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中間省略登記と直接移転取引　IZUMAI通信　Vol.135

2021.06.07

中間省略登記と直接移転取引

 

 

不動産を売買すると購入した人は法務局に届出を行い、新しい所有者の氏名、住所が登記簿に記載されます。
この登記により、第三者に対抗できる要件が整う訳です。

 

 

ですが、この所有権の移転登記は今まて義務化されておりませんでした。
そのため、相続した相続人が登記手続きを怠り、何年も被相続人の名義のままになっていて本当の所有者が誰なのか分からない不動産が全国各地に生まれてしまった訳です。

 

 

この問題の解決策として相続登記が義務化されました。
今後は、相続登記を怠るとペナルティが発生しますので、改善されていくと思われます。

 

 

今回テーマに挙げた「中間省略登記」「直接移転取引」は、3者間取引の時に中間の登記を省略して所有者から最終購入者に移転するものです。

 

 

A→B→Cと順次売買契約によって所有権が移転したとします。
A→Bの売買契約、B→Cの売買契約がそれぞれ別々の売買契約を行う訳ですが、以前はそれぞれの契約書あるいは契約した事実を証明する資料の提出が必要なかったので、A→Cの所有権移転登記が行われ、Bの所有権の登記は行われない「中間省略登記」が頻繁に行われておりました。

 

 

この一般的なケースでは、Bは不動産業者で登記を行わないので、
登録免許税、不動産取得税を浮かすことできました。
またA→Bの売買代金をCは知らず、B→Cの売買代金をAは知らないため、
BはAから安く仕入れ、Cに高く売りつけることで大きな利益を生み出すことができた訳です。
この業者を三為業者と呼んだりします。

 

 

ただ、このスキームに関しては、不動産登記法が改正され行えなくなりました。
つまり今では違法になります。

 

 

そこで中間省略登記に代わる手段として考えられたのが、直接移転取引です。
第三者のためする売買契約としてA→B→Cという順番で売買契約されたとしても所有権はA→Cに直接移転させることを可能にしたものです。
これにより、Bの登録免許税、不動産取得税は非課税となります。
従前の中間省略都登記と何が違うのかよくわからないと思われる人もいるかもしれませんが、法改正前のようにそれぞれの売買契約の価格がいくらなのか知らずに所有権が移転されることはなく、この手段で売買契約が行われることを周知した上で不動産の流動化、土地の有効活用の促進を目的に認められるようになっております。

 

 

弊社では、この直接移転取引を使ったスキームで等価交換取引を進めております。
三方よしと言える取引になるよう現在交渉を進めています。

 

 

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ウッドショック　IZUMAI通信　Vol.134

2021.05.31

ウッドショック

 

 

今年に入り首都圏の住宅販売は大きく好転しております。
マンションの価格は７か月連続で上昇しておりましたが、4月は一服感出たものの高止まりが続いております。
戸建の価格もここ数ヶ月上昇していましたが、4月は前年比で若干マイナスに転じました。

 

 

世界的に住宅価格の推移を見てますと、コロナ禍で大きく上昇している国々が少なくありません。
OECD加盟国では、日本同様に、いや日本以上にテレワークが進み、テレワークが浸透していることで、
人口の多い都市から郊外への移住が顕著になって現れております。

 

 

それに伴って、郊外において住宅の新築、中古戸建のリフォーム工事の数がきゅうに増えて来ております。
アメリカなどでは、あのサブプライムローンで膨れ上がったバブルの再来ではないかというくらいの住宅バブル状態になっていると懸念する声が増して来ております。

 

 

この住宅バブルによって建築用の木材が高騰して日本の住宅建築にも影響が出始めています。
日本列島の７割は森林ですので、木材は取り放題で日本の住宅はほとんど国産で賄っていると思っている人が多いと思います。
ところが、日本の住宅に使われている建材の多くは輸入木材なのです。

 

 

