Author: vicweeve_admin

スルガ銀行の不正融資事件は、2018年に発覚しました。シェアハウス「かぼちゃの馬車」に対する融資が書類の改ざん等の不正融資であることが発覚して社会的な大問題に発展しました。

 

 

この不正融資によりスルガ銀行は金融庁から業務改善命令および投資用不動産融資の半年間営業停止と地銀では過去最高に厳しい処分が下されました。

 

 

当初シェアハウス「かぼちゃの馬車」の不正融資が事件の中心と見られておりましたが、実際は一般のアパートローンの被害の方が圧倒的に深刻でした。「かぼちゃの馬車」に対する融資額が1000億円程度だったのに対して、同じ時期のアパートローンの融資額は2兆円にも及びました。

 

 

弊社のお客様でスルガ銀行から融資を受け、マンション1棟を購入された方のご相談をお受けしたことがありましたが、この方がマンション1棟を購入する時に受けた融資額が2億4000万円で、毎月の収支が大赤字のため売却したいというご相談でした。弊社で売却価格を査定させていただいたところ、どんなに頑張っても1億7000万円以上に伸ばせず、売りたくても売れない状況にありました。

 

 

なぜこのように多額の融資を受けたのかご質問させていただきましたが、その方いわくリフォームを同時に行なったのでその費用も含まれていると思うとのことでした。

 

 

ところが、そのリフォーム工事の見積書や工事明細書、領収証等を見せてくださいとお願いしたら、もらっていないという信じられない回答がありました。では、工事前の写真と工事完了後の写真を見せてくださいとお願いしましたが、それも無いとの回答で、ではどこをリフォームしたんですか？とお聞きすると分からないとのことでした。

 

 

リフォーム代は一体いくら含まれているのか確認すると、おそらく2000万円くらいと曖昧な返事でした。色々お話しを聞く中で判明したのは、当時預金もあまり無かったというとこでしたので、預金残高が改ざんされた可能性を疑わざるを得ない感じを受けた記憶があります。

 

 

あれから8年経ち、被害を受けた人たちは果たして救済されたのでしょうか？

 

 

シェアハウス「かぼちゃ馬車」の被害者に対しては、代物弁済で物件を銀行に引き渡す代わりに借金は棒引きにするという手法で大半の被害者は救済されたようです。

 

 

一方で圧倒的に融資額の大きなアパートローンの被害者に対しては、ADR(裁判外紛争解決手続)により解決は進んでいるようですが、未だ数多くの被害者と解決に至っていないようで、完全解決には未だ未だ時間を要するようです。

 

 

何事においても時間が経つと同じことが繰り返されろ世の中ですので、このような不動産取引を巡って再びスルガ銀行のような詐欺行為が起こらないよう切に願いますが、不動産取引を巡っての詐欺行為は最近も様々な手法で行われていることは耳にしますので、微力ですが騙される方が少なくなるように啓蒙していきたいと思います。

 

 

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「負動産（負の遺産となる不動産）」を国が引き取る動きは、2023年に始まった「相続土地国庫帰属制度」を中心に、2026年現在、大きな転換点を迎えています。

 

 

「相続土地国庫帰属申請は急増しているが、国側も管理コストの増大に悲鳴を上げている」というのが生々しい実態です。

 

 

そこで、財務省の財政制度等審議会で国が引き取った負動産を随意契約で売却できることを可能にしました。ただ元々買手のつかないような不動産が大半なので、どれだけ売却できるのか疑問でなりません。

 

 

この問題においての現在の状況は、以下の3つになります。

 

 

1. 制度利用の実態：申請は「爆増」

制度開始当初は「条件が厳しすぎる」と言われていましたが、蓋を開けてみるとニーズは非常に高く、利用件数は右肩上がりです。

• 申請件数の急増: 2024年度には前年度比で約4.7倍に急増。

• 主な内訳は、宅地や農地が中心ですが、特に「遠方に住んでいて管理できない実家の跡地」などを手放したい人が続出しています。

• 意外にも、審査を通過して受理される割合は90%以上（※審査にたどり着いた案件ベース）と高水準です。

 

 

2. 国が直面している「逆境」

国が処分を進めようとする一方で、新たな問題が噴出しています。

• 申請者が国に支払う負担金（原則20万円）は「10年分の標準的な管理費」とされていますが、崖地や荒地では実際の管理コストが負担金を大幅に上回るケースが続出しています。

