Author: vicweeve_admin

2023年の税制改正大綱は、昨年の12月に公表され、今年の3月に成立、4月施行となります。
改正の主だった内容は以下になります。
・適格請求書等保存方式（インボイス方式）
・NISAの抜本的拡充と恒久化
・相続時精算課税制度の基礎控除
・暦年課税制度の生前贈与加算延長
・相続時のマンションの評価方法の適正化
・相続空家の3000万円特別控除の対象拡大　等

 

 

この中から相続時のマンションの評価方法の適正化を取り上げたいと思います。

 

 

2017年に相続税の基礎控除がそれまでの60%に減らされました。改正前は、相続税課税の対象は死亡者の4%程度でしたが、基礎控除の減額で昨年度は18.1%にまで増加しております。

 

 

こうなると何とか税金の支払いを減らすためにあの手この手で節税策を編み出そうと考える訳ですが、あまりにも目立ってしまったり、広く浸透し過ぎて対策を行う人が増えてくると国税局も看過できず対処せざるを得なくなり、通達を出し節税策を行えないようにするといったことが過去にも頻繁に行われ、いわゆるイタチごっこの状況が常にあります。

 

 

人気を博していた生命保険による節税については、目に余る募集表現があったとして今般行政処分を受ける保険会社も出てしまいました。

 

 

2023年の税制改正大綱では、タワーマンションを使った節税を適正化する方向性が示されました。

 

 

不動産の相続税評価額は、基本的に路線価を元に計算されています。経験の浅い税理士に相続税の申告を頼むと単純に固定資産評価額を元に申告してしまい、納税者が多めに税金を払ってしまうことも少なくありません。納税後5年以内なら更正手続きを取って返還してもらうこともできますが、国税局の方から多く納め過ぎているから返還しますということは、絶対に言ってきません。

 

 

タワーマンションの固定資産評価額については、2017年に計算方法が見直されました。それまでは、マンション専有部分の固定資産税を住戸数で割ったものに各区分所有者の専有面積を乗じて計算していました。

 

 

ですので1階でも50階でも面積が同じなら固定資産税が同額になるという不合理が長く続いていたのです。実際の取引価格は、高層階ほど価格が高く、低層階に比較すると1.5倍近くなることもあります。

 

 

この改正によりマンションの固定資産税は、ちょうど中間の階を起点にして、上に高くなるにつれて固定資産税の額が増額し、下に低くなるにつれて減額する仕組みに変更となりました。

 

 

ただタワーマンションは戸数が多いためにそれほど大きく固定資産税が増えたり減ったりということもなく、これ以降もタワーマンション節税は続けられておりました。

 

 

相続税法では、その財産の価格は、「当該財産の取得時における時価」とされているものの、路線価等に基づく相続税評価額で納税されることが多く、国税局が時価で評価し直して課税処分を行うケースも増えておりました。

 

 

こうした中、令和４年４月の最高裁判決は、時価での評価見直しの国の主張を認めました。この判決の影響もあり、今回の税制改正大綱で相続税におけるマンションの評価方法については、相続税の時価主義の下、市場価格との乖離の実態を踏まえ、適正化を検討すると盛り込まれました。

 

 

この税制改正は、あまり表面的に問題になっていませんが、相続税の節税対策に所有する人も少なくない米軍の基地の土地、いわゆる軍用地の相続税評価にもいずれ影響が出てくるかもしれません。

 

 

ただ、あまり税制面で厳格な運用に徹すると経済成長を阻害する要因に成りかねないのではとちょっと懸念致します。

 

 

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地球温暖化の進行は、人類の生活基盤を壊し、安全、快適な生活環境を奪い、過酷な生活環境に変えていこうとしてます。

 

 

この地球温暖化という自然の人類への猛威は、人類の横暴極まりない環境破壊に対しての自然の報復が始まった現象のように思えます。

 

 

愚かな人類もさすがにこのまま自然を破壊し続けていくと自分たちも破滅の道を突き進んでいくことになると漸く気が付き、SDG’Sやカーボンニュートラル、ESGなどと俄かに叫び始めました。

 

 

この待ったなしの状況の中でロシアのウクライナ侵攻が行われ、自然破壊のスピードを一気に加速させることになってしまっております。

 

 

人類は、自分たちで決めことを守れず、前進後退を繰り返し、いつまでも改善を図れない哀しい存在であると言えるかと思えます。

 

 

先だって、日経新聞に日経企業イメージ調査というのが、載ってました。

 

 

色々な指標で企業ランキングが載ってましたが、ESG指標で住友林業が前回20位から6位に大きくジャンプアップしているのが目につきました。
住友林業は、脱炭素を訴え実践し、結果を残し始めていることがこの評価に繋がったようです。住友林業は、ビルや戸建などの建物を作るデベロッパーでもありますが、新築現場、解体現場など7区分でゼロエミッションを達成しました。

 

 

ゼロエミッションとは、産業廃棄物を単純焼却、埋立処分を行わずリサイクル率98%以上にすることをゼロエミッション達成とみなします。

 

 

また、大林組は、純木造耐火建築物として国内最高の44m(11階)の「Port Plus」を完成させました。木材を利用することで、鉄骨造に比べて40%のCO2の削減効果があるようです。耐震、耐火に関しても鉄骨造、