Author: vicweeve_admin

沖縄移住に高齢者は向いている？シニアにオススメな理由

 

 

 

 

沖縄はシニア層からも人気が高い「移住希望地」です。
風光明媚な土地というだけでなく、温暖な気候で生活しやすいのも魅力の一つでしょう。

 

 

ただし、移住するとなると、友人や家族とも離れてしまいますし、お墓や相続の問題など不安要素もあります。
それでも沖縄移住する人はたくさんいます。

 

 

シニアに沖縄移住がオススメな理由をお伝えします。

 

 

 

シニア層にとって、沖縄移住が魅力的な理由

 

 

沖縄は人口増加率が全国で2番目に高い県です。
子どもの出生率が高いのもありますが、移住者の多さも人口増加の要因です。

 

 

移住してくるのは若い人も多いのですが、目立つのが高齢者層です。
沖縄のどんなところに魅力を感じて移住を希望しているのかというと、以下のような回答が集まります。

 

 

・自然が豊かなところで生活できる
・冬でも暖かい
・スローライフを送りたい
・旅行で訪れ、気に入った

 

 

沖縄の自然の豊かさ、美しさはもちろん、沖縄全体に流れる、ゆったりとした雰囲気はまさに「スローライフ」向きです。

 

 

 

また、本土に比べると冬でも暖かく雪が降ることもないため、年齢を重ねた体でも過ごしやすいと言えます。
ただし、注意したいのは、長所と短所は紙一重であるということ。

 

 

自然が豊かな場所はたしかに風景が美しくスローライフに適していますが、田舎なので日常的な買い物や通院などでは不便な面もあります。
また、確かに冬は本州より暖かいのですが、エアコンが必要なくらい寒い日もあれば、冷たい風が吹きつけて凍える日もあります。
とはいえ、都心と比べれば自然が豊かで暖かく、のんびり暮らせるのは事実です。

 

 

にぎやかな場所から離れ、ゆっくり流れる時間を感じながら生活したい、という希望には確かに向いている場所だといえます。

 

 

 

シニア層の沖縄移住、注意したいお墓や相続について

 

 

高齢者になってから沖縄に移住した場合、そこで一生を終える可能性が出てきます。
そのため、自分が亡くなった後のことも考えておかなければなりません。
高齢者になってからの移住となると、自分の家族や親せき、親しい友人は本土にいるケースがほとんどです。
死後、葬儀やお墓をどうするのかを考えておきましょう。

 

 

もし沖縄にお墓を作るとなると、法要のたびに家族は沖縄まで来なくてはいけなくなり、負担をかけることになります。
沖縄にも永代供養のお墓があるので、それを購入して家族に心配をかけないようにすることも一つの方法です。

 

 

また、もしお墓を買った場合は、それをきちんと家族に伝えておきましょう。
家族が知らなかったばかりに、沖縄にお墓を用意していたのに、そこに入れなかったという話もあります。

 

 

また、沖縄に家を買って移住する場合は、自分の死後、家族が家を相続したときのことも考えておきましょう。
家族は本土に生活の基盤を持っているため、沖縄の住居を相続したとしても、自分もそこに移住して住むという可能性は低いです。
そのため、家を売るか貸すかすることになるでしょう。

 

 

築浅で相続できれば、良い値段で売ったり貸したりできますが、築年数がたってしまうと、売りたくても売れない、借り手がいない、それなのに相続税と固定資産税、維持費がかかり、余計な負担になってしまった、という状態に陥ることも考えられます。
元気なうちに、相続の対象となるものを整理し、財産を引き継いでいく家族としっかり話し合っておくことが大切です。

 

 

沖縄には高齢者専用の賃貸住宅もあります。

 

 

年齢の近い人たちが近くにいると共通の話題も多く、人間関係が築きやすいというメリットがあります。
移住先の住居は賃貸を選べば相続について心配する必要がないため、賃貸に入居するというのも一つの方法です。

 

 

 

高齢者だからこその対策が必要、仕事について

 

 

沖縄の賃金は全国的にみても低いレベルで、給与がさほどよくないことで知られています。
また、沖縄は都市部と異なり物価が安いというイメージがありますが、家賃など不動産に関わる価格も、日用品や食品などの物価も実は都会とそれほど変わりません。

 

 

むしろ島で採れる農作物以外は、東京よりずっと高額なこともあります。
そのため、ある程度のお金が必要です。

 

 

シニアの移住者の場合、年金だけで悠々自適に暮らせる人もいれば、年金もあるけれど生活にゆとりを持つため、働いてある程度の収入を確保したいという人もいるでしょう。

 

