今回は、日経新聞の記事にありました相続財産の中の不動産の評価についての判例に触れたいと思います。

 

 

 

相続を経験した人ならお分かりかと思いますが、相続財産の中の不動産の評価は路線価を基準に計算されるのが一般的です。

 

 

 

路線価とはその名の通り、道路の値段を言います。

 

 

 

単位は㎡あたりになります。

 

 

 

また路線価を決め発表するのは国税庁です。

 

 

 

おおよそ国土交通省から発表される公示地価の80%と考えられております。

 

 

 

相続税を計算する時は、相続財産の土地が接道している道路の路線価を確認して土地の面積を乗じると相続財産の評価が出ます。

 

 

 

実際はそんな単純なものでなく、土地の形状、奥行き、接道している長さ、周辺に高圧線が走っていないか、墓地がないか、線路の近くでないか・・・等の条件によって増減額されたりするのですが、ただその計算の基礎はあくまでも路線価であることには変わりません。

 

 

 

日経新聞に載ってました判例とは、この路線価による評価を否認した判決が出されたというものです。

 

 

 

その否認された不動産の種別はマンションでありまして、路線価を基礎として計算した結果で相続税額ゼロの申告に対して国税局が4倍の不動産鑑定評価で課税をしたことで争われたものです。

 

 

 

不動産を活用した節税は、以前からも手を変え品を変え色々な手法が編み出されていましたが、その度にその手法を潰すための税制変更が行われて来ました。

 

 

 

直近ですと、タワーマンションの固定資産税評価が階数に関係なく一律だったに目を付け節税対策で高層階を購入する富裕層が増えて来たということがあって、階数に応じた固定資産税評価に変更されたこともありました。

 

 

 

今回の判例も国の節税封じが背景としてあるようですが、元々法律上は相続財産の評価は時価によるとなっており、その補完として国税庁の通達によって路線価による評価を定めているものです。

 

 

 

ですので、原則は路線価による評価で相続財産の評価は行われるのが一般的ですが、例外もあり得るということが今回の判決で明確になった訳です。

 

 

 

今後も節税対策で別の手法が編み出されるかもしれませんが、またその手法に網の目をかけるような対策が取られ、常にいたちごっこの状態が続くことになるのでしょう。

 

 

 

タイミングよく恩恵を受ける場合もあるが、全く無意味だったという羽目になることもあると思いますのでご注意いただければと思います。

 

 

 

 

・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・

 

 

 

☆単身者だからこそ活用できる不動産投資方法をセミナーでお伝えしております!
☆収益物件として注目される沖縄の不動産投資情報もセミナーにてお伝えしております!
また、沖縄への移住・セカンドハウスをお考えの方や、収益物件をお探しの方もお気軽にお問い合わせください。

 

□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□

 

単身者・沖縄県の収益物件情報なら
株式会社IZUMAI(イズマイ)
東京都知事(1)第102084

 

〒103-0015
東京都中央区日本橋箱崎町32-3 秀和日本橋箱崎レジデンス 505

 

TEL:03-6661-7296
FAX:03-6661-7249
URL:http://izumai.biz/

 

□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□

 先日、両親が共有名義になっている不動産の売却依頼をお子さんから受けました。

 

 

 

子供3人が不動産の処分を話し合う場に呼ばれたのですが、現在空家になっている一戸建ての家の名義が、建物はお父さんのみなのですが、土地はお母さんの持分もあるとのことでした。

 

 

 

事前に登記簿情報で確認していたので承知はしていたのですが、お父さんは半身マヒで外出がままならない状態、お母さんは認知症を発症して施設に入居しているとのことでした。

 

 

 

お父さんは、頭は確りしているということでしたので、息子さんに売却に関する一切の権限を与えた委任状をお父さんに作ってもらい、息子さんと弊社で売却に関してのやり取りできる状態にしてもらうことにしました。

 

 

 

重要事項説明、売買契約については、お父さんがいらっしゃるところにこちらから出向いて行わせてもらうことで合意も得ました。

 

 

 

問題は、お母さんの方です。

 

 

 

認知症を患っているため、お父さんのように委任状対応ができないため、娘さんに成年後見人になってもらうことにしましたが、これも簡単にはなれるものでもないことが分かりました。

 

 

 

家庭裁判所に後見開始の審判という申し立てを行うと、家庭裁判所が選任した弁護士、司法書士がなるケースが一般的のようです。

 

 

 

親族が成年後見人として裁判所から認められることもある反面、認められないことも少なくないようです。

 

 

 

親族がなるにしても、裁判所が指名した士業の人がなるにしても、正式に成年後見人が決まるまで最低1か月、場合によっては半年程度かかることのあるようです。

 