日本はそこら中に森林があり、資源の少ない日本においては木材は数少ない潤沢な資源と言って良いと思いますが、そのためか日本の木材の価格は二束三文で取引されており、産業として成り立っていないのが現状です。
また人材も育っておらず、急に林業を活性化させようとしても、新たに林業を志す若者はほとんどおらず、
また育成も即席という訳にもいきません。

 

 

この海外の建材の高騰はウッドショックと言われ、日本にもやがてその影響が必ず現れることになる筈です。
コロナ禍の日本で、住宅建設が増加しており、また心地よい巣ごもりのためにリフォームされる方も増えて来ております。
元々、人件費の高騰で建築単価は高止まりしている現況において、
このウッドショックは住宅価格の高騰に繋がり兼ねません。

 

 

今後、価格の高い安普請の住宅を買わされることも覚悟して新築戸建の購入を検討しなければならないかもしれません。
それならば、躯体(建物の基本構造部)のしっかりしている既存住宅をリフォームして住み続ける方が快適な生活を送れるのではないかと思います。

 

 

弊社では、これまで既存住宅(中古住宅)の流通に力を入れて来ました。
ウッドショックを機に今後もより一層力を注いでいきたいと考えております。

 

 

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不動産取引を巡る詐欺事件　 IZUMAI通信　Vol.133

2021.05.25

不動産取引を巡る詐欺事件

 

 

不動産取引で詐欺行為が行われることは過去に多くの事案がありました。
記憶に新しいインパクトの大きな詐欺事件としては、大田区の元旅館の土地が挙げられると思います。
あの積水ハウスが地主に成り済ました地面師グループに55憶円もの大金を騙し取られた事件です。
結局、この詐欺に関わった者は、全員捕まり刑が確定して、現在は服役していると思われます。

 

 

これほどの大きな金額の詐欺事件は、しょっちゅう起こっている訳ではありませんが、
プチ積水ハウス事件は、日常茶飯事、至る所で起きているのではないかと思います。

 

 

　

先日弊社が専属専任媒介契約をいただいている土地に購入申込が入りました。
不動産業者を名乗る会社からのもので、早速会社名をインターネットで検索してみました。

ところが全くヒットしません。

 

 

これはおかしいと思い、その会社の住所に行ってみることにしました。
かなり古いソシアルビルでキャバクラとかが入居しているビルです。
ビルの前からこの会社に電話すると事務員らしき女性が出て社長に繋いでくれました。
事務所は、6階建ての5階にあるのですが、エレベーターは4階までしか行かないようになっているので、
動かすのでちょっと待ってくださいとのこと。
この時点でいよいよ怪しさが増して来ました。
会社の事務所に入ると事務員がお茶を出してくれましたが、口をつけることなく社長を待っておりました。
奥で社長と思われる人が電話で話している声が漏れ聞こえてくるのですが、
何やら「大丈夫だから、私を信じて！」ということを繰り返してまして、更に怪しさが増して来ました。

 

 

程なくして対面にお越しになられて、お話しさせていただいたところ、購入申込を入れた土地にアパートを建てて自己所有される計画であると説明され、直近手掛けているアパートの販売図面を見せていただきました。

 

 

場所はともかくとして、内容的にはとても魅力的なものでして、販売価格に対しての収入(家賃)の割合は年10%で、しかも家賃保証付き(サブリース)で販売するというものでした。

 

 

投資家のお客様なら誰でも欲しがるような条件でしたので、販売図面をいただき現地を視察してみることに致しました。

 

 

現地に赴いてみると、そこには他の不動産会社の売地の看板が立てられており、不可解極まりないこと言うまでもありません。

 

 

早速、その看板にあった電話番号に電話をかけてみると、先方が私のことを知ってらっしゃってスムーズに色々お聴きすることができました。
以前、ある物件で私と遣り取りさせていただいたことがあったとのことでした。

 

 

その会社の方がご説明されるには、その土地はうちが売主から専任で販売を請け負っているので、アパートを建てるといった計画はない筈ですとのことです。

 

 

一応売主に確認させていただきますということでしたので、その返事を待つことに致しました。

 

 

翌日、その回答が参りまして、やはりアパートを建てる計画など全くないということです。