 

仕事があれば職場で人間関係を作ることができるので、移住先で働くというのは、沖縄に早く慣れるという意味でもおすすめです。
沖縄にもシルバー人材センターがあり仕事を紹介してもらえます。

 

 

前段で申し上げましたように、沖縄は日本全体の中でも特に賃金が安い県ですが、それは高齢者向けの仕事でも同じです。
そのため、起業や、インターネットを使って沖縄以外の会社から仕事を受注して稼げる手段を持つことをおすすめします。
これらの方法なら、沖縄の賃金に左右されずに収入が得られるため、金銭的な不安が軽くなります。

 

 

実際、沖縄には起業家がたくさんいます。
また、これまで培ってきた自分の特技を生かし、教室を開いたり、サービスを提供したりという道で活躍している人も少なくありません。

 

 

沖縄の企業で雇用されて働けば、人間関係を広がるというメリットがあります。
けれどそれだけでは収入が心もとないのであれば、プラスアルファで稼げる方法を沖縄移住前に見つけておくと良いでしょう。

 

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沖縄移住の費用や資金はどれくらい必要？

 

 

 

 

沖縄に移住するとなると、ある程度のまとまった資金が必要になることは予想できます。
けれど、具体的にどのくらいの費用を用意すればいいかまではイメージできない方も多いのではないでしょうか。

 

 

沖縄移住してから困らないためにも、事前に資金についてしっかり調べておきましょう。
資金計画が明確になっているだけでも、不安がかなり払拭されます。
沖縄移住と費用・資金についてお伝えします。

 

 

 

本土から沖縄への移住にかかる資金は、条件によって大きく変動します。

 

 

・単身なのかファミリーなのか、ファミリーなら全員で何人か
・本土のどこから移住するのか
・移住する時期はいつか
・住居は購入するのか賃貸にするのか
・沖縄での仕事は決まっているのか

 

 

移住する人数が少なければ荷物の運搬費や渡航費用が安くすみます。
また、引っ越しのハイシーズンである3月に引っ越すのか、それとも引っ越しが少ないオフシーズンに引っ越すかによっても、業者に支払う費用が変わります。
最寄りの空港から沖縄への安い航空チケットを取れるどうかでも移動費用が変動します。

 

 

主にかかる資金の内容としては、以下の通りです。

 

 

・沖縄への渡航費用（移住前に1回往復、移住時の片道）
・住居費用（賃貸なら初期費用）
・荷物運搬費用（引っ越し費用）
・当面の生活費
・生活に必要なものをそろえる資金

 

 

それぞれの項目について、注意すべき内容を次に詳しくお伝えします。

 

 

 

 

移住にかかる資金の詳細

 

 

沖縄に移住するにあたり、事前に準備しなくてはいけない住居については、移住前に一度沖縄へ行って物件を内見、そして申し込み、その後本土に戻ってから契約の手続きを進めていくとよいでしょう。
ある程度のゆとりを持って物件を内見し選べるよう、物件探しのために2泊～3泊程度沖縄に滞在されることをおすすめします。
なお、効率良く内見するために、事前にネットで物件を探して、内見したい旨を不動産会社に申し込むことになりますが、この時「似たような条件の物件やおすすめの物件があれば、併せて見せてほしい」と伝えておきましょう。

 

 

購入する場合は家族全員で家を見て、みんなが納得した上で契約するのがベストです。
しかし、賃貸ならその後に引っ越すこともできるため、誰か一人が沖縄に行って家を決めれば、事前準備に必要な渡航費用を安く抑えることができます。

 

 

沖縄では賃貸物件の敷金が0円という物件を多く見かけますが、必ずしもすべてが敷金0円ではありません。
前家賃、手数料、礼金、敷金、火災保険などを含め、家賃5～6カ月分程度の資金をあらかじめ用意しておくとよいでしょう。

 

 

荷物についてですが、本土から沖縄へ運ぶとなるとかなりの費用がかかります。
10フィートのコンテナ1つでも10万円以上、2トントラックで20万円かかったという話もあります。

 

 

沖縄にも大型の家電量販店や家具屋があります。
必要なもののほとんどは沖縄で買えるので、思い切って家電や家具はすべて処分し、
沖縄で新しく買い直すという選択肢も視野に入れて考えましょう。
衣類もできる限り処分して少なくまとめ、スーツケースに入らないものは宅配便で送ると費用負担も減ります。

 

 

そのほか、キッチン用品や食器、掃除用具、カーテン、トイレやお風呂といった水まわりに必要な生活雑貨など引っ越してすぐに必要になるものは、入居後新たに購入することになるでしょう。

