように加入が義務付けられている訳ではなく、付けるか付けないかは任意で、この保険を付けて販売されるケースは、現状では稀にしかないという状況です。

 

 

 

昨年、宅地建物取引業法が一部改正され、媒介契約を結ぶ際、建物状況調査(インスペクション)を専門の調査機関にあっせんするかどうかを売主、買主双方に確認することが義務化されましたが、未だ形式的に確認している業者が大半で建物状況調査(インスペクション)を
実際にあっせんするケースも稀のようです。

 

 

 

日本で流通している住宅の80％が新築、20％が中古であり、いわゆるスクラップ＆ビルドが今まで続けれて来ました。
人口が増加、維持されている状況下であれば、それも良かったかもしれませんが、これから急速に人口減少する日本において、今後もスクラップ＆ビルドを続けていくと新築住宅の売れ行きも落ち込み、中古住宅が大量に余って空家化してしまうかもしれません。

 

 

 

欧米は、新築と中古の割合が日本と真逆であり、特にアメリカにおいては中古住宅が80％も占めております。
木造の築100年以上経っている住宅を当たり前のように売買しておりますが、その背景には建物調査(インスペクション)を徹底して
行っていることがあります。
瑕疵担保責任については、逆に買主に責任を負わせていますので、その部分からも建物状況調査(インスペクション)が徹底して行われている訳でもあります。

 

 

 

日本も中古住宅の占率がどんどん上がって欧米並みになる日がやがて来るかもしれません。
そのためには、建物状況調査(インスペクション)を浸透させ、瑕疵担保責任保険の付保率を上げていく事が重要となるでしょう。

 

 

弊社も中古住宅の販売を行う際には、極力この建物状況調査(インスペクション)と瑕疵担保責任保険をセットにしていきたいと考えております。

 

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ワンルームマンション条例について

 

 

 

 

都市圏を中心とした自治体では、ワンルームマンションの建築に対して、専有面積の下限、駐車場・駐輪場の附置、隣地間距離、目隠しの設置、ファミリー向け住戸の一定割合の設置、建物使用規則の確認等、様々な規制を設けています。

 

 

なぜこのような規制を設けているのか？　ですが、近隣とのトラブル防止、良好な生活環境の形成、家族世帯向け住戸の供給、高齢者の居住の安定が主な理由だと言われております。

 

基本的にワンルームのような狭い部屋に居住するのは単身者であるイメージで、このような規制を設けているのですが、単身者のマナーが余程悪いということの裏返しなんでしょう。

 

よく耳にするのはゴミ出しが決められた日以外の日に出す、ちゃんと分別しないで出す、あるいは夜中に大騒ぎして近隣の住戸に迷惑を掛ける
といったことがあちこちで起きたことがこの規制を産んだ背景にあると思います。

 

 

自治体によっては規制している部屋のサイズや規制内容は、それぞれの自治体の事情もあり、随分と違いが見られます。

 

例えば、一番条例が厳しいと言われているのが豊島区ですが、狭小住戸集合住宅税という聞きなれない課税を課してます。

 

30㎡以下の狭い部屋一戸あたり50万円の税金を課してます。

豊島区は全世帯のうち単身世帯が56％となっており、30㎡に満たない共同住宅の割合が40％を超えているということです。

 

ただ、需要があるからこの結果になっている訳でマンションデベロッパーも需要を優先して30㎡以下の部屋の建設を自重しているのかというと、あまり条例に影響を受けずに従前と変わらず狭小の部屋の建設を続けているようです。

 

 

今後、東京都内では単身世帯は高齢者を含め更に増加していくことが予想されています。

 

特に単身の若者の中には物をほとんど持たず寝泊まりするだけの狭い部屋を欲しているミニマム族と呼ばれる人達が増えて来ているようですが、このミニマム族は15㎡くらいの本当に狭小の部屋を好みます。

 

流石にここまで小さい部屋は最近では建設しているマンション建設業者もおりませんので、この人たちは自ずと築年数の旧い中古マンションに流れていくことになります。

 

 