• 国が引き取ったものの、買い手がつかずに国庫に滞留する土地が増えています。特に農地や森林は、入札にかけても落札者が現れないケースがほとんどです。

• 財務局などの現場では、引き取った土地の草刈りや巡回などの管理業務が膨れ上がり、財政・人員ともに負担が限界に近づいています。

 

 

3. さらなる義務化とルール変更

国は「放置されるよりは、無理にでも国が管理したほうがマシ」という姿勢ですが、同時に規制も強めています。

• 住所変更登記の義務化（2026年4月〜）: 相続登記の義務化に続き、引っ越し等による住所変更の登記も義務化されます。放置すると過料（罰金）の対象になるため、さらに「手放したい」人が増える見込みです。

• ルールの見直し議論: 国の負担を減らすため、引き取った土地をより安く、あるいは柔軟に民間に売却できるような法整備や、管理の簡素化に向けた検討が2028年をめどに進められています。

• 隣人への打診: 国に返すには「負担金（20万円〜）」と「審査期間（半年〜1年）」がかかります。隣人に無償で譲渡するほうが安く、早く済む場合も多いです。

 

 

まず国庫に引き取ってもらうことを考えているならば、その前に隣人に声を掛けてみたら良いと思います。これが、最も有効に土地を活用する方法だと思います。

 

 

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超高齢化社会の日本において認知症の患者は年々増加しており、誰しもが避けて通れない状況になってきました。2030年には認知症患者の数は500万人を超えると見込まれ、認知症の予備軍と言われるMCIを含めると1,000万人を大きく超えると考えられています。

 

 

認知症になると判断能力がなくなり、自分の意思で何もできなくなってしまいます。こうなると後見人を付けるしかなくなります。

 

 

後見人には、認知症と診断されてから家庭裁判所によって選定される成年後見人と判断能力があるうちに本人の意思で付ける任意後見人とがあります。このうち成年後見人は半数程度は家族がなっているようですが、成年後見人を誰にするかを決めるのは家庭裁判所で、家族が後見人になれないケースも少なくありません。

 

 

家族がなれない場合、弁護士や司法書士が選定されることとになりますが、一度選定されると被後見人が亡くなるまで辞めてもらうことができず、その間は財産額に応じた報酬を払い続けなければならず、家族にはかなりの負担になってきました。

 

 

また本来全幅の信頼を置いてお任せする後見人ですが、残念なことに横領事件が後立たず2015〜24年の間に243件も発生し、その被害額は13億5000万円にも及びます。弁護士、司法書士でしかも家庭裁判所から選定された専門職ですが、こんな事件を起こすとは思いもしなかったと思いますが、実態はこのような状態で、これから成年後見人を付けようと考える家族としては悩ましい問題です。

 

 

従前から成年後見制度は使い辛い、負担が大きいという意見が多く、制度の見直しを要望する声が多数ありました。

 

 

今般、法制審議会で1月末にまとめられた要綱案が現在開催中の特別国会に提出される予定です。

 

 

要綱案では、本人の判断能力に応じて身上保護の程度の順に、後見、保佐、補助に振り分けられている類型を補助に一本化されます。これにより現行制度では解任することができませんでしたが、必要がなくなった時点で家庭裁判所に申請すれば解任することが可能になります。

 

 

また今まで任意後見と成年後見は併用できませんでしたが、併用も可能になります。

 

 

認知症に対しての手当ては必ず行っておくべきだと思いますが、それも本人が健常な状態のうちに行っておくべきです。認知症対策としては、信託という方法もあります。信託は、自分の想いを実現するのに確実な方法でもあります。ただ、信託も健常な状態の時にしかできませんので、ご心配の方は早い時期にご相談されたら宜しいかと思います。

 

 

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アメリカのトランプ大統領が就任して以来、化石燃料に回帰しているような風潮が感じられます。
つい最近もアメリカの自動車の排ガス規制を撤廃すると声明を出しました。

 

 

オバマ政権下で温室効果ガスが人の健康を害すると科学的に認定した「危険性認定」を史上最低の詐欺と非難し、アメリカ史上最大の規制緩和と主張してます。

 

 

ベネズエラで石油の利権のために奇襲攻撃し、大統領を拘束したことも記憶に新しいところです。またグリーンランドを手に入れようと躍起になっていることも地下資源欲しさからだとも言われております。

 

 

産業革命前からの平均気温上昇を1.5°Cに抑える国際的な気候枠組み(パリ協定)からもアメリカは脱退しましたが、既に1.4〜1.5°C上昇済みです。

 