 

 

さらに、沖縄で新しく仕事を探そうと思っている人は、沖縄での仕事が決まるまでの間の生活費も用意しなくてはいけません。
就職活動を初めて1カ月目で仕事が決まりすぐに勤務を開始したとしても、最初の給与が入るのはそれから1カ月後。
2カ月は収入がありません。
そのため、2～4カ月分くらいの生活費をあらかじめ用意しておくと安心です。

 

 

 

 

沖縄移住の資金計画をシミュレーション

 

 

それでは、あるファミリーを例に、沖縄移住ではどのくらいの資金が必要になるのかシミュレーションしてみましょう。
東京に住む大人2人と子ども2人の4人家族、Aさん一家がモデルです。
沖縄では賃貸を借りる予定で、夫婦ともに仕事を退職して沖縄で仕事を探そうと計画しています。

 

 

移住前にお父さんが1人で沖縄に渡り、賃貸住宅を探して申し込み。
その後東京に戻って移住の準備を進め、引っ越しハイシーズンを避けて移住することになりました。
荷物は極力減らして2トントラックで輸送、家具、家電を沖縄で買うことにした場合。

 

 

・渡航費（4人分。そのうち部屋探しのお父さんは往復。その他の家族は片道。片道1万円のチケットを購入できたと仮定）5万円
・住居費（家賃8万円の賃貸×5カ月分）　40万円
・荷物運搬費　20万円
・家具、家電購入費用　30万円
・生活に必要なものを購入する費用　（100円均一で買えるものは100均で購入など、できるだけ抑えて）5万円
・当面の生活費　（15万円×4カ月と仮定）60万円
　　合計160万円

 

 

移住費用と当面の生活にかかる資金は、簡単に見積もっても最低160万円は用意しておいたほうがよいということになります。
仕事がすぐに決まるとは限りませんし、引っ越し後に思ったより生活費がかさんでしまった、冠婚葬祭で本土に戻る用事ができ、出費が続くという可能性もあるでしょう。

 

 

お金は多いに越したことはありません。
資金計画をしっかり立てて、移住資金はゆとりを持って用意しておくことをおすすめします。

 

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沖縄移住の物件探し。不動産をどう探す？

 

 

 

 

沖縄移住するとなったら、まず考えるのが「家をどうするか」です。
どこに住むかはもちろん、不動産を購入するのか、賃貸にするのかも大事なポイントです。

 

 

家の選び方や気を付けるべきことも、本土と沖縄では変わります。
沖縄ならではの家探しのポイントを知らずに家を決めてしまうと、あとで大きな問題に発展する可能性もあります。

 

 

沖縄に移住する際、失敗しない不動産探しのポイントをお伝えします。

 

 

 

 

沖縄移住で不動産を契約する際のお金について

 

沖縄での物件探しでは、不動産を購入するのか賃貸にするのかを決めるところがスタートです。

 

 

沖縄で不動産を購入する場合、多くの人が考えることになるのが、住宅ローンについてでしょう。
「本土でこれまでお付き合いがあった金融機関で住宅ローンを」と考えている人も多いかもしれませんが、沖縄の金融機関でローンを組むことをおすすめします。

 

 

なぜなら、本土ではよく知られている大手の金融機関でも沖縄には支店がないことも珍しくありません。
書類の提出や窓口での相談のしやすさを考えると、沖縄の金融機関を利用したほうが便利で手軽です。
また、沖縄に住むことになるわけですから、これを機に沖縄の金融機関や担当者とつながりができるのは、今後何かと心強いでしょう。

 

 

これから自分が暮らすことになる沖縄の企業にお金を落とし、沖縄の経済を循環させるという意味でも、沖縄の地元企業を利用することをおすすめしたいです。
ただし、金利はそれぞれの金融機関で異なるため比較検討してから決めましょう。
一般的に競争の少ない沖縄は、金利が高めです。

 

 

沖縄で物件探しをして賃貸を借りる場合、本土との一番大きな違いは「敷金」と「原状回復費用の負担」です。

 

 

本土の賃貸では１～２カ月分は必要になることが多い敷金が、沖縄では0カ月という物件が目立ちます。
移住の際の費用を安く抑えることができるのは、出費がかさむ移住ではありがたいですね。

 

 

なお、沖縄では原状回復の資金分担に対する考え方が本土とは異なるため、本土と比べると解約時にもめることが多いようです。
しかし、心配することはありません。
沖縄には、退去時の原状回復のガイドラインとなる「沖縄ルール」があります。
これは沖縄県及び沖縄県宅地建物取引業協会が策定したガイドラインで、この内容に沿っていれば支払う原状回復費用は最低限で済みます。

