Author: vicweeve_admin

農地は、端的に言うと簡単に売却することはできない不動産です。

 

 

売却するにあたっては、農地法という法律によって農業委員会の許可を受ける必要があります。また誰でも購入できる訳でなく、既に農業を行っている人でないと基本的に購入できません。ですので、これから農業を始めようと考えている人には心優しいルールではありません。また、既営農者以外で購入できるのは、農業法人くらいになります。

 

 

一方、営農者の高齢化や後継者不足により、耕作放棄地は年々増加しております。この耕作放棄地の面積は、日本全国で富山県の面積に匹敵するくらいになってしまってます。今後も増えていくことが予想されますが、食料自給率の低い日本でこの状況は看過できないのではないかと思います。何か抜本的な対策を求められるところでもあります。

 

 

では、農地を売却するにはどうしたらいいのかですが、まずは農地は農地として売却することが最も可能性が高い方法かと思われます。ただ普通の土地のように広告を出して広く情報を流してもあまり効果が期待できないのと、人気無さ故に価格もかなり低い金額にしかならないのが現状です。

 

 

ならば、宅地や雑種地に地目変更して売却できないのか検討することもあろうかとか思いますが、これもハードルは決して低くないのです。
やはり農業委員会か都道府県知事の許可が必要になります。許可を取るためには何を建てて何の目的に使われるのかを決めて申請しないと許可は得られません。更地にして何にでもお使いいただけますというアナウンスはできないのです。

 

 

不動産会社としても労多くして実少なしということになりかねないので、好き好んで扱ってくれるところも現実的には、ほとんどないでしょう。

 

 

弊社にも、先日相続した田畑を売却したいとの相談をお受け致しまして、お引き受けして色々当たってみましたが、上述のような理由で売却することがほぼ不可能という結論に行き着きました。結局、相続人の方には他の相続財産を再度精査していただいた上で相続放棄することがベストな選択であることをお伝えさせていただきました。

 

 

今後も耕作放棄地が増え、それが所有者不明土地になって行く流れを食い止めることはできないのかと感じた案件でした。

 

 

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不動産投資される方は、毎月毎月、毎年毎年のキャッシュフロー(収支)を計算して、目標のキャッシュフローを確保できる目処が立つ場合、購入を検討します。この場合、出口としては、いつ頃いくらくらいで売却できるかという見通しも立てておくことも必要です。

 

 

ただ、ほとんど方は、ある程度の期間を保有することを前提にしてますので、一定期間のシミュレーションを行った上で購入するかどうかを決定しますが、中には最初から転売を目的として購入する人もいます。

 

 

特に晴美フラッグで販売を開始してからこのような転売ヤーと言われる人たちの存在が目立つようになってきました。

 

 

晴美フラッグは、東京オリンピック、パラリンピックの選手村として建設されたマンション群ですが、周辺のマンション相場よりかなり安い価格で販売されたこともあり、最高266倍という高倍率の争いの人気物件となりました。こんな高倍率の抽選にチャレンジした人は、元々ここに住むことを考えていない転売ヤーが多いのです。

 

 

通常、人気が出そうな多くの戸数を販売する場合、転売を行われないような制限も設けるのが一般的ですが、晴海フラッグに関しては、戸数が多いことと、駅から徒歩20分もかかる立地であることで、売れ残りがいっぱい出ることを心配したからなのか、ほとんど制限をかけておりませんでした。

 

 

1人2戸までの制限くらいです。この制限は、家族1人ひとり2戸づつ買えばいくらでも買えるし、法人も関連会社を使えば想定していた以上の戸数を買うことが可能です。

 

 

こうやって購入された物件が転売されている訳ですが、中には購入時の倍近い価格で売り出している物件もあります。この転売物件が周辺の価格の引き上げを生んでいます。また転売物件は、大量に売り出されれている他の転売物件の価格を見ながら、価格を調整したり、一旦売止めにしたりと不安定な市場を作り出している面も出てきてしまっております。

 

 