 

毎年のように世界中で異常気象から災害が発生し、多くの人々が犠牲になっております。この上、化石燃料に回帰することで取り返しのつかない状況に陥ってしまうのは明らかのような気がしますが、地球破滅に舵を切ってしまっているのでしょうか？

 

 

地球破滅の救世主になり得るのが核融合ではないかと取り上げてみました。核融合とは、夢のエネルギーと言われるように、CO2を排出しません。また燃料は海水です。だから無尽蔵で安全なエネルギーと考えられてます。

 

 

核融合は、軽い原子核同士が結合(融合)し、重い原子核になる時に莫大なエネルギーを放出する現象で、太陽や恒星が光続けるエネルギー源そのものです。

 

 

課題は、水素を1億°以上で常に加熱する必要があることです。
中性原子をプラズマに打ち込むことで熱を得ることができるとのことですが、何のことかさっぱり分かりません。

 

 

ですが、この技術が確立したら、エネルギー問題は全て解決し地球温暖化を食い止める救世主になるかもしれません。

 

 

AIが想像以上に進化していくことで不可能だったことが可能になることが次々起こり、核融合も実現する日も遠くなくなるかもしれません。

 

 

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築地市場が豊洲市場に移転されてから、5年以上経ちました。
移転当時は土壌汚染の問題やら、小池都知事の移転延期決断等から開場が遅れましたが、今やインバウンドにも人気の場所となっています。

 

 

一方築地も場外市場にインバウンドが殺到しており、毎日早朝から賑わいを見せており、豊洲移転自体は成功だったと思っていいのかと思います。

 

 

では、築地市場跡地は今どうなっているのでしょう？
実は、再開発に向けて動き出してます。
2024年に三井不動産を中心とした企業グループが再開発を行うことが決定しました。翌2025年に東京都と築地まちづくり株式会社との間で基本協定が締結され具体的な再開発の計画が明らかになってきました。

 

 

5万人を収容できる全天候型マルチスタジアムが建設されます。
プロ野球の読売巨人軍の本拠地になるとの話しもあります。

 

 

国際的なMICE施設の建設も検討されています。

 

 

MICEとは、4つの大型ビジネスイベントです。
M：Meeting（会議）→企業の会議、セミナー、研修など
I：Incentive Travel（報奨旅行）→営業成績優秀者向け旅行など（富裕層が多い）
C：Convention / Conference（国際会議）→医学会、学術会議、業界フォーラムなど
E：Exhibition / Event（展示会・イベント）→モーターショー、IT展示会、アートフェア等　　

 

 
水と緑の共生空間として、水辺のオープンスペース、舟運ネットワークの整備により、水都東京の再生を目指します。

 

 

築地新駅が計画されています。
東京メトロ日比谷線と都営大江戸線への接続が検討されており、乗換利便性の向上が期待されます。

 

 

この他、空飛ぶ車ポートも建設される計画があるということでワクワク感が強いですね。
ただオープンするのが2030年代ということですので、個人的にはその全貌を垣間見られるか微妙かもしれません。

 

 

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最近の最高裁判決において、マンションの共用部分からの漏水による被害について、管理組合が賠償責任を負うべきであるとの判断が示されました。

 

 

これまで曖昧だった責任主体の位置づけが司法の場で明確になった点で、この判決は管理組合、管理会社、区分所有者（オーナー）にとって非常に重要な意味を持ちます。

 

 

本件は、マンションの共用部分の不具合による漏水が原因で、ある専有部分（居室）が損害を受けたとして、区分所有者が管理組合に対して損害賠償を求めた事例です。

 

 

二審（東京高裁）では管理組合の責任は否定されていましたが、最高裁はこれを覆す判断を示しました。

 

 

 

 

最高裁判断のポイント

 

☑ 管理組合は「共用部分の占有者」

 

 

最高裁は、管理組合は共用部分について民法上の「占有者」に該当すると認め、損害賠償責任を負う主体であると判断しました。

 

 

これは、共用部分の不具合による損害について、管理組合が責任を負う余地を明確に示したものです。

 

 

 

 

☑ 二審との違い

 

 

二審・東京高裁は、共用部分の占有者は「区分所有者全員である」として管理組合の責任を否定していましたが、最高裁はこの考え方を否定し、管理組合の責任を認めました。

 

 

実務への影響と今後の対応

 

今回の判決により、共用部分の維持管理が不十分だった場合、管理組合が損害賠償責任を負う可能性が明確になりました。

 