ワンルームマンンション条例の効果があまり期待ほどでないことの原因かもしれません。

 

 

 

 

一方、単身でない世帯が購入する部屋のサイズも新築マンションの高騰もあって小さくなる傾向が出て来ています。

 

ファミリーマンンションの占率を増やしても大きな部屋を必要としない世帯が増えて来ていることは、新築マンションの売れ行きにも影響が出て来ているのかもしれません。

 

 

家族4名だと70㎡は欲しいところですが、都心で70㎡の部屋を購入しようとすると手の届かない価格帯の部屋ばかりになって来てますので、だんだんと郊外で求めるファミリーが増えて来ており、その需要を見越して大手のデベッロッパーが郊外にファミリータイプのマンションの建設を進めるといった流れができつつあるように感じます。

 

 

丁度先週の土曜日に幕張新都心において「幕張ベパーク」の第一期の街開きがありました。

 

今後、タワーマンション6棟、商業施設、高齢者向け住宅などが建設される予定で、マンションの供給戸数は4500戸、人口は1万人を見込んでいます。

 

また東京の郊外に巨大コミュニティが出現することになります。

 

 

 

生涯未婚率が近いうちに30％程度になると言われている日本で、ワンルームマンション条例はやがて無用の長物になっていく可能性も
あるのではないとかと危惧します。

 

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滅失登記の申出について

 

 

 

こんなことが本当に起こるのかと思うような驚愕の事実をご紹介します。

 

 

ある都内に本店事務所を構える会社に起きた事件ですが、この会社は、本社社屋の近くに倉庫建物を保有しております。

 

 

事件は、この倉庫で起きました。

 

 

ある日この会社の部長さんが出社すると問題となる倉庫と棟続きになっている2棟の建物がなんとショベルカーで取り壊されている真最中でした。
仰天した部長さんは、当然「何をしてるんだ！」と言って工事を止めようとした訳ですが、ショベルカーの運転手は、上の指示に従ってやってるだけ、止める訳にいかないと工事を続けます。

 

 

このままだと跡形も無くなってしまうと、警察に連絡を取り到着を待つことになります。
警察が来たところで、部長さんは自分の会社の倉庫が何の許可もなく勝手に取り壊されていることを訴えますが、そんな馬鹿なことはないだろうと信じてくれません。

 

 

そこにその土地の地主という人が出現。
この土地は全て自分のもので、建物の所有者には連絡を取って取り壊しの承諾を得ている。
唯一ひとつだけ連絡が取れなかったため取り壊しを始めたと主張した。

 

 

何を言っているんだ！目の前の会社が所有者だろ！
登記簿をみれば分る筈だ！
と言っても取り合わず、ここは自分の土地でお前のものではない、建物は返してもらった！
こんなバカげた口論になります。

 

 

警察の指示で、後ほど事実関係を確認するので工事担当者も部長さんも一度撤収しなさいとなる。

 

 

その後、その部長さんは、顧問弁護士と一緒に警察に出向いて自分の会社が間違いなく所有者であることの証拠書類を提出。
書類を確認し、警察からは確かに今回の一件は「建造物損壊罪」になりそうに思えますが、民事の要素が強いので警察が立ち入ることは難しいと見解を伝えられます。

 

 

次に法務局へ行って登記簿を出し、登記官に建造物損壊罪の可能性が高いと伝えると、

 

「建造物損壊罪にはならない」

 

とバッサリ切り捨てられました。

 

 

理由は以下の通り。

 

---

 

・建造物損壊罪の「建造物損壊」とは「自動車でビルに突っ込んでくる」「建物を爆弾で爆破する」「壁面にスプレーで落書きする」ぐらいの「故意性（＝わざとやっている）」が必要
・自分の土地の上にある建物を「返してもらった」と地主は思い込んで破壊しているので「故意性」がない

 

---

 

 

登記官からは、更に恐るべき事実が伝えられます。

 

---

 