実際、弊社でも売りに出ている価格で買付を入れたお客様がおりましたが、売主がもっと高く売れる筈だと考えたのか、売却に応じてくれずトラブルになったことがありました。

 

 

この時の売主は中国人でしたが、転売目的で何部屋も購入している人たちは、外国人の方が多いようです。

 

 

やはりこのような事態を防ぐためにも、販売の時に転売を制限する措置は必要だと思います。

 

 

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1980年頃に横行した原野商法の被害者が再び標的となり、2次被害が出ているということです。

 

 

そもそも原野商法とは何かですが、元々活用することが難しい、土地としての価値の乏しい土地を大規模な開発が行われる予定があり、この周辺の土地は値上がりするから今のうちに購入しておいた方がいいと勧められ、何の根拠のない説明を信じ原野を購入する被害が相次いだ事件です。

 

 

後にこの原野商法で売上を上げた業者が摘発され、逮捕者も出て下火になっていましたが、所有者の代が代わり相続人がまた被害に遭っているとのことです。

 

 

ほとんどの原野は、整地されずうっそうと樹木が茂った山林であったり、整地を試みた名残りが多少確認できる野っ原です。こんな土地を当時の業者は、細かく区画して大勢の人に売却しました。ですので土地の区画を表示する公図という地図を見ると小さな土地の区画が整然と所狭しと記載されています。

 

 

では、2次被害に遭っている人は、どのように騙されているかですが、不要な土地を持て余していて何とか処分したというい気持ちにつけ込み、今なら高値で買い取ることができるので、売却しませんか？と近づいてきます。早く処分したいと思っていた所有者にとっては濡れてに泡とばかりに話しに乗ってしまいます。

 

 

そして業者からは、売却するに当たって測量等の費用を先に払ってください、その費用は売却代金と一緒にお戻ししますと言われ、ならいいかとポンと払ってしまい、後の祭りとなるのです。その後いくら待っても費用の返還もなく、契約書を改めて確認すると土地の売却だけでなく別の土地の購入も含まれていることが分かったなんていうことが多いようです。

 

 

他にも長年の管理費が滞納されているということで請求されるパターンもあるようです。

 

 

このような原野の土地を保有している人の名簿が世の中に出回っているという話しもあります。

 

 

世の中には、本当に悪い奴が大勢いると思わされますが、側から見ていると何で騙されるのだろうと思う人が多いと思います。ですが、自分が生きている間に不要な土地を何とか処分して子供たちに迷惑をかけたくないと考える人が多いんでしょうね。

 

 

高齢になって判断能力が無くなりつつある人が今後も増えて、不要な不動産も同時に増えてくることは間違いないので、この手の被害に遭う人はなくならないんだろうと思います。

 

 

不動産絡みの詐欺的な行為は、法が整備されても無くならないどころか、ずっと横這いに推移しているのではないかと思います。不動産を扱う人、業者には、倫理観を持って業務を行なっていただきたいと切に願います。

 

 

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2024年1月1日時点での公示地価が3月26日に国土交通省から発表されました。

 

 

全用途の全国平均では、2.3%の上昇でした。色々な指標でバブル以来の高値とか、上昇率とかの報道が増え、デフレを脱却していよいよインフレに移行し始めたかと感じる状況です。

 

 

ここ30年低迷を続けてきた賃金ですが、今年の春闘の結果、33年ぶりの上昇率5.25%もアップとなりました。

 

 

株価も日経平均は、史上初めて4万円を超えました。

 

 

物価も日銀が長い間目標にしてきた2％上昇の基礎が確実にできあがってきたようで、デフレを抜け出しインフレへの歩みを始めたと多くの人が感じるようになってきました。

 

 

この流れに乗って不動産価格も更に上昇カーブを描くのでしょうか？過去を振り返ると、不動産の価格と日経平均はほぼ連動して推移していることが確認できます。

 

 

不動産の価格については、急激に上がり下がりしませんので、大概の場合、日経平均の動きに遅行的に後を追うように動いているケースが多いです。

 

 

日経平均は、今度末には42,000円あるいは、それ以上の5万円を窺うようになると予想している人も多く、現在の状況はバブルのようなもので今後また下がっていくと予想されている人はかなりの少数派です。