 

つまり、管理会社に業務を委託していたとしても、最終的な責任は管理組合に帰属するということになります。

 

 

この判決を受けて、管理規約および保険の見直しは必須となります。

 

 

マンションの管理組合規約については、国土交通省がひな型を作成・提供しています。

 

 

多くの管理組合がこのひな型をベースに規約を作成していることを踏まえると、今回の最高裁判決を反映した新たなひな型の提示が待たれるところです。

 

 

今後のトラブル防止のため、少なくとも以下の点を管理規約に明記する必要があると考えられます。

 

 

漏水発生時の対応ルール

 

 

修繕義務および費用負担の範囲

 

 

第三者（被害者）への通知義務

 

 

また、共用部分の不具合による損害賠償リスクに対応するため、管理組合賠償責任保険などの保険商品の充実・見直しも急務になるでしょう。

 

 

さらに、管理会社に業務を委託している場合には、次の点を契約上明確にしておくことが、今後の実務ではより重要になります。

 

 

管理会社の責任範囲

 

 

瑕疵発見時の連絡・対応義務

 

 

代理責任および管理組合への報告義務

 

 

責任の分界点が曖昧なままでは、管理組合がすべての責任を負うリスクが残ります。そのため、管理委託契約の見直しが不可欠になると考えられます。

 

 

今回の最高裁判決は、マンション管理における重要な転換点となる可能性があります。

 

 

今後のマンション管理実務においては、「予防的な維持管理」と「責任体制の明確化」が、これまで以上に重要になるでしょう。

 

 

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アフォーダブル住宅（Affordable Housing）とは、世帯収入に対して住宅費の負担が過度にならない住宅のことを指します。

 

 

重要なのは「価格の安さ」ではなく、無理なく支払える、生活を圧迫しない、住み続けられるという “持続可能性” です。東京都では、不動産価格が高騰しており、特にマンションの価格上昇のスピードが早く一般的な子育て世帯がマンションを購入することができない状況が起きてます。

 

 

購入できないなら賃貸に住み続けるかということになりますが、昨今、賃貸物件の家賃もマンション価格の高騰の煽りを受け急激に上昇してきております。

 

 

そこで東京都は、子育て世帯が都外に流出することを防ぐための施策としてアフォーダブル住宅の整備を打ち出しました。

 

 

まず古いマンションの建替え時に容積率を緩和する制度の導入を2026年に実施する予定です。容積率の緩和により増加した床面積をアフォーダブル住宅に充て、家賃を相場の80%以下に抑える試みを推進します。

 

 

アフォーダブル住宅は、家賃が高騰しているニューヨークやロンドンなどでも行われており、それらを参考に官民ファンドを組成して東京都が主体的投資を行うものです。

 

 

相続不動産でもこのアフォーダブル住宅の考え方に準えて空家の減少、解消に繋げられないかトライすべきかと考えております。相続不動産が“負動産”になる基本構造と言いますと、相場を基準に家賃を設定している、家賃に見合わないリフォームを実施している等が挙げられます。その結果として、固定資産税だけがかかる、管理の手間が増える、遺族の不満が募り「資産」ではなく「負担」になっていきます。

 

 

では、どうしたらいいのか？

 

 

ステップ①｜家賃は「入居者ターゲット」から逆算する

 

 

まず考えるべきは、この不動産に現実的に住める人は誰かを特定する必要があります。

 

 

住宅費の目安は、収入（年金）の20〜25％以内になりますので、この水準で成立しない場合、その不動産は「相場型」ではなく「アフォーダブル型」で考える必要があります。

 

 

ステップ②｜「やらないリフォーム」を決める

 

 

相続不動産で最も多い失敗が、家賃が上がらないリフォームです。
アフォーダブル住宅に必要なのは、見た目の豪華さ、最新設備ではありません。
本当に必要なのは、水回りが安全に使える、雨漏り・腐食がない、夏冬を最低限しのげる「快適」より「安全」です。

 

 

ステップ③｜価値基準を「生活圏」に変える

 

 

駅から遠くても、病院が近い、スーパーが徒歩圏、バスが使いやすい、こうした立地は、特に高齢者にとっては大きな価値です。

 

 

不動産価値＝駅距離という思い込みを一度外してみることが、アフォーダブル化の第一歩になります。

 

 

ステップ④｜契約条件で負担を下げる

 

 