 

 

賃貸契約時は、退去時の原状回復は沖縄ルールに沿っているのか、違うところがあるのかをあらかじめ確認しておくようにしましょう。

 

 

 

 

沖縄の物件探し「住みやすい不動産」の条件

 

沖縄移住で物件探しをする際、不動産屋に自分の希望を伝え、その条件にあった家を探してもらうことになります。

 

 

その際注意したいのが、本土で良いとされている不動産の条件が、沖縄でも良い条件だとは限らないということです。

 

 

例えば、代表的なのが「南向き」の物件。日差しが差し込み冬場はポカポカして暖かいため、本土では最初に希望する条件として挙げられます。
しかし沖縄では「夏、家が暑くなりすぎる」と避けられる条件です。
代わりに午前中だけ日差しが入る東向きが人気です。

 

 

同じ理由から、本土では人気が高いマンションの最上階角部屋も、沖縄では「住みたくない」と多くの人が避けます。
気密性の高いマンションでは、熱気が最上階にこもります。そのため室内の温度が非常に高くなり、顕著にその傾向が現れるのが角部屋なのです。

 

 

ただし最近では、住みやすいようにと断熱効果を高める工夫をして建設されているマンションもあります。
古い物件ではできるだけ避けた方が良いのですが、築浅マンションの最上階角部屋なら、断熱の工夫がされているかについて質問してみると良いでしょう。

 

 

また、沖縄は気温と湿度が高いため、湿気が高くなりやすい１階の物件は避けた方がよいでしょう。
湿度が高いと、カビも発生しやすくなります。
物件を見る際は、どの階数であっても水回りの風通しや換気は特に注意してチェックしたいものです。

 

 

 

 

都市圏と離島、それぞれの物件探しについて

 

沖縄移住では、那覇市などの都市部を選ぶ人、離島や田舎など自然豊かなエリアを選ぶ人に分かれます。
そして、それぞれで物件探しの方法はまったく異なります。

 

 

那覇市などの都市部では賃貸住宅も多く、町の不動産屋を訪ねて希望の条件を伝える方法で物件探しが可能です。

 

 

ところが離島や田舎になると、そもそも不動産屋が不動産の情報を持っていないことがほとんどで、不動産屋を訪ねても物件が出てきません。
というのも、田舎では親戚や知人などのつながりがある人に貸すのが一般的で、不動産屋を通して入居者を募集する習慣がないのです。

 

 

そのため、田舎に住みたい人は、まず田舎の公営住宅に入居してそこから知り合いを作り「不動産を探している」「この町で物件探しをしている」と話し、人づてに家を貸したい人を見つけて紹介してもらうのが手っ取り早い方法です。

 

 

公営住宅の入居者情報は各自治体の公式サイトに掲載されますので、それを参照するか、直接役場に問い合わせてみましょう。

 

 

 

 

本土とは事情が異なる、沖縄移住にまつわる不動産、物件探し。
特に田舎への移住を希望する場合、不動産を見つけるまでが大変です。

 

 

しかし、沖縄ならではのそういう慣習もこれから自分がそこに住むと思えば興味深く感じるのではないでしょうか。
気長に物件探しに取り組めば、希望に近い不動産を見つけることができると思います。

 

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沖縄移住の補助金や手当はあるの？行政支援について

 

 

 

 

地域などによっては移住者に対して手厚い支援を行っており、テレビや雑誌で見かけたことがある人も多いでしょう。
Uターンならまだ安心感がありますが、縁もゆかりもない土地にIターンで移住するとなると、不安に思うこともあるでしょう。

 

 

行政から移住支援が受けられれば心強いですよね。
沖縄では移住者に対しどのような移住支援があるのか、具体的な例をもとに詳しくお伝えします。

 

 

 

 

沖縄の全体的な支援制度

 

温暖な気候で美しい海に囲まれた沖縄は、多くの人が「住みたい」と思う場所です。実際に移住する人が多いだけでなく、出生率も高いので人口は増加傾向にあります。

 

 

そして、移住するにあたっては「行政からなんらかの支援を得たい」と考えている人もいるでしょう。

 

 

日本全体を見渡すと、無料で住宅を用意してもらえる、就業支援がある、移住用の資金が付与されるなどの移住支援を行っている自治体はたくさんあります。

 

 