・「滅失登記の申出」という制度がある（「建物滅失登記の申請」とは違うもの）
・いかなる方法であってもとにかく何もない更地にしてしまえば「滅失登記の申出」によって登記を書き換えることができる
・この更地にする方法は合法でも違法でもどっちでもいい、書類上はそういうのは一切問われないため
・手続きの書類さえちゃんとそろっていれば「滅失登記の申出」で登記簿の名義を書き換えることができてしまう

 

---

 

 

法治国家の日本とは思えないこの前近代的なルールは、法整備の網の目の綻びなのか、明治時代の地租改正で初めて土地の私有権を認められた時のルールが今でも継続してる名残なのか、分かりませんが有り得ないことであることは間違いないと思いませんか？

 

 

こうある筈だと、疑問もなく信じていると思わぬ落とし穴に嵌る危険性があることを警鐘を鳴らすような事件でした。

 

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任意売却について

 

 

 

任意売却とは何か？

 

住宅ローン(住宅ローンに限りませんが)を滞納するとその担保として登記されている物件が差押えられます。
通常差押えされますと、債権者である住宅ローンを貸してる金融機関からその債権は代位弁済という手続きを踏んで、保証会社または債権回収会社(サービサー)に移ります。

 

 

そして保証会社あるいは債権回収会社(サービサー)が競売申立を行い、約2週間から1ヶ月後に競売開始が決定されます。
このまま何も手を打たず流れに沿って進められると、競売の入札が行われ、売却基準価格を下回らないように入札が始まります。

 

 

競売の場合、想定される売却価格は市場価格の20％～30％くらい低い金額でイメージされておりますが、この売却基準価格は、更にその価格から20％程度低い金額となってます。
従って大半の場合、競売で売却される価格は市場価格に比較するとかなり低い金額になることが一般的です。
ですので、安い金額で落札してその物件を賃貸に出される個人投資家も少なくはありませんが、80％程度は不動産業者が競り落としているようです。
不動産業者は、転売目的がほとんどです。

 

 

任意売却は、この競売を回避する一つの手段となります。
売却方法は、一般的な不動産を売却する方法と同じですが、任意売却を選択するということは物件を売却しても住宅ローンの残債を完済できない状況の人が取る手段ですので、勝手に売却を行うことはできず、任意売却で担保物件を売却することに債権者の合意を取り付けなければできません。

 

 

債権者にとっても本当は少しでも多く回収できた方が良いので、必ず合意は取り付けられるように思われるかもしれませんが、
金融機関、保証会社、債権回収会社によっては合意してくれない場合もあるようです。
そうなると競売しか道がなくなる訳です。

 

 

ここで、不動産仲介会社が金融機関等と交渉を行って合意を取り付けられるかが肝となってきます。
場合によっては、弁護士の力をお借りして合意を取り付けることもあります。

 

 

仮に任意売却の合意を取り付けたとしても借金が全てなくなることを意味しているのではなく、残債と売却金額との差が生じた場合は、これ以降も返していかなければなりません。
このことは競売の場合も同様です。
ただ、債権者である金融機関等が合意してくれた場合は、返済方法について相談に乗っていただけるので、返済可能な月1万円～5万円程度に押さえてくれることが多いようです。

 

 

また競売の場合は、強制退去を求められますが、任意売却の場合は売却金額から引越代の捻出も認めてもらえることもあります。

 

 

その他の違いとして、競売に掛かって売却されてしまえば官報等に掲載されてしまうので、公になって友人・知人に知られるところになります。
一方、任意売却の場合は、表面的には通常の不動産売買の形を取っているので余程のことが無い限り、差し押さえされていた事実を確認されることはありません。

 

 

競売に参加するに60万円の費用がかかりまして、この金額も債務者負担になります。

 

 

このように競売と任意売却の両者を比較すれば、明らかに任意売却の方が有利な点が多いのですが、実際に差し押さえされた人たちの多くが活用しているのかというとそうでもないのです。
この違いを知らないで為すがままに競売を受ける人もいるでしょうし、条件的に認められない場合もありますでしょうし、債権者が合意してくれない場合もあるでしょう。

 

 