アフォーダブル化は、家賃だけで決まるものではありません。敷金・礼金を抑える、更新料を取らない、原状回復を軽減する等、　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　初期費用と将来不安を減らすことで、実質的な住みやすさは大きく変わります。

 

 

相続対策としてのアフォーダブル化で相続不動産は、「最大収益」を目指すよりも「安定運用」が向いているケースが多くあります。空室が出にくく、管理がシンプル、家族間で揉めにくくすることで、売却を急がなくて済んだり、次の世代に引き継ぎやすいという効果も期待できます。

 

 

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皆様

 

 

明けましておめでとうございます。

 

 

今年は、午年の中でも特別な丙午の年に当たるそうです。
60年に一度の巡り合わせの年になります。

 

 

私個人としては、2度目の丙午の年になりますが、
3度目はないでしょうから、記憶に残るような年にしたいと考えております。

皆様におかれましても素晴らしい一年となりますことをお祈り申し上げます。

 

 

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日本ではここ数年で民泊（Airbnbなどを含む短期賃貸）に対する規制強化の動きが鮮明になっています。

 

 

その背景には社会・地域課題への対応があり、国のルール整備に続いて、各自治体レベルでも独自の厳格化が進んでいます。民泊新法（住宅宿泊事業法）はもともと2018年に制定され、全国で適用されてきましたが、当初はインバウンド対応として比較的緩やかな運用でした。しかし、インバウンド増加と民泊数の増加に伴い、地方自治体が住環境保護のため独自に条例を整備・強化する段階に入っています。

 

 

民泊は、営業日数を年間180日以内と制限しています。この営業日数の制限がないのが特区民泊で、365日営業が可能です。特区として認められているのは、大阪府や東京都大田区、千葉市、福岡市、北九州市、新潟市など限られたエリアに限定されています。この特区民泊においても規制を強化する流れが出てきているのです。

 

 

その背景と言えるのが、インバウンドのマナー違反等から近隣住人とのトラブルとなるケースが増えていることが挙げられています。夜中に大声を発する、キャリーバックをいくつも夜中に引きながら運ぶ、ごみをポイ捨てするといったことが常態化しているというものです。

 

 

インバウンドに関しては、車道や踏切内に立ち入り写真撮影を行うとか危険な行為が目立ちます。文化の違いと言ってしますとそれまでとなりますが、言わないと分からない、言っても理解できないことがあるのも事実かと思います。

 

 

私も新婚旅行でオーストラリアに行った時に、夜食事していると地元の年配の方が我々のところに歩み寄ってきて、食前にビールを飲んでいる妻に、「 女性は食前にビールを飲むものではありません 」と注意を受けました。この忠告自体はまったく理解できませんでしたが、かといって反発してその忠告を無視してビールを飲み続けることも良くないと思い、ワインに切り替えた思い出があります。郷に入れば郷に従えですね。

 

 

今年も大谷翔平選手の大活躍があり、ドジャースの試合を見ることが多かったのですが、ベンチにいる選手、監督、コーチの振る舞いをみていると日本人としては、好感を持てない、ある場面では不快感すら感じることもありました。

 

 

そのベンチの中で大谷翔平選手だけが噛んでいたガムやヒマワリの種の殻を紙コップに掃き出し、
ごみ箱に捨てる姿を現地では賞賛されたりしてますが、
この件だけを見ていても、価値観、倫理観の違い、生活してきた環境等の違いから
自分たちの尺度だけで良し悪しを判断してはいけないのかもしれないと感じます。

話しを民泊に戻すと、今後営業日数の更なる制限、平日の営業禁止、場合によっては周辺住人の苦情から廃業に追い込まれたりと
民泊をされている方々には逆風が吹き荒れて来ることが予想できます。
投資家の中には、旅館業の免許を取得して営業日数制限のない宿泊施設に変えていく動きも確認できます。

この先の日本においてインバウンド、外国移住者、海外からの投資は、
日本の国力を維持、増強していくためには不可欠なエッセンスとなると思いますので、
外国人を締め出すことばかり考えず、共存できる工夫、仕組み作りというものを政治家には真剣に考えていただき、
日本の将来ビジョンを作っていただければいいなと思います。

弊社が不動産を取り扱っているUAEのドバイでは全人口の20%弱しか現地の人が居住しておらず、
80%近くが海外から移住してきた外国人です。
とてもうまく共存できていると感じますので、こういった国やエリアを参考にして長期ビジョンを基にした国の運営を期待したいです。　

 

 

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