しかしこれらの充実した支援を行っているのは「人口が減少傾向、または高齢者が多いため若い人に来てほしい」という自治体です。
沖縄のように、人がどんどん集まる場所では、行政が移住者を呼び寄せるための支援を行う必要がないため、沖縄移住に関する支援はない、または少ないと考えた方がいいでしょう。

 

 

沖縄では基本的に、移住そのものに対し一部のサポートはあるものの（住宅相談会や条件付きリフォームの補助など）、目立った支援はほとんどありません。
充実した移住支援を期待するのであれば、沖縄以外の過疎地域を探した方がよいでしょう。

 

 

 

 

自治体ごとに異なる支援内容

 

移住に対する支援が乏しい沖縄ですが、まったく支援がないわけではありません。

 

 

沖縄とひとくちにいってもとても広く、「沖縄県」だけで考えると総面積は2,281㎡（東京都や神奈川県とほぼ同じ）、沖縄本島の面積だけで1,201㎡（四国に次ぐ大きさ）、60余りの島々を含んでいます。
そのため、広く「沖縄県」として見たときには、移住者を募集している自治体・離島もあり、そういった地域では沖縄の中でも人気が高い地域と比べると支援制度が整っています。

 

 

支援内容は地域によって異なり、商業や経済を活性化させたい自治体では、空き店舗で商売を始めると家賃補助があったり、市民を雇用すると支援金がもらえたりという補助があります。

 

 

農業が盛んな自治体では、就農する移住者への支援があります。

 

 

そのほか、多くの自治体で、結婚や子どもの誕生・進学の際に現金を支給しています。

 

 

支援内容は自治体によって異なるため、「沖縄でこれをやりたい」という目的が明確になっているのであれば、その部分で手厚い支援がある自治体を検討すると良いでしょう。

 

 

 

 

沖縄の移住支援、実例紹介

 

実際に沖縄ではどのような支援があるのか、具体的な例をみてみましょう。

 

 

◆与那国島の就業・就農・企業支援

与那国島では、漁師育成プログラムや新規就農への支援があります。また、起業する人には与那国町商工会から支援が受けられます。
島の企画財政課に相談すると、移住のための総合的な相談に乗ってもらえます。

 

 

◆宜野湾市の空き店舗対策事業

市内の空き店舗を利用して営業を開始すると、家賃の半額（上限5万円）が最大6カ月補助されます。
この事業の募集期間が限られていますので、詳細は宜野湾商工会のウェブサイトを確認してください（平成30年は6月11日～8月10日までが募集期間でした）。
カフェや小売りなどのお店をしたい人には、うれしい補助ですね。

 

 

◆国頭村定住促進住宅の入居者募集

2019年4月時点で、国頭村では鉄筋コンクリート造り2階建ての住宅6戸の住民を募集しています。

 

 

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沖縄VSハワイ

 

 

 

 

ちょうど先週の東洋経済で取り上げられておりましたので、その記事の中からいくつかご紹介させていただきます。

 

 

 

沖縄に関しては、過去何回かテーマで取り上げさせていただいておりますが、地価に関しては他の都道府県と比較して群を抜いて上昇し続けております。
2019年の公示地価は、前年からの上昇率が9.3％で6年連続の上昇、3年連続の全国一上昇率となりました。
沖縄で一番地価が高かったのは、那覇市久茂地の1㎡あたり140万円、坪462万円でした。

 

 

 

この価格は、東京の市区町村のランキングに当てはめると6位の豊島区と7位の台東区の間ということになります。
如何に沖縄の地価が高騰していることがお分かりいただけると思います。

 

 

 

この地価高騰の背景にあるのが、人口増加と観光客数の増加です。
特に観光客数に関して言えば、2017年はハワイの観光客数とほぼ同程度の950万人超でした。

 

 

ただ、観光客のデータを比較するとハワイに比べ質の面で若干見劣りするデータが目立ちます。
平均滞在日数は、ハワイの平均8.94日に比べ、沖縄は3.65日と半分以下です。
1日1人当たりの宿泊費は、ハワイの9163円に比べ、沖縄は6208円。
沖縄に行く観光客は、滞在が短く、1日あたりの宿泊費が低いということです。

 

 

これは、沖縄の観光客数の70％以上が国内の観光客であることと、インバウンドの多くが大型のクルーザーで沖縄に来られるということが原因かと思われます。

 

 

 

 

もう一つ上げると沖縄には宿泊施設が絶対的に不足していること、また民泊条例が厳しいための民泊が広がっていかないということも原因として考えられます。

 

 

 

東洋経済の記事の中では、それぞれの不動産市況についても取り上げられておりました。

 