弊社もADRの資格を取得するに当たって、任意売却の扱いを始めようとしてます。
ここ数日間で情報を入手して債務者に連絡を取ろうと試みてますが、登記簿の住所にそのまま居住している人はほとんどおらず、行方の分からない人ばかりです。

 

 

この情報を入手し始めて驚くのは、東京地裁管内だけで対象になっている人が毎日平均で10件以上もあるということです。
その中には、投資用のワンルームマンションを購入してローンを払えず差し押さえされた人も常に含まれてます。
この人たちは、投資用のワンルームマンションを購入した時に、賃貸のアパート、マンションに住んでいたというケースが多く、
本来不動産投資を行なうことができる年収も無い人に無理して投資用の不動産を買わせてはいけないと改めて実感したところです。

 

 

独身の方々には、将来のためにまず自宅を購入するところから始める投資方法を推奨しておりますが、もっと強く薦めていきたいと意を新たに致しました。

 

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地価動向について

 

 

 

3月20日に、2019年1月1日の公示地価が公表されました。
これによると、全国全用途平均は、4連続の上昇だったようです。
地方圏においても　上昇・横バイの地点が、下落の地点を上回って過半数を占めました。

 

 

東京圏は、商業圏が6年連続の上昇で、上昇地点が9割も占めております。
23区は、大田区を除く22区で５％以上の上昇をしており、特に台東区は11％と群を抜いて上昇しておりました。
浅草を中心にインバウンドが増え、ホテル、店舗の需要が大幅に増したことが背景となっているようです。

 

 

東京23区の過去の公示地価の動向を遡って確認してみると株価にピッタリ連動していることが見て取れます。
日経平均と23区の公示地価は連動していると断言していいほど近似値で推移して来ました。
ただ、一つ気にしなければならないことは、公示地価は1月1日地点で調査しているものでありますが、実際のデータはその6か月前のものを使用しているということです。

 

 

ですので、リアルタイムで反映されているものと言えず、半年間のギャップを考慮して確認する必要があります。
実際にリアルタイムの地価の情報は、宅建業者のみが閲覧可能なレインズというポータルサイトしかありませんで、このデータを使って公示地価と照らし合わせている情報機関が持つデータと地価動向にズレが出て来ている事実も抑えておく必要があります。

 

 

また、かつては株価に連動して地価動向を確認することで、大きく外れることもなかったのですが、現在は日銀がETFを大量購入して株価を下支えしている構図が続いていますので、確実に株価に連動していくと言えない状況になって来ていることも忘れてはならないのです。

 

 

東京オリンピックをピークに地価の下落が始まると以前から囁かれ続けて来ましたが、オリンピックまで500日を切った時点でその考え方は主流でなくなって来ている感じも受けます。
では、これから先の地価、不動産価格はどのように推移していくのでしょうか？

 

 

専門家ですら意見が大きく分かれるところでありますので、私なんかが軽々に予想できるレベルのものではありませんが、ひとつ確実に言えるのは2極化していくことだと思います。
不動産価格は、需要(欲しがる人)が高ければ上昇し、需要(欲しがる人)がなくなれば下落していく当たり前の関係の中で価格が決まっていきます。
売り出せば、あっと言う間に売れてしまう不動産があれば、いつまでも物件情報サイトに掲載されて価格を下げても問い合わせすら来ない人気のない不動産もあり、二極化は既に進行していると思います。

 

 

地方においては、立地適正化計画の下、コンパクトシティ構想が次々打ち出され、このエリアからはみ出してしまった不動産の末路は、最近よく使われる負動産(資産価値のない、利用価値の無い不動産を指します)になっていくしかなくなるかもしれません。

 

 

日本の人口は確実に毎年減り続けていきますので、2極化が加速していくことは避けられないかもしれませんが、沖縄県のように自然増で人口が増え、移住者も増加していけるような環境を行政側で再整備していくことで巻き返しを図れなくもないと信じてます。

 

 

国も沖縄県をモデルに各行政に働き掛けて、実現可能な人口増加計画を推し進めていってもらいたいものですね。

 

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15日に日銀の政策決定会合が行われました。

 

 