 

 

今回の公示地価について改めて見ていくと、インバウンドが増加した効果が大きかったと思われまして、地方でも地価が上昇している地点が多く確認できます。公示地価の基準地点は、全国で2万6,000ヶ所ありますが、このうち上昇した地点は65%もありました。ただ、全国平均で2.3%上昇と言っても、2極化が進んでいるのも確かです。

 

 

大幅に上昇した地点を確認すると、全国トップの上昇率が北海道の千歳市で、上位を北海道の都市が4位まで独占しました。それに続くのが熊本勢になります。

 

 

千歳市は、国産の半導体メーカーのラピダスの工場ができたことで人口が増え、地価の上昇率は住宅地も商業地も30%を超え、爆上がりと言われてます。

 

 

また同じ北海道の富良野では、外国人の別荘需要なので27%以上の高騰が起きております。

 

 

熊本県の菊陽町には、台湾の半導体メーカーのTSMCの工場が進出し、第二工場の新設も決まり、人口が急増しております。

 

 

他の上位の都市の中には、子育て環境を整えたことで移住をする人が増え地価の上昇が起きています。

 

 

ということで、キーワードは、企業誘致、インバウンド増加、子育て環境整備となると思います。

 

 

このように人口が増加して地価が上昇した地点がある一方で、人口減のために地価が下落している地点もあり、ますます2極化が激しくなってきてます。

 

 

今後、物価が上がり、それに見合うレベルで賃金も上がり、金利も上がり、株価も上がるインフレ傾向が強まると、インフレに強いと言われる不動産は更に上がっていくと考えるのが無難なのかもしれません。

 

 

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土地の形が歪で利用効率の悪い土地を整形地に区画し直したり、曲がりくねった道、幅の狭い道を真っ直ぐな車が両方向に行き来できる幅の道に整理し直したりするのが土地区画整理事業です。

 

 

この区画整理事業によって、土地は整形地となり使い勝手の良い土地となり、道も災害時に緊急車両が侵入し易くなりますので、地価は確実に上がります。

 

 

デメリットとしては、土地区画整理事業を行う地域の土地の所有者、借地権者の同意を3/4以上取り付けなければならないということです。

 

＊これは、事業主体が土地区画整理組合の場合であって、事業主体が変わると条件も変わります。

 

 

従って、所有者等の同意を一定数取り付ける必要がありますので、計画を立ててから、実行に移すまでかなりの時間を要します。

 

 

土地区画整理事業では、公園を設けたり、道幅を拡張したり、浸水対策の貯水池を新たに作ったりと公共の施設を整備しますので、土地区画整理事業が行われると、所有する土地は従前の土地の面積より小さく(減歩)なります。また、土地の位置も形状も変わります。

 

 

従前の土地の代わりになる土地を換地といいます。換地に指定される前に仮に利用できる土地は仮換地といいますが、この土地を自由に利用できるようになりますが、逆に従前の土地は利用できなくなります。一般的には、この仮換地がそのまま換地となり、新たな地番、住所が振られます。

 

 

また、土地区画整理事業では、保留地というものを生み出します。保留地は、売却して土地区画整理事業の費用の一部に充てられます。

 

 

このように土地区画整理事業が行われると、土地の区画が整形され、公共の施設も整備され、災害時も緊急車両が侵入し易くなり、良いことづくめのような気がしますが、清算金の問題があります。

 

 

土地区画整理事業で地価が上昇した場合、所有者間の公平を図ることが前提に区画を決められますが、完全に公平という訳にはいかず、従前の土地より評価が増減することが必ず出てきます。

 

 

この場合、従前の土地の評価より下がってしまった場合は、清算金の交付が行われます。問題なのは、評価が大幅に上がってしまった場合です。地価が上がると、上がった分の清算金を徴収されますが、中には数千万円の清算金を徴収される場合があります。

 

 