 

 

また士業の人が成年後見人に就くと当然報酬が発生します。

 

 

 

これがまた結構な金額になるみたいです。

 

 

 

今回不動産を売却するための方策として成年後見人を立てることを検討することになりましたが、一度親族以外の人にお願いしてしまうと、それ以降の法律行為はすべてにおいてこの成年後見人を通して行わなければならくなり、どうしたものか思案しているところです。

 

 

 

今後このような事例が増えて来ると思いますので、この機会に色々と学ばせていただこうと思います。

 

 

 

 

・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・

 

 

 

☆単身者だからこそ活用できる不動産投資方法をセミナーでお伝えしております!
☆収益物件として注目される沖縄の不動産投資情報もセミナーにてお伝えしております!
また、沖縄への移住・セカンドハウスをお考えの方や、収益物件をお探しの方もお気軽にお問い合わせください。

 

□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□

 

単身者・沖縄県の収益物件情報なら
株式会社IZUMAI(イズマイ)
東京都知事(1)第102084

 

〒103-0015
東京都中央区日本橋箱崎町32-3 秀和日本橋箱崎レジデンス 505

 

TEL:03-6661-7296
FAX:03-6661-7249
URL:http://izumai.biz/

 

□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□

2020年1月1日現在の公示地価が発表されました。

 

 

 

昨年の公示地価に比べ全国で商業、工業、住宅ともに上昇し、5年連続の上昇になりました。

 

 

 

著しく上昇しているエリアは、北海道、沖縄の一部のエリアでインバウンドを中心に観光客が増加したエリアの地価が上昇が目立ちます。

 

 

 

特に沖縄県は、商業地、住宅地ともに全国首位でした。

 

 

 

その沖縄県の地価は、毎年急上昇を続けて来ておりそろそろピークアウトしてもおかしくないレベルになって来ていると感じてます。

 

 

 

公示地価は、基準日の半年前から調査を開始するため、どうしてもタイムラグが生じて来ます。

 

 

 

従って今回の公示地価については、コロナウィルスの影響はほとんど反映していないと見るのが正しいかと思います。

 

 

 

インバウンドに支えられて地価が上昇続けている沖縄県では、コロナウィルスでインバウンドどころか国内の観光客も激減しているので、その影響は避けられないのではないかと思います。

 

 

 

今後コロナウィルスの感染がいつ収束するかによっては、2021年の公示地価に動きが出て来ると思いますし、その前に、秋口に都道府県から発表される基準地価がどのような結果が出て来るのかちょっと怖い気がします。

 

 

 

不動産の価格というのは、株や為替と違って短期間に一気に上がり下がりするものではありませんが、今回の発表を見ると昨年の台風の被害を受けたエリアの地価が下がっていることが確認できます。

 

 

 

ただ、それも長野や福島県のいわき市のような地方に限ってのことで、台風で浸水被害を受け人気が落ちたのではないかと思われた、武蔵小杉のタワーマンションのある川崎市はすべての地区で地価が上昇しておりました。

 

 

 

首都圏の地価と地方のそれは、動きがかなり違うようです。

 

 

 

いわゆる二極化が進行している証でもあります。

 

 

 

このままコロナウィルスが夏まで収束せず長引いて東京オリンピック、パラリンピックが延期となった場合、選手村として予定されている晴海のマンションはどうなっていくのでしょうか?

 

 

 

それによって東京の不動産価格に影響が出て来るのか?予想もつきません。

 

 

 

選手村と使った後に修繕を施し、2023年にはマンションとして引き渡すことが既に決まっておりますので、その引き渡し時期がずれるようなことが出て来るとどこがその責任を負うことになるのでしょうか?

 

 

 

契約違反で賠償請求をされることになるのか、国が何か特別な救済措置を行うのか、難しい問題が出て来ます。

 

 

 

この状況が続くと、不動産の売り手が増え、買い手が減っていく可能性も考えられます。

 

 

 

売り手は、価格が落ちる前に売り抜けたいと思うだろうし、買い手としては、暫く価格が落ち着いて来るまで、様子見といったことになるかもしれません。

 

 

 

コロナウィルスの問題は、今後も様々なマーケットに大きな影響が与えて行くでしょうから、不動産のマーケットだけ見ててダメかもしれません。

 

 

 

資産家は、これから何を基準にどう動いて行くのか常に注視して行きたいと思います。

 

 

 

 

・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・

 

 

 

☆単身者だからこそ活用できる不動産投資方法をセミナーでお伝えしております!
☆収益物件として注目される沖縄の不動産投資情報もセミナーにてお伝えしております!
また、沖縄への移住・セカンドハウスをお考えの方や、収益物件をお探しの方もお気軽にお問い合わせください。