その後の黒田総裁の会見で、国内景気は緩やかに拡大、鉱工業生産も緩やかに増加基調、物価2％に向けて徐々に上昇率を高めていくとの発言がありました。

 

 

また、マネタリーベースは物価上昇率が安定的に2％を超えるまで拡大させていくとも言われました。
今後も大規模な金融緩和を粘り強く続けていくことが適切だと相変わらずの方針であることを印象付け、その手段としてETFを今後も買い続けるとも仰っていました。
日銀がこのままETFを買い進めていくと、GPIFの日本株保有額を超えてしまう日も遠くないかもしれません。

 

 

また、問題の金融機関による不動産融資については、不動産融資が過熱しているとは思えないとの見方を示され、今後も十分なリスク管理を促していくとのことですが、もう既に金融機関は必要以上のリスク管理に踏み出し、不動産融資に超消極的な姿勢に様変わりしてしまっていると感じていますが、更なるリスク管理を促していくつもりでしょうか？

 

 

不動産投資は、結局最終的には個人投資家が金融機関から融資を受けて購入できる環境が整っていないと、川上でいくら不動産を大量に調達してもエンドの個人が意欲を失ってしまうとボトルネックとなり、結果、川上においても積極的に量を増やすことが難しくなるはずです。

 

 

健全な流通量を保ちながら、健全な投資意欲に応えられる健全な金融機関による不動産融資が行われる環境になっていく事を期待したいです。

 

 

 

 

今回のテーマは、“相続法改正”についてです。

 

 

 

 

昨年の7月に成立し、公布された相続法が来年から順次施行されることが決まっております。
今回の改正は実に40年ぶりで、特に妻の権利の拡大が焦点になるところであります。
不動産関連にも影響が少なくないと思いますので、我々も注目しているところでもあります。

 

 

簡単に改正内容を確認してみます。

 

 

配偶者居住権の創設
これは、2020年4月施行ですので、少し先の話になります。
内容を簡単に申し上げますと、被相続人と一緒に住んでいた配偶者が所有権とは別にその家に無償で終身、あるいは一定期間住み続けることができる権利です。

 

相続財産の多くは不動産、特に自宅であることが多く、そのため遺産分割でもめることが少なくありませんでした。
その分割の方法によって、遺された配偶者がその家に住み続けることができなくなるケースもあり、今回のように所有権とは、切り離した配偶者居住権を創設することになった訳です。

 

相続人である配偶者は、居住する住居を売却したり、増改築することなどの制限が加えられておりますが、その分評価額が低くなり、自宅以外の相続財産も相続することが可能になり、老後の生活の安定化を図ることができるようになります。

 

 

 

婚姻期間20年以上の夫婦間での居住用財産の贈与に関する優遇措置
改正以前は、配偶者に自宅を贈与した場合、相続発生時に相続財産から自宅贈与分が減らせていましたしたが、改正後は、自宅贈与を相続財産の先渡しとみなされず、自宅を除く相続財産を多く相続することができるようになり、この制度においてもまた老後の生活の安定化を図ることができるようになりました。

 

 

 

遺産分割前に被相続人名義の預貯金一部払い戻し
改正以前は、直ちに必要な資金があったとしても遺産分割協議前には勝手に預貯金を引き出すことができず、必要な金額を捻出できず問題になることがありました。
改正後は、家庭裁判所の決定を待たずして、一定額であれば引き出しが可能になります。
その一部というのが、預貯金の1/3に法定相続人割合をかけた金額が上限になり、一金融機関150万円が限度になります。
これにより、被相続人の死後、直ちに必要な費用を準備することができるようになりました。

 

 

これら以外にも、遺言書についてであったり、被相続人の生前中に介護などに尽力した相続人でない親族の寄与分についても寄与分が認められることになり、他の相続
人に寄与分を請求する権利も得られること等が相続法の主な改正点になります。

 

 

不動産屋としては、今までは納税資金を作る目的に売却を検討される相続人の方が少なくありませんでしたが、この法改正によりもしかしたらそのような案件は今より少なくなっていくのではないかと若干懸念するところです。

 

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