Author: vicweeve_admin

皆様

 

お世話になります。

 

 

 

 

今週は、夏季休暇を取られていらっしゃる方も多いのではないでしょうか？
弊社は、休みをいただく余裕もなく通常通り営業しております。

 

 

ご報告ですが、漸く弊社のホームページを先週金曜日にリリースすることができました。

 

URLは、izumai.bizです。

 

まだ不完全なページもありますが、冷やかしで結構ですので覗いてやってください！

 

やっと玄関口が出来上がりましたので、これから一気に跳ね上がっていきたいなと気持ちを新にしたところでございます。

 

 

 

 

今回のテーマは、空家です。

 

 

 

 

先日、不動産ポータルサイトの大手でありますLIFULLの井上社長の話を聞く機会がありました。

 

LIFULLでは、全国の地方公共団体と連携して空家バンクの充実を目的に、全国の空家物件情報を発信するためのサイトの整備、空家を再活用できるための仕組み作りを行っていてその効果が出始めて来ていると仰ってました。

 

この話を聞かせていただいた後の懇親会の場で、井上社長に立ち話で空家バンクも大事ですが、「 空家になる前に手を打ちたいもんですね 」と話しかけたら、非常に鈍い反応で頑張って下さいと言われてしまいました。

 

少しだけムカつきましたが、今はいる世界が雲泥の差ほどあるのでやむなしと気持ちを立て直し、やる気に着火させてもらいました。

 

 

ところで、空家の数ですが日本国中に平成25年時点で820万戸あったそうです。

 

その後も、新築住宅の建設が次々行われておりますので、世帯数をはるかに上回る住戸数となって来てますので、当然空家が増えていく訳です。

 

数か月前に、刑務所から脱走した受刑者が逃げ込んだ瀬戸内海の向島のことは皆様も記憶されていると思いますが、受刑者があちこちに点在する空家に逃げ込んだため発見がでできなかったと警察の弁がございましたが、あの小さな島でなんと空家が1000軒以上もあるということですから全国にどれだけ多くの空家があるのか容易に想像つきますね。

 

 

空家問題は地方だけの問題ではなく、首都圏でも深刻な問題に将来なっていくだろうと考えてます。
東京でも現時点で81万戸、率でいうと11.1％も既に空家が存在してます。
地方と違って東京は、今後も再開発があちらこちらで行われる予定で、オリンピック後もいくつもの再開発計画があり、そこには必ずタワーマンションがセットされ計画が進められております。

 

 

今後東京に人口が流入して東京一極集中が進んでいくといっても需要戸数を超えたタワーマンションの建設を今後も続けていけば、本来空家になるはずがないような築年数の浅い、ロケーションの悪くないマンションにも空室が発生するような時代もやがて来るかもしれません。

 

 

弊社では、立地に絞った投資不動産販売を中核事業としていきますが、将来的には空家予備軍の住居の再活用を事業のもう一つの柱と据えて取り組んでいけたらと時期尚早ながらに思い巡らせている今日この頃です。

 

 

 

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今後のセミナーの予定です。

 

 

8月18日 (土)　13：30～15：00　　　中央区立日本橋公会堂
8月22日 (水)　18：30～20：00　　 TKP八重洲カンファレンスセンター
9月 8日（土） 13：30～15：00　　　 会場未定(東京駅近辺)
9月12日 (水) 18：30～20：00　　　 会場未定(東京駅近辺)
9月20日 (木) 18：30～20：00　　　 会場未定(東京駅近辺)
9月27日 (木) 18：30～20：00　　　 会場未定(東京駅近辺)

 

＊セミナーのレベルは、未経験者～不動産投資ビギナーが対象の内容です。

 

 

皆様のお知り合い、お客様で不動産投資に関心を持っていらっしゃる方がおりましたら、是非お越しいただけますようお勧め願います。

 

皆様もお時間がございましたら、ご参加ください。

 

ご参加いただける方がいらっしゃったら、事前にご連絡お願い致します。

 

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移住・セカンドハウスをお考えの方はお気軽にお問い合わせください。

 

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株式会社IZUMAI（イズマイ）
東京都知事(1)第102084

 

〒103-0015
東京都中央区日本橋箱崎町27-9オフィスヴェラ日本橋箱崎１F

 

TEL：03-6403-9062
FAX：03-6868-4241
URL：https://izumai.biz/

 

♪気軽にお問合せ下さい♪

 

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皆様

 

お世話になります。

 

 

 

 

早いものでもう8月になりましたね。

とは言っても、かなり以前から暑い日が続いていたので気分的にはとっくに真夏真っ盛りという感じでしたね。

もうそろそろ涼しい日を待ち望んでいらっしゃる方もいるのではないでしょうか？

私は、意外と暑い日が嫌いでないので、そんなに辛いとか、嫌だと感じませんが、皆様はいかがでしょうか？

 

 

 

 

今回のテーマは、金利 についてコメントさせていただきます。

 

 

 

 

不動産投資の一般的なスキームとしては、金融機関から不動産を購入するための資金を借りて、購入した不動産を賃貸で貸し出すことで得られる家賃収入で借入れの返済を行っていきます。

 

 

ですので、金利の変動というのは、不動産投資にとって大きなリスクにも成り兼ねないファクターとなります。

 

 

不動産業界では、その物件に投資するか否かを決める指標として“イールドギャップ”というものを使うことが少なくありません。

不動産投資にあまり関心のない人だと聞いたことがないという人もいらっしゃると思います。

 