 

ハワイの不動産が高騰していると耳にされた方もいらっしゃると思います。
少しバブル臭い感じが強くなってきたアメリカの不動産の中でもハワイの価格帯はニューヨークと変わらないくらいの価格帯になってまして、不動産投資の表面的な利回りは2％を切るくらいの低い利回りとなってます。

 

 

 

タワーマンションも次々建設されており、購入している約2割が日本人と言われております。
来年、ハワイに鉄道が開業することもあり、キャピタルゲイン狙いで投資される方が多いと思われます。
沖縄もモノレールが開通して駅周辺の不動産価格が上がっていることを見ると、ハワイも沖縄に車の依存が高いので地元住民は鉄道を使う人は少ないかもしれませんが、来年以降ハワイも駅近を中心に更に不動産の価格が高騰するかもしれません。

 

 

 

どちらの都市も不動産価格の高騰が地元住民の生活に大きな影響を与えてます。
沖縄では、地元住民の住む賃貸住宅の平均家賃は5～6万円。
大半がこのレンジに入ってますが、不動産価格の高騰が家賃相場の引き上げにつながって来てます。

 

 

 

特に顕著なのが、宮古島。
今年、宮古島の隣の下地島に新しい空港がオープンしました。
この空港のオープンをきっかけに観光客数が一気に増加し、ホテルの建設ラッシュに沸いているのは良いことですが、家賃相場が急激に高騰しており、2～3倍に跳ね上がってしまってます。

 

 

 

観光客が大勢来てくれて島の経済が潤っていくのは有り難いのでしょうが、これには地元の人たちの生活に大きな影響が出て来ており、諸手を挙げて喜んでばかりもいられない状況になりつつあるようです。

 

 

 

ハワイも然りで、物価が高騰し観光以外の産業の少ないところですし、地元住民の所得は決して高くなく、近年ホームレスの姿を目にすることも少なくないと記事にありました。

 

 

 

同じような観光資源を誇り、無数の島々で構成されるハワイと沖縄は共通点も多く、良いところも、悪いところも共有しながら、バブルが弾けるような事態に陥らないよう、今後も大いに賑わいを続けて観光客を呼び続けて行って欲しいと願うばかりです。

 

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住宅すごろくの変化

 

 

 

 

以前に住宅すごろくのゴールもそのプロセスも変わって来たと書かせていただきました。

 

 

 

最初は、賃貸のアパートかマンションから始まって、結婚、子の誕生などのライフイベントのタイミングでマンションを購入。
やがて子供の数が増えたり、成長したりといったタイミングで、郊外の庭付き一戸建てを購入し、ここで生涯を終えるというものでした。

 

 

それが近年では、一戸建てを購入後、子供が巣立って夫婦2人きりになった時に郊外の不便さに嫌気がさして都心の駅近くの便利なマンションに移り住む高齢の夫婦増えて来て、そこが終の住処として住宅すごろくのゴールと考える人が増えて来たというものでした。

 

 

 

昨今、都心のマンションの価格が高騰して、サラリーマンには都心で新築マンションを購入することが難しくなって来ており、その影響もあって新築より中古マンションの販売戸数が上回る月が続いています。

 

 

 

ところが中古マンションの価格も高騰していることから、前回も書きましたが郊外のマンションに注目が集まり、住みたい街ランキングの顔ぶれも様変わりして来ております。

 

 

こうなると、同じ郊外で同じ価格帯なら、もっと広い家に住みたいと考える人が増えるのが自然で、ここに来て、また一戸建てを希望するファミリー世帯が徐々に増えつつあるように感じます。

 

 

 

今後、消費税の導入、東京オリンピックの開催と不動産価格に影響を与えるような節目的なイベントが続きます。
さて、今後不動産マーケットはどうなっていくのでしょう？

 

 

 

アメリカでは、金利が一時上昇基調になった時に不動産マーケットの勢いが減退し始めておりましたが、ここに来て金利が低下傾向にあり、更にFRBの利下げ観測もあり、再び活況に転じ始めて来てます。

 

 

不動産は、他の投資商品と違って急激に価格が上下するものではありませんが、絶えず注視していないと先の予想がつき辛い面もあります。
元々流動性の低い資産でありますので、他の投資商品よりトレンドを見極めるスパンは長く考えておきべきですね。

 

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東京オリンピックの時に人気が出て来そうな街ランキング

 

 

 

 