 

□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□

 

単身者・沖縄県の収益物件情報なら
株式会社IZUMAI(イズマイ)
東京都知事(1)第102084

 

〒103-0015
東京都中央区日本橋箱崎町32-3 秀和日本橋箱崎レジデンス 505

 

TEL:03-6661-7296
FAX:03-6661-7249
URL:http://izumai.biz/

 

□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□

WHOがコロナウィルスについてパンデミック宣言を行いました。

 

 

 

中国が収束に向かいつつあるような発信を行い始めましたが、発信源が収束に向かっている反面、感染が世界中に急速広がり始めております。

 

 

 

アメリカでも非常事態宣言が発せられ人の行き来が大幅に制限され経済活動が麻痺するのではないかという憶測の中、世界中で株価が乱高下して混乱を来たし始めております。

 

 

 

東京オリンピック・パラリンピックの延期、あるいは中止の可能性がだんだんと色濃くなって来ており、オリンピック代表選考の真っ只中のアスリート達も選考試合が中止になったりと振り回されて大変気の毒に思います。

 

 

 

開催まであと4ヶ月という現時点で収束はおろか拡大すら懸念される状況にありますので、現実的な問題として予定通り開催されることは
可能性としてかなり低くなって来たと考えるのが自然かと思います。

 

 

 

仮に延期、中止になった時にどのよう影響がどこに出て来るのか計り知れないと言っていいのかもしれません。

 

 

 

不動産についても影響が出て来るのは必至だと思います。

 

 

 

一番分かり易いところで言うと、オリンピックの選手村に予定されているHARUMI FLAGでしょう。

 

 

 

延期ということになると選手村で使った建物をリフォームして一般の方々に予定通り販売できなくなる可能性が出て来ますし、同じエリアに建設される予定のマンションの建設計画、販売計画も見直させざる得なくなり、それが東京の不動産の価格に何らかの影響を与えることもあるかもしれません。

 

 

 

一方、一昨日山手線の駅として49年ぶりに「高輪ゲートウェイ駅」が品川駅と田町駅の間に誕生しました。

 

 

 

将来的に品川駅がリニア新幹線の始発駅になることもあり、この辺り一帯で大規模開発が進められていくことが決まっておりますので、羽田空港にも近いエリアですし、駅名の通り 東京の、そして日本の玄関口になっていくことでしょう。

 

 

 

本当にこのエリアの発展は今後の楽しみになる筈です。

 

 

 

毎回のように同じフレーズで締め括りますが、早く新型コロナウィルスが収束することを願いたいです。

 

 

 

 

・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・

 

 

 

☆単身者だからこそ活用できる不動産投資方法をセミナーでお伝えしております!
☆収益物件として注目される沖縄の不動産投資情報もセミナーにてお伝えしております!
また、沖縄への移住・セカンドハウスをお考えの方や、収益物件をお探しの方もお気軽にお問い合わせください。

 

□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□

 

単身者・沖縄県の収益物件情報なら
株式会社IZUMAI(イズマイ)
東京都知事(1)第102084

 

〒103-0015
東京都中央区日本橋箱崎町32-3 秀和日本橋箱崎レジデンス 505

 

TEL:03-6661-7296
FAX:03-6661-7249
URL:http://izumai.biz/

 

□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□

サブリースとは、簡単に言うと又貸し・転貸のことを指しますが、不動産においては転貸を目的とした一括借り上げのことをいうことが多いです。

 

 

 

このサブリースが世に知れ渡る原因となったのが、レオパレスであり、カボチャの馬車の事件であります。

 

 

 

これらの事件をきっかけに社会問題となり、国も対策を検討しておりました。

 

 

 

一般的なサブリースは、家賃保証としてのイメージが強く、不動産所有者(以下オーナー)とサブリース業者が契約で決めた賃料を毎月支払うという契約を結ぶもので、オーナーとしては自ら借主を探す手間も費用も要らないし、確実に毎月賃料が振り込まれるということで一見メリットしかない制度のように思われていました。

 

 

 

実際にサブリース契約を結んだオーナーの大半の人たちは将来にわたって確実に賃料を得られるということで、何の疑いもなく契約を結んだ人たちが多かったと思います。

 

 

 

サブリース業者は、オーナーから賃借した物件をサブリース契約で決めた賃料より高い賃料で 第三者に転貸してその差額で利益を得る仕組みです。

 

 

 

逆から見ると、相場の賃料で転貸して、その賃料の10~20%程度を手数料として抜いてオーナーに支払う仕組みです。

 

 

 