この清算金を「はい」分かりましたと言ってポンと払えれば問題ないのですが、そんな人は少ないと思います。その場合は、分割での支払も認められます。ただ分割を選択しても支払が滞ってしまい、数回の督促を受けたにも関わらず支払うことができないと、差押等される可能性があります。

 

 

このようなケースは、案外少なくないようです。このような事態になる前に清算金を徴収されるような場合は、その場所に住めなくなってしまいますが、後々差押等されるくらいなら、売却して清算しちゃった方が良いのかもしれません。

 

 

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地積図は、地積調査を行って地方自治体等が作るもので、土地の所有者が作る地積測量図とは別の測量図です。

 

 

地積図は、一筆毎に境界、地番、面積、地目等が詳細に記載されております。1951年に公布された国土調査法により調査を進められてきました。この法律が公布されてから、73年になりますが地積図が作られ保管されているのは、22年度で全体の僅か52%とかなり計画から遅れています。

 

 

国土交通省が掲げていた計画だと2019年に58%地積調査を終わらせる予定でした。

 

 

地積調査の実施率は、都道府県ごとに見るとかなり進捗状況にバラツキが見られます。実施率が高いのは、青森県や佐賀県などで90%を超えている一方で、大阪府や京都府はなんと1割程度しか終わっておらず、東京都も25%という状況です。

 

 

地積調査が終わっていないと何が問題になるかというと、再開発する祭の境界確認ができないことで工事をいつまでも着工できないということがあります。
実際、昨年開業した麻布台ヒルズも計画から工事着工まで10年以上の月日を数えましたが、その主な原因が境界の確定ができなかったことにあります。

 

 

今年の元旦に発生した能登地震で甚大な被害を出した石川県の地積調査の実施率は2023年6月時点で15%しか終わっておりませんでした。

 

 

同じ大地震の被災地であります宮城県、岩手県は、東日本大震災発生時に実施率80%を超えてましたので、復旧、復興に時間を要せず進めることができました。

 

 

僅か15%しか地積調査が終わっていない石川県は、これから境界確認、所有者確認の作業を行っていくことになりなすので、宮城県、岩手県に比べるとかなり時間を要することが容易に想像できます。

 

 

そこで、国土交通省は省令を改正して、境界、面積を確定する手続きを簡素化することを今年度内に目指すことを決めていました。

 

 

全国の地方自治体では人手不足等の理由で地積調査が後回しにされてきておりますが、これを機に全国で地積調査がすすむことを期待したいと思います。

 

 

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持続可能な未来を築くために、私たちの生活や環境に対する取り組みがますます重要となっています。その中で、グリーンビルディングは環境に配慮した建築手法として今注目を集めています。

 

 

グリーンビルディングとは、環境への負荷を最小限に抑えるために設計された建物のことを指します。再生可能エネルギーの活用、省エネ設備の導入、廃棄物のリサイクルなど、さまざまな持続可能性の観点から設計されています。

 

 

グリーンビルディングのメリット
1. エネルギー効率の向上によるランニングコストの削減
2. 健康的な居住環境の提供
3. 地域社会との調和
4. 地球環境への貢献

 

 

1. エネルギー効率の向上によるランニングコストの削減：グリーンビルディングは、高い断熱性能や省エネ設備の導入により、建物全体のエネルギー効率を向上させます。
これにより、暖房や冷房などのエネルギー消費量が削減され、運転コストが低減されることが期待されます。

 

 

また、再生可能エネルギー源（太陽光発電など）を導入することで、建物自体がエネルギーを生み出す「ネット・ゼロ・エネルギービル」を実現することも可能です。 これにより、オーナーは長期的に見てランニングコストを削減し、投資対効果を高めることができます。また、エネルギー消費の削減は環境への負荷も軽減するため、持続可能な社会への貢献にもつながります。 グリーンビルディングのエネルギー効率向上によるランニングコスト削減は、オーナーや入居者だけでなく、地球環境にもポジティブな影響をもたらす重要なメリットです。

 

 