最近、首都圏の新築マンションの売れ行きが悪いと思えるデータが次々発表されています。
今年の上半期の首都圏の新築マンションの販売戸数は、前年同時期と比較すると、13.3％減の1万3,436戸にとどまり、1992年以来の低水準に陥っています。
一方、価格は逆にどんどん上昇しており、一戸当たり平均価格は6,137万円と7年連続の高値水準になっています。

 

 

 

マンション購入者が、リセールバリュー、利便性をより重視する傾向が強くなっているため、駅近の物件の需要が高まり品数不足、価格高騰につながっているようです。
駅近のマンション建設用地が不足しているのも一因かもしれません。

 

 

 

駅近徒歩1分～2分という最高の立地には、どんな駅でも築40年以上の古いマンションが建っていたりしますが、この古いマンションが驚くべき価格で売り出されていてビックリさせられますが、容積率が緩和され建て替えを期待してのリセールバリューを考えているとも言えるかもしれません。

 

 

 

今年の住宅販売戸数については、昨年来、消費増税をするかしないかを議論している中で駆け込み需要が多く発生するだろうから、増税後その反動で需要が急激に落ち込むことが予想されると打った手が住宅ローン減税の拡充でしたが、果たして駆け込み需要がこれから起こるのでしょうか？住宅ローン減税の拡充をする必要があったのでしょうか？

 

という疑問が今の段階では出て来ます。

 

 

 

そんな中、来年東京オリンピックが開催される訳ですが、ずっと言われて来た東京オリンピックを境に不動産価格は、ピークアウトするのではないかということですが、どうなんでしょうか？

 

 

 

前置きが長くなりましたが、今回取り上げたテーマは、東京オリンピックの時に人気が出そうな街です。
前回と似たようなテーマですが、リクルート住まいカンパニーがインターネットで調査したランキングをご紹介します。

 

 

 

1位は豊洲でした。
豊洲は、オリンピックの主要会場の有明にも近く、またオリンピック後も再開発計画が進められ、商業ビル、ホテルがこれからも建設されていくことが決まっております。
2021年には1000戸以上有するマンションの建設、10～20年後には銀座から結ばれる地下鉄の建設も計画されております。

 

 

 

2位は品川です。
オリンピックを目指して、田町と品川の間に高輪ゲートウェイという名前の新駅が仮営業する予定です。
その後も、国家プロジェクトでありますリニア中央新幹線の開通を2027年に控え、羽田空港へのアクセスもより便利になることで、人気が高まっていくことが予想できます。

 

 

 

3位以下は、東京、渋谷、新宿、浅草、月島、銀座、勝どき、田町の順です。
これを見ると人気のエリアはより限定的になっていき、東京都内の中においても2極化が進んでいくのではないかと感じます。
更にそのエリアにおいても、リセールバリューが期待できるより利便性の高い駅近の人気が高まり、極端な価格差が出て来るかもしれません。

 

 

 

果たして、オリンピックを境に不動産マーケットはどのように変貌していくのでしょうか？あるいは大きく変わらずに推移していくのか？
先を見通すのが、難しくなって来ているようです。

 

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首都圏の住みたい街人気

 

 

 

7月2日の日経新聞の記事に以下のランキングが載ってました。

 

 

 

1【1】吉祥寺
2【2】横浜
3【13】大宮
4【7】新宿
5【4】池袋
6【15】中野
7【18】立川
8【11】赤羽
9【5】品川
9【13】浦和
11【圏外】船橋
11【圏外】海老名
13　　　　武蔵小杉
13【7】北千住
13【圏外】藤沢
＊【】内は、2018年の順位

 

 

 

たった一年でこれほどまでに順位が様変わりしていくことに本当びっくりするばかりなのですが、これがこれから自宅を購入しようと考えている人達の行動にも如実に反映されているから更にびっくりさせられます。

 

 

 

ランクを落とした中で注目するのが、品川と武蔵小杉ですね。
品川は、高輪ゲートウェイという新駅が、品川と田町の間に建設中で来年のオリンピックに合わせて仮営業する予定です。
当然大規模な開発が行われますので人気のエリアになっていくだろうと予想されておりましたが、思いの外価格が高騰して手の届かない水準になって来てしまったことがひとつランクを下げた要因かと思います。

 

 

 

一方、武蔵小杉関しては、供給過多になりつつあると考えられます。
駅前にタワーマンションが林立しておりまして、朝の通勤時間帯には通勤客が駅に殺到して改札を抜けるのが一苦労の状態になってます。
職住近接で通勤時間が短縮できることが売りでしたが、電車に乗るまでに精魂尽きてしまう状況では魅力的に感じられなくなるのも仕方無いかもしれません。
それでも、今もタワーマンションの建設は続いてます。