転借人が途切れず賃料がサブリース業者に入金されている間は何の問題もなく成立する仕組みですが、転借人が見つからず、当初予定していた賃料が周辺の相場に比べ高くなって賃料を下げざるを得なくなると、この仕組みに歪みが生まれて来ます。

 

 

 

このような状況になるとサブリース業者は、オーナーに対して賃料の引き下げを要求して来ます。

 

 

 

オーナーとしては、物件購入時にローンを組んでいるケースが大半で、この賃料集が減額されると毎月の返済で手出しが増え、収支が赤字に陥ってしまいますので、大概のケースは一旦はこの申し出を拒否します。

 

 

 

拒否されたサブリース業者は、それならばと契約を解除すると脅しをかけて来ます。

 

 

 

オーナーとしては、泣く泣く賃料の引き下げに応じるか、契約解除されるかの2択というどっちを選択しても厳しい状況に追い込まれてしまうといった問題が起こります。

 

 

 

そして、それは今でも続いております。

 

 

 

 

なぜ、オーナーはサブリース業者の言いなりにならざるを得ないのでしょうか?

 

 

 

それは借地借家法という法律の存在、その法律によって出された過去の判例のせいなのです。

 

 

 

この法律ができた頃の賃貸借契約と言えば、一般的に貸主が業者であったり、地主であったりと借主とのパワーバランスでは、圧倒的に貸主が優位な立場にあるため、賃借人保護の意味合いの強い法律として施行された背景があり、今となると時代にそぐわなくなって来ているのです。

 

 

 

サブリース契約において、この法律で守られるべき賃借人の立場は、サブリース業者であり、上場企業も少なくないサブリース業者とのパワーバランスが大きく崩れているにも関わらず、賃借人たるサブリース業者が法的庇護の下に置かれ、この法律を盾に好き勝手やっていたことで大きな社会問題と化してしまったのです。

 

 

 

弊社のお客様からサブリース契約の付いている物件の売却依頼を過去何度か受けたことがありますが、その度にサブリース業者とサブリース契約の解除の交渉しました。

 

 

 

ただ、どのサブリース業者も契約に解除規定が明確にあるにも関わらず、借地借家法上の賃借人という弱い立場にあることを理由にその要求を撥ねつけて来ました。

 

 

 

こんな理不尽な話はないですよね。
オーナーはサラリーマンで、サブリース業者は上場企業ですよ。

 

 

 

前置きが長くなりましたが、漸くそのサブリースに法規制がかかることになりました。

 

 

 

今月の6日に政府は、「賃貸住宅の管理業務の適正化に関する法律案」を閣議決定しました。

 

 

 

順調に今国会で成立すれば、年末か来年初めには施行されることになります。

 

 

 

この法律に違反すれば、業務停止命令を科せられる可能性も出て来ます。

 

 

 

悪質な場合は罰金や懲役刑もあり得るようですので、早い施行が待たれるところです。

 

 

 

 

・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・

 

 

 

☆単身者だからこそ活用できる不動産投資方法をセミナーでお伝えしております!
☆収益物件として注目される沖縄の不動産投資情報もセミナーにてお伝えしております!
また、沖縄への移住・セカンドハウスをお考えの方や、収益物件をお探しの方もお気軽にお問い合わせください。

 

□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□

 

単身者・沖縄県の収益物件情報なら
株式会社IZUMAI(イズマイ)
東京都知事(1)第102084

 

〒103-0015
東京都中央区日本橋箱崎町32-3 秀和日本橋箱崎レジデンス 505

 

TEL:03-6661-7296
FAX:03-6661-7249
URL:http://izumai.biz/

 

□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□

相変わらず首都圏の新築マンションの売行きが悪いようです。

 

 

 

マンションの売行きの好不調の目安を初月契約率というデータを使うことが多いのですが、70%を超えてると好調、70%を割ってしまうと不調といった具合で語られることが多いです。

 

 

 

ここ数ヶ月は、70%をずっと下回ってる状態が続いているので、不調、つまり売れ行きが悪いと言われることが多くなりました。

 

 

 

昨年は、70%を超えたのは2回のみで、今年は1月から70%割れでスタートしてます。

 

 

 

この結果の一つの要因が、住友不動産の大量供給にあるとも言われてます。

 

 

 

母数が大きくなっていることで初月契約率が悪化しているということです。

 

 

 

ただ、反対に販売する棟の中の部屋を少しづつ何回か分けて販売するデベッロッパーの存在もあり、均して考えるとやはり売れ行きは良くないと思った方がいいような気がします。

 

 

 

昨年発売となったHARUMI FLUGですが、当初予想されたほどの安い価格帯での販売でなかった為、危惧されていた値崩れを起こさないで済んだようです。

 

 

 

ですが、データ的に売れ行きが悪いという割りにはマンションの価格は高止まりしているのは、何故なのでしょうか?