2. 健康的な居住環境の提供： グリーンビルディングは、建材や内装素材の選定において低VOC（揮発性有機化合物）や有害物質を排除するなど、居住者の健康を考慮した設計が行われています。これにより、室内空気の質が向上し、アレルギー反応や呼吸器系の疾患などのリスクが低減されます。 自然光や自然通気を取り入れる設計や緑化された空間の提供も、居住者のストレス軽減や快適性向上につながります。健康的な居住環境は、生活の質を向上させるだけでなく、医療費の削減や生産性の向上にも寄与します。

 

 

3. 地域社会との調和： グリーンビルディングは、地域社会との調和を重視した建築手法です。建物の設計や運用において、地域の文化や環境に配慮した取り組みが行われます。地元の資源や労働力の活用、地域コミュニティへの貢献、周辺環境への配慮などが考慮され、地域社会との良好な関係を築くことができます。これにより、地域経済の活性化や地域住民の生活向上に寄与します。

 

 

4. 地球環境への貢献：グリーンビルディングは、地球環境への負荷を軽減する取り組みを行うことで、持続可能な社会の実珵に貢献します。省エネ設備の導入や再生可能エネルギーの活用、廃棄物のリサイクルなどがその一例です。 地球温暖化や環境破壊などの課題に対処するため、グリーンビルディングは地球環境保護の一翼を担う重要な役割を果たしています。持続可能な建築の普及により、地球全体の環境負荷を軽減し、地球環境への貢献を実現します。

 

 

グリーンビルディングでは、このように廃棄物を再利用したり、地元の資源を活用したりすることも大切にされています。さらに、地域社会とのつながりを大切にし、地域の発展に貢献することも目指しています。
環境にやさしい建物を作ることで、私たちの未来を守ることができます。持続可能な社会を築くために、グリーンビルディングは重要な役割を果たします。

 

 

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能登地震では、盛り土の崩落があちらこちらで発生し、被害を大きくした要因にもなったようです。

 

 

盛り土と言えば熱海の土砂災害を思い出す人が少なくないと思います。2021年7月に記録的な大雨によって静岡県の条例の基準の3倍を超える盛り土が崩落し、28人が犠牲になりました。

 

 

これ以降、盛り土規制法が施行され、危険な盛り土に対して自治体が躊躇なく行政処分を出し対処することが可能になりました。また都道府県や政令指定都市、中核都市が規制区域の指定や造成の許可を出せるようにもなりました。

 

 

ただ、現存している盛り土は、自治体側も把握できていないものが多数あるようです。役所の人手不足もあり細かく調査を行うこともできず、手付かず状態の自治体も少なくありません。

 

 

今回の能登地方に関しては、古くに開発・造成された住宅が多く、崩壊して初めて盛り土だったことが明らかになった場所もあるようです。

 

 

都市計画区域内での開発に許可制が導入されたのが1960年代で、能登地方で崩落した古い住宅はそれ以前に造成された盛り土が多かったようです。

 

 

排水機能が施されていない盛り土や排水機能が劣化してしまっていた盛り土などが多く、滑り易くなっていたようでもあります。

 

 

全国の行政で熱海の土砂災害以降、調査を盛り土の調査を進めているところかと思いますが、先述したように慢性的な人手不足の自治体では手が回らず後回しにされているところも少なくないようです。

 

 

こうした事態を改善するために一部の自治体では、盛り土110番を設けて、危険な盛り土に関する情報を市民から提供を受け、結果に結びつけている自治体もあります。

 

 

良いことは是非共有していただき、次の災害時にまた同じような被害を出さないようしっかり対応していただければと思います。

 

 

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住宅確保要配慮者とは、高齢者、低所得者、障害者など賃貸の部屋を借りるのが難しいとされる人たちを指します。

 

 

特に高齢者の単身世帯が年々増え、全国で800万世帯に近づいており、2040年には900万世帯に迫ると考えられています。

 

 

高齢者に関しては、大家からすると孤独死のリスクがあり、長い間発見できずにいると特殊清掃を入れなければならない必要もあり、また次の入居者を見つけることが難しくなり、家賃も下げざるを得なくなることから高齢者の入居を拒むことが日常的あります。

 

 