投資利回りと長期金利の差をこのように呼びます。

 

 

 

イールドギャップ＝投資利回り－長期金利

 

 

 

仮に4,000万円の物件を購入して、その物件を賃貸に出して家賃を年400万円得られたとしたら、表面的な投資利回りは10％ということになります。

この物件を購入するにあたって、銀行から金利2％で借入れしたとすると、

 

 

 

10％－2％＝8％　　この8％が、イールドギャップということになります。

＊これは返済期間等を加味してませんので、実際のお客様にお話しさせていただく場合は、こんな単純計算式は使いません。

 

 

 

銀行からの借入金利が3％に金利上昇した場合、10％ー3％＝7％　で、空室が発生したり、家賃が下落したりした時のリスクが高まったということになります。

当たり前の話ではありますが、それだけ不動産投資にとって借入金利が何％なのかということは大事なのです。

 

先週の火曜日7/31に、日銀の黒田総裁が金融政策決定会合の話し合いの後、今後の金融政策についてコメントされております。

超低金利の維持は約束する、金利の一時的な上昇は容認する　という非常に分かり難いコメントをされ、市場の戸惑いを招いてしまったようです。

 

この記者会見を受け、8/10に長期金利は0.120％に上昇し、翌8/2には0.145％まで上昇してしまいました。

 

長期金利の上昇受け一部の銀行では早くも住宅ローンの引上げが行われ、日本生命は販売停止していた円建一時払終身保険の銀行窓口での販売を再開すると発表しました。

＊下げる時は時間かかりますが、上げる時はものすごく早いですよね。

 

黒田総裁は、「 金利の引き上げはまったく意図していない 」と金利上昇を牽制する発言ともに、金利上昇時には迅速かつ適切に国債を買う方針という言葉通り、

早速様々なオペを実施して、急激な金利上昇を抑えるのに躍起になっている感じが伝わります。

 

今後、長期金利の上昇に注視していきたいと思います。

 

 

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今後のセミナーの予定です。

 

8月  8日 (水)　18：30～20：00           TKP八重洲カンファレンスセンター

8月18日 (土)　13：30～15：00　　　中央区立日本橋公会堂

8月21日 (水)　18：30～20：00　　    会場未定(東京駅近辺)

9月 8日（土） 13：30～15：00　　　 会場未定(東京駅近辺)

 

 

＊セミナーのレベルは、未経験者～不動産投資ビギナーが対象の内容です。

 

 

ご参加をご希望の方のご連絡お待ちしております。

 

またご参加検討中の方もまずはお気軽にお問合せ下さい。

 

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〒103-0015
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株式会社IZUMAIの髙橋圭一です。

 

日頃、色々とお世話になっております。

 

 

 

暑い日が続いておりますが、体調管理はうまくいってますでしょうか？

 

前回、沖縄の話題でお送りさせていただきましたが、最近の天気予報を見ていると全国の最高気温で最も低いのは実は沖縄です！という日が少なくありません。

 

最近では、本土の人が避暑目的で沖縄に行かれるなんて笑い話にもならないような話を耳にすることも時々あったりします。

 

 

過去の経験で暑さも災害も対処できない時代です。

くれぐれも過信せず、油断せずでお願いします。

 

 

 

 

今回のテーマは、“相続税の還付”についてです。

 

 

 

 

相続税の納税の手順を皆様に解説するのは、釈迦に説法かと思いますが、一般的に以下の流れで相続開始から10か月以内に相続税を納税しなければなりません。

 

 

相続開始―相続人確定―相続放棄または限定承認ー遺産調査ー相続税対象財産(分割対象財産)ー相続税評価額調査(遺産時価評価)

ー相続税申告(遺産分割協議)ー相続税申告・納税(遺産分割協議書作成)

 

 

相続財産の中で不動産が占める割合は、凡そ半分。

 

不動産の価値をどう評価するかは、遺産分割するうえで最も重要な部分。

不動産は、一つして同じものは存在しておらず個別性が非常に高いので評価が難しくなります。

 

相続税の申告は、被相続人が死亡してから10ヶ月以内という大変短い期間で行わなくてはなりません。

 

この短い期間で、相続人の確定・財産目録の作成・財産の評価・申告書の作成等をバタバタと行わなくてはならないのです。

 

手続きは、基本的に税理士さんにお任せになるケースがほとんどかと思います。

 

でも税理士さんも得意、不得意分野があります。

 

 

土地の評価は、高圧線下であったり、不整地であったり、線路脇であったり、水路に面していたり

･･････様々な条件で評価減になります。

 

国税通則法　第23条（更正の請求）　要約
納税申告書を提出した者は、次の各号のいずれかに該当する場合には、当該申告書に係る国税の法定申告期限から5年間以内に限り、

税務署長に対して、その申告に係る課税標準等又は税額等につき更正すべき旨の請求をすることが出来る。

 

最近、お客様が相続税を納税された、しかも不動産の占める割合が多かったというケースは還付を期待できるかもしれません。

平均で1,200万円程度の還付が実現してます。

 

 

ご興味がおありでしたら、ご連絡ください。

ご説明にお伺いします。

 

 

 

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今後のセミナーの予定です。

 

8月 8日 (水)　18：30～20：00      会場未定(東京駅近辺)

8月18日 (土)　13：30～15：00　　　会場未定(東京駅近辺)

8月22日 (水)　18：30～20：00　　  会場未定(東京駅近辺)

 

 

＊セミナーのレベルは、未経験者～不動産投資ビギナーが対象の内容です。

 

 

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