 

 

 

 

新築マンションは、メジャー7と呼ばれるマンションデベロッパーの供給戸数シェアが50%近くあり、この7社で連携して価格調整に働いているのかもしれません。

 

 

 

それと売れ行きが悪化しているもう一つの要因かもしれないのが、外国人の購入者の減少が挙げられます。

 

 

 

特に中国人のプレーヤーが激減しているということは最近よく耳にします。

 

 

 

中国の資本流出を抑制するため、中国政府の海外不動産への投資規制が効いて来ているようです。

 

 

 

更に今回のコロナウィルスの影響で中国からの投資マネーの流れは完全に途切れてしまうかもしれません。

 

 

 

 

一方、中古のタワーマンションの価格に異変が現れてきております。

 

 

 

タワーマンションと言えば階が高くなるにつれて価格が上がっていくのが一般的と思っておりましたが、ここ最近の成約価格を見ると、高層階と中層階がほぼ同じ価格であったり、逆に高層階の方が安かったりといった事例が少なくなくなって来てます。

 

 

 

これは、昨年の台風でタワーマンションの高層階に住んでいる住民が大変な思いをしている映像が、テレビのニュース等で何回も報道された影響かもしれません。

 

 

 

コロナウィルスの今後の蔓延次第で東京オリンピック・パラリンピックの開催が中止や延期の措置が取られるかもしれませんが、そうなると以前から都市伝説のように囁かられていたオリンピック以降の不動産価格の下落といったことが現実化するかもしれません。

 

 

 

ただその時は、不動産の価格だけに限った影響に留まらないでしょう。

 

 

 

 

リーマンショックから11年半、10年サイクルで世界経済に大きな影響を及ぼすことが起こっておりますが、今正にそのサイクルを守るように起きたコロナウィルス、リーマンショックの時のように、金融システムを崩壊させるようなことに発展しないように願いたいです。

 

 

 

ただただ早く終息してくれることを祈るだけです。

 

 

 

 

・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・

 

 

 

☆単身者だからこそ活用できる不動産投資方法をセミナーでお伝えしております!
☆収益物件として注目される沖縄の不動産投資情報もセミナーにてお伝えしております!
また、沖縄への移住・セカンドハウスをお考えの方や、収益物件をお探しの方もお気軽にお問い合わせください。

 

□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□

 

単身者・沖縄県の収益物件情報なら
株式会社IZUMAI(イズマイ)
東京都知事(1)第102084

 

〒103-0015
東京都中央区日本橋箱崎町32-3 秀和日本橋箱崎レジデンス 505

 

TEL:03-6661-7296
FAX:03-6661-7249
URL:http://izumai.biz/

 

□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□

今年4月に民法の改正があります。

 

 

 

不動産取引に関する大きな改正もあり、今回はその中から契約不適合責任について取り上げたいと思います。

 

 

 

これは、売買契約においての瑕疵担保責任という概念に代わって、導入されるものです。

 

 

 

不動産の購入、売却をされたことのある人なら瑕疵担保責任の期間をどのくらいの期間に設定しようか不動産会社と打合せしたり、売買契約でどのくらいの期間になっているのか確認したりされたことがあると思います。

 

 

 

瑕疵担保責任とは、商品に何らかの瑕疵(きず、欠陥、不適合などのトラブル)があれば売主がその責任を取らなければならないというもので、売買の目的物に普通の注意を払っても発見できないような「隠れた瑕疵」がある場合には、売主は損害賠償を請求され、瑕疵が重大で契約の目的が達せられないときは契約解除され、売主の故意・過失に関わりなく責任を負うという無過失責任であったため、売主にはとても重い責任があるとされていました。

 

 

 

現行の瑕疵担保責任では売主の責任は少なくとも消滅時効にかかる10年間は存することになり、それは商慣習上(中古住宅流通契約上)極めて長いということから、中古住宅の売買契約においては、大抵の場合契約書によって売買契約締結日から3ヶ月程度に制限され、中には売買契約時点で売主の瑕疵担保責任なしとの契約書(瑕疵担保責任免責契約)を作成することがあるのが現状であります。

 

 

 

一方、新築住宅については、売主であるマンションデベロッパーやハウスメーカーなど比較的経営規模の大きい企業が手掛けていることもあり、個別での検査や保証などに加えて2000年4月に施行された「住宅の品質確保の促進等に関する法律」(品確法)によって10年間の保証がすでに義務付けられております。

 

 

 