そこで国は、保証会社の認定制度を始めることを進めています。この認定を受けた保証会社は、住宅金融支援機構の提供する保証業務の保険の補填率を引き上げてもらうことができるようになります。

 

 

また、居住支援法人の機能を高めます。今は、債務保証と相談業務に限定して営業している保証会社が大半ですが、死後の残置物の処理を保証会社ができるように法整備を進めています。

 

 

更に日常の安否確認、見守りもできるような仕組みを整え、居住サポート住宅と認定されれば、改修費の補助を行うことも盛り込もうと考えてます。

 

 

今後の高齢化社会を考えると当然の検討事項であり、むしろ議論をするのが遅すぎだとも思います。ところがこのような重要法案の議論を行う時間が今国会で取れなくなるかもしれません。

 

 

政治資金の問題です。政治倫理審査会にどれを出席させるか、公開にするかしないかで与野党の攻防が続いています。ただ、仮に政治倫理審査会が開かれて何人かが出席したとしても、その場で新たな発言を引き出すことは難しいだろうし、なので全容を白日の下に晒すことも期待できないと思います。

 

 

国会の審議を止めてまで時間をかけて与野党が攻防した結果開かれたとしても何も明らかにできず、国民の不満を募らせるだけで終わってしまう気がします。

 

 

少子高齢化の問題は、20年以上前から対策が求められてきたにも関わらず、ほぼ何も行ってこなかったつけが今現れているので、小手先の対策で留まらずダイナミックに国費を投入し一日も早く手を打っていただきたいと切に願います。

 

 

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社員寮、社宅は、イメージ的に年々かなり減少しているのではないかと感じておりますが、実態としてはかつて一般的だった時期に比べると確かにかなり減少しているようです。ただ、ここに来てそのあり方が見直され始めているようでもあります。

 

 

社員寮、社宅も企業が物件を保有して従業員に貸し出すスタイルですが、従業員の確保、流出防止の観点以外に資産を保有するという面からも企業側にもメリットがあると考える向きが増えてきているようです。

 

 

企業が不動産を保有することには、以下のような財務的な利点があります。

 

 

1. 資産価値の増加：不動産を保有することで、その価値が時間とともに増加する可能性があります。
特に、需要が高まる地域や産業に投資する場合は、資産の価値が上昇することが期待できます。
将来的に不動産を売却することで、利益を得ることも可能です。

2. 収益の確保：不動産を保有することで、不動産からの収益を得ることができます。
たとえば、不動産を賃貸物件として利用する場合、家賃収入を得ることができます。

3. 不動産の担保としての利用：不動産を保有することで、それを担保として融資を受けることができます。
銀行や金融機関は、不動産を担保に融資を提供することがあります。
これにより、企業は資金調達をしやすくなり、事業の拡大や投資を行うことができます。

4. 減価償却費の利用：不動産を保有することで、減価償却費を計上することができます。
減価償却費は、不動産の価値が時間とともに減少することを反映した費用です。
これにより、企業は税金上の優遇措置を受けることができ、税負担を軽減することができます。

5. リスクの分散：資産を保有することで、企業のリスクを分散することができます。
複数の資産を保有することで、一つの資産に起因するリスクが他の資産に波及することを防ぐことができます。
また、異なる種類の資産を保有することで、市場の変動や経済の変化に対する耐性を高めることもできます。
これらの財務的な利点により、企業は資産の保有による収益や担保としての活用、リスクの分散などを通じて、経済的な安定性や成長を実現することができます。ただし、不動産の保有にはコストやリスクも伴うため、適切なコスト管理やリスク管理が重要です。

 

 

コロナ禍で角川や東宝といったエンタメ系の企業の本業の業績がガタガタになったにも関わらず、決算で利益を出していたのも不動産を保有していたこと、不動産から生み出される収益が本業のマイナスの穴埋めができたからということがありました。

 

 

東映が長年保有していた社員寮を賃貸マンションにリニューアルするというニュースもありましたが、役目を終えた不動産もまた新たに息吹を吹き込まれることで、企業の収益基盤にもなるということだと思います。

 

 

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