 

 

 

前回、今回と武蔵小杉と同じ順位だったのが、北千住です。
何となくのイメージで敬遠する人の多いエリアでしたが、都心に近く鉄道も、千代田線、半蔵門線、JR常磐線、つくばエクスプレス、東武線と色々な線が利用でき、またそれぞれの線が別の線に乗り入れをしていて、ものすごく便利な場所に気がついた人が増えてちょっとしたブームになったと言っていいと思います。
そのブームも長続きせず、わずかの期間でランクダウンしてしまいました。

 

 

 

次にランクアップしたエリアを見てみましょう。
大宮が一気に前年の13位から3位に躍進。
中野、立川、赤羽といった都内ではあるが、ちょっと都心から外れたエリアが急浮上。
郊外の船橋、海老名、藤沢といったエリアが前年のランク外から大躍進しました。

 

 

 

これは正に都心のマンション価格の高騰の影響かと思います。
都心の新築マンションの価格が7000万円を超え、サラリーマンにはDinksと言えども手が届かなくなって中古を物色する人が増えて来ました。
ここ数年、新築より中古の販売件数の方が多くなり、その結果中古の価格も高騰し中古も手が届かなくなってきた層が多くいるようです。

 

 

 

その層が注目しているのが、今回大きく順位を上げたエリアですが、これも一時的なブームで終わらなければいいのですが。
海老名にタワ―マンションがいくつか建ち始めています。
船橋もあちこちでマンションの建設が行われているのが確認できます。
最近、船橋エリアを取扱うことが多いので、いい傾向ですが是非一時的なブームで終わることなく続いて欲しいですね。

 

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小規模宅地の特例の注意点

 

 

 

 

今年40年ぶりに相続法が改正されました。
目玉は、配偶者の居住権で残された配偶者が安心して安定的に残りの人生を送ることができるよう改正された点ですが、今年4月から施行されております。
その他にも改正点がいくつかありますので暫く従前のルールと変わったことで混乱が生じることもあるかもしれません。

 

 

 

今回取り上げるのは、小規模宅地の特例です。
この小規模宅地の特例を簡単に説明すると亡くなった人、つまり被相続人が自宅として住んでいた家の土地の評価を8割引にしてくれる制度です。
1億円の評価の土地の上に家を建てて住んでいた人が亡くなった時、この土地の相続税評価を8割引の2000万円にしてあげますよという制度です。
自宅しか相続財産がなければ、相続税は全く払わなくても良いということになります。
この小規模宅地の特例が使えるかどうかということは、相続税の金額に大きな影響があります。

 

 

 

この小規模宅地の特例を使うえるための条件としては、色々規定されておりますので細かくここで説明することはできませんが、知らなかった、勘違いしてたということで条件を満たせず、この小規模宅地の特例が使えなくなることが少なくないようです。
その中から、被相続人が老人ホームに入居したがために小規模宅地の特例が使えなくなるケースをご紹介させていただきます。

 

 

 

被相続人が、老人ホームに入居しました。
すると自宅が老人ホームに移ったとみなされ小規模宅地の特例が使えなくなったらどうでしょう。
これでは、あまりにもご無体なことだということで平成26年に税制改正され2つの条件を満たせば小規模宅地の特例が使えることになったのです。

 

 

その2つが

 

1.介護が必要なために老人ホ－ムに入居した（→要介護認定が必要）
2.自宅を賃貸で貸し出したりしない

 

この条件を満たせば、老人ホームに入居しても小規模宅地の特例は認められるようになりました。

 

 

 

ところが、夫婦一緒に老人ホームに入居した3年後、夫が亡くなり長男が自宅相続した場合では、小規模宅地の特例は認められないのです。
このケースでは、自宅は空家とみなされ、長男(自分の家を所有)も同居していない訳ですので、同居していたことが基本条件の小規模宅地の特例は使えないことになります。

 

 

 

次に、父母が老人ホームに同時に入居することになり、その入れ替わりに長男が自宅住むことになったケースです。
老人ホームで父が亡くなり、長男が自宅を相続することになった場合、同居実績がないということで小規模宅地の特例は使えません。

 

 

 

その老人ホームですが外形的に老人ホームだとしても無認可の有料老人ホームに入居すると前段の2つの条件を満たしても小規模宅地の特例が使えないということも認識しておかないといけません。
きちんと都道府県の認可を受けていなければいけないのです。

 

 

 

このようにありがちなことで小規模宅地の特例が使えなくなる場合が少なくありませんので、注意が必要です。

 

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