これまで契約締結時までに生じたものに限るとされていた瑕疵も、改正民法では、契約の履行時までに生じたものであれば契約不適合責任を負うことになります。

 

 

 

つぎに、契約責任としたことによって、買主が取り得る対抗措置が、解除(契約した目的を達成できない場合)と損害賠償のみだったのが、改正民法では、追完請求=完全履行請求と代金減額請求も可能になりました。

 

 

 

ですので、今回の民法改正は、買主保護を目的とした改正と言っていいと思います。

 

 

 

売主としては、買主からの減額交渉に対応するには、契約書に期間を明記すること以外に建物状況調査(インスペクション)を行い、瑕疵保険への加入がこれまで以上に必要になってくると思います。

 

 

 

仮に契約書に記載されていない隠れた瑕疵が発見されても、事前にインスペクションによって特段の指摘がなく、仮に指摘があっても引渡しまでに補修しておけば、瑕疵保険に加入できる状態もしくは売主がコストを負担して瑕疵保険に加入済みであれば、追完請求にかかるコストを保険で賄うことができます。

 

 

 

この状態にしておけば、買主も安心して中古住宅を購入することができるようになります。

 

 

 

売主にとっても、買主にとっても、安心して住宅を売買するためには、インスペクションを行い瑕疵保険に加入することだということが改正前より声高に言えるようになりますので、買主、売主に双方に今まで以上に強くご提案していこうと思います。

 

 

 

 

・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・

 

 

 

☆単身者だからこそ活用できる不動産投資方法をセミナーでお伝えしております!
☆収益物件として注目される沖縄の不動産投資情報もセミナーにてお伝えしております!
また、沖縄への移住・セカンドハウスをお考えの方や、収益物件をお探しの方もお気軽にお問い合わせください。

 

□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□

 

単身者・沖縄県の収益物件情報なら
株式会社IZUMAI(イズマイ)
東京都知事(1)第102084

 

〒103-0015
東京都中央区日本橋箱崎町32-3 秀和日本橋箱崎レジデンス 505

 

TEL:03-6661-7296
FAX:03-6661-7249
URL:http://izumai.biz/

 

□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□

不動産投資を行うには、金融機関から融資を受けて物件を購入し、家賃収入で金融機関に返済していくというのが一般的なスキームです。

 

 

 

昨今、このスキームが成り立たなくなっております。

 

 

 

と言うのは、金融機関が投資不動産に以前のように積極的に購入資金を貸し出さなくなっているからでして、そしてこの状況を作り出したのが言わずもがなスルガ銀行の不正融資問題です。

 

 

 

二重契約書、預金通帳・源泉徴収票の改ざん等、詐欺紛いな行為があちこち行われ、本来であれば高額な不動産を購入できる筈のない人達が、しかも投資リテラシーもなく不動産投資に足を踏み入れさせられた事件です。

 

 

 

このような不正行為が当初はスルガ銀行だけの特殊な問題と思われていたのですが、他からも同様の手口で融資を引き出し不動産投資を行っていたが次々と明るみになりました。

 

 

 

最近では、住宅ローンの取次会社でありますアルヒを経由してアプラスが融資審査を行なった案件でも、書類の改ざん等が行われていたことが報道されました。

 

 

 

この不正発覚後、金融庁が金融機関だけでなく貸金業にも調査を視野に管理強化を図ることを表明しております。

 

 

 

不動産投資に関しては、コロナウィルスの影響もあってか中国人の投資家による不動産売買の件数が極端に減少していると耳にします。

 

 

 

様々なところに影響を及ぼしているコロナウィルスですが、今後不動産の価格にも影響が出て来なければいいのですが。

 

 

 

 

・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・

 

 

 

☆単身者だからこそ活用できる不動産投資方法をセミナーでお伝えしております!
☆収益物件として注目される沖縄の不動産投資情報もセミナーにてお伝えしております!
また、沖縄への移住・セカンドハウスをお考えの方や、収益物件をお探しの方もお気軽にお問い合わせください。

 

□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□

 

単身者・沖縄県の収益物件情報なら
株式会社IZUMAI(イズマイ)
東京都知事(1)第102084

 

〒103-0015
東京都中央区日本橋箱崎町32-3 秀和日本橋箱崎レジデンス 505

 

TEL:03-6661-7296
FAX:03-6661-7249
URL:http://izumai.biz/

 

□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□

少し前になりますが、滋賀県野洲市の廃墟化したマンションが倒壊の危機にあると話題になりました。

 

 

 

壁は剥がれ落ち、床のコンクリートが抜け落ち、鉄骨が剥き出しの状態でいつ倒壊してもおかしくない状態でした。

 

 

 

何でこんな状態になるまで放置されたのかということですが、問題はこのマンションが分譲マンションだったからです。

 

 

 

分譲マンションゆえに(区分)所有者が複数人おり、解体するためには全員の賛成が必要になります。

 

 

 

おそらく相続放棄されたがために登記されず長年空室状態のまま放置され、次の相続が発生した部屋もあって所有者を特定できないといったこともあったのだと想像できます。

 

 

 

周辺の住民からは、役所に対して危険極まりないので何とかして欲しいと苦情が頻繁に来ていたようですが、所有者全員の賛成を取り付けることができず結果解体できないままこのような廃墟状態になるまで放置されてしまった訳です。

 

 

 

昨年の3月に空き家対策特別保護法に基づく解体命令がこのマンションに漸く出されました。

 

 

 

いわゆる行政代執行で解体されることになったのですが、実際に工事が始まったのは今年に入ってからで3月中には完了する見通しです。

 

 

 

ただ、古いマンションのためアスベストが使用されており、解体費用は当初予算計上した6,000万円から1億円超にもなるようです。

 

 

 

 

今後このようなマンションの問題が全国各地で起こる可能性があります。

 

 

 

あと20年も経つと築40年以上のマンションが現在の4.5倍の370万戸になると言われてます。

 

 

 

鉄筋コンクリート造のマンションは、大規模修繕を計画通りに行ってしっかりメンテナンスしていけば100年は優に保つとも言われてます。

 

 

 

ここで問題になるのが、修繕積立金の積立不足です。

 

 

 

現時点で全国で約3割程度のマンションが積立不足になっていると国土交通省の調査で明らかにされましたが、修繕工事を先延ばしにしていくと滋賀のマンションの二の前になるかもしれません。

 

 

 

そこで国土交通省は、マンションの適切な管理を促すマンション管理適性化法の改正にマンション管理認定制度なるものを盛り込みことを検討しているようです。

 

 

 

中古の戸建が次々空き家化していく問題と合わせて早急に対策を講じてもらいたいものです。

 

 

 

 

・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・

 

 

 

☆単身者だからこそ活用できる不動産投資方法をセミナーでお伝えしております!
☆収益物件として注目される沖縄の不動産投資情報もセミナーにてお伝えしております!
また、沖縄への移住・セカンドハウスをお考えの方や、収益物件をお探しの方もお気軽にお問い合わせください。

 

□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□

 

単身者・沖縄県の収益物件情報なら
株式会社IZUMAI(イズマイ)
東京都知事(1)第102084

 

〒103-0015
東京都中央区日本橋箱崎町32-3 秀和日本橋箱崎レジデンス 505

 

TEL:03-6661-7296
FAX:03-6661-7249
URL:http://izumai.biz/

 

□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□

沖縄移住を考える人の中には定年後の高齢者もいます。

 

 

自然が豊かな沖縄で残りの人生をのんびりと暮らしたいと思っている人が多いようです。

 

 

ほかにも、「自分らしい生き方がしたい」「人との結びつきが感じられる場所で生活したい」などさまざまな理由があり、沖縄は日本の中でも特に人気の移住先となっています。

 

 

しかし、高齢になってからの移住はデメリットがあるというのも事実ですので、それらをふまえたうえでの決断が必要です。

 

 

ここでは、定年後に沖縄移住を考える理由と、移住のメリット・デメリットなどについてご紹介します。

 

 

沖縄移住を考える理由

 

 

 

近年は、沖縄へ移住する方が増えていますが、一体どんな理由があるのでしょうか。

 

 

政府系金融機関である「沖縄振興開発金融公庫」は、沖縄県移住希望者500人を対象に移住の理由について調査を行い、その主な理由が以下であると発表しています。

 

 

<沖縄に移住したい主な理由>

 

 

・スローライフ、自分らしい生き方がしたい(54.2%)

 

・自然豊かな環境で生活したい(49.2%)

 

・以前訪れた際に気に入った、以前住んでいた(30.6%)

 

・心身ともに健康的な生活がしたい(30.2%)

 

・生まれ育った環境と異なる場所で生活がしたい(20.4%)

 

・人との結びつきが感じられる場所で生活がしたい(10.4%)

 

 

 

また、移住の理由とともに「移住先に求めるもの」「移住を考える上での不安」についても調査を行っており、不安要因として多かったのが仕事の確保、医療・福祉の充実度でした。

 

 

 

<移住先に求めるもの>

 

 

・豊かな自然(34.4%)

 

・水や空気が美味しい(28.0%)

 

・治安の良さ(26.2%)

 

・生活費の安さ(24.6%)

 

・充実した医療機関(16.6%)

 

・溶け込みやすい雰囲気(15.4%)

 

・就職に関する支援がある(13.0%)

 

・移住者に対するサポートがある(11.8%)

 

 

 

<移住を考える上での不安>

 

 

・仕事の確保(49.4%)

 

・医療・福祉の充実性(45.2%)

 

・生活の利便性(43.0%)

 

・収入が減る(39.2%)

 

・人間関係(38.0%)

 

・住居環境(28.4%)

 

・交通機関の利便性(27.2%)

 

・災害・防犯対策(19.8%)

 

 

 

 

沖縄移住におけるメリットとデメリット

 

 

 

沖縄振興開発金融公庫の調査結果から、多くの人が「沖縄に行けばのんびりと健やかな毎日を過ごせる」といったイメージを抱いていることがわかりますが、はてして本当にそうなのでしょうか。

 

 

確かに、沖縄は自然が豊かで本土よりもゆったりとした時間が流れているでしょう。

 

 

しかし、給料の安さや気候の問題があることも忘れてはいけません。

 

 

 

【メリット】

 

 

沖縄移住の大きなメリットは、なんといっても豊かな自然と一年中暖かい気候だといえます。

 

 

日本の最南端となる沖縄は一年を通して暖かく、真冬でも平均最高気温が17℃と快適です。

 

 

さらに、真夏の平均最高気温も32℃で、酷暑と言われる本土の夏よりも過ごしやすいといえるでしょう。

 

 

また、いたるところに美しい海が広がっていますので、マリンスポーツが趣味の人には絶好の移住先です。

 

 

 

<沖縄移住の主なメリット>

 

 

・一年中暖かい

 

・花粉が少ない

 

・自然が豊か

 

・時間がゆったりと流れている

 

・マリンスポーツが楽しめる

 

 

 

【デメリット】

 

 

沖縄には電車がなく、主な移動手段はモノレール、バス、タクシーになります。

 

 

とはいえ、モノレールは一部の地域しか通っていませんので、道路は車が多く渋滞が当たり前といっても過言ではなりません。

 

 

また、沖縄は台風の通り道であるだけでなく、海が近い分湿気が多い地域になります。

 

 

そのため、これまで台風の少ない地域に住んでいた人は台風の勢力に驚き、また湿度の高さを不快に感じるかもしれません。

 

 

さらに、高齢になってからの移住には「新たな人間関係が築きにくい」というデメリットもあります。

 

 

人それぞれの人間性にもよりますが、社交的でない場合はなかなか友人ができず、孤立してしまうリスクもあります。

 

 

 

<沖縄移住の主なデメリット>

 

 

・渋滞が当たり前

 

・台風、湿気が多い

 

・新たな人間関係を築くことが大変

 

・給料が安い

 

・電車がない

 

 

 

 

沖縄移住をする際のポイント

 

 

 

沖縄移住で快適な生活を送るためには、まず地域色が強すぎない場所を選ぶのがおすすめです。

 

 

地域色が強いところでは昔から住んでいる人同士のつながりが強く、移住してきた人がなじめない場合もあります。

 

 

また、沖縄は本土に比べて家賃が安い傾向にありますが、場所によっては本土より割高になる可能性もあります。

 

 

そのため、住居の購入や賃貸も含め、どの程度の費用が必要になるかある程度明確にしておくことが大切です。

 

 

そして、沖縄に移住すれば「自分らしい生活ができる」という思い込みにも注意しましょう。

 

 

沖縄の生活にもさまざまなデメリットがあり、場合によっては移住しない方がよいということもあり得ます。

 

 

後悔しないためにも、移住前に数カ月滞ほど滞在してみて、生活にかかる費用や地域の雰囲気などを実際に体験しておくのがおすすめです。

 

 

 

<沖縄移住のポイント>

 

 

・住む地域を考える

 

・住居を含む生活費用を明確にする

 

・事前に数か月滞在してみる

 

 

 

 

・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・

 

 

 

☆単身者だからこそ活用できる不動産投資方法をセミナーでお伝えしております!
☆収益物件として注目される沖縄の不動産投資情報もセミナーにてお伝えしております!
また、沖縄への移住・セカンドハウスをお考えの方や、収益物件をお探しの方もお気軽にお問い合わせください。

 

□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□

 

単身者・沖縄県の収益物件情報なら
株式会社IZUMAI(イズマイ)
東京都知事(1)第102084

 

〒103-0015
東京都中央区日本橋箱崎町32-3 秀和日本橋箱崎レジデンス 505

 

TEL:03-6661-7296
FAX:03-6661-7249
URL:http://izumai.biz/

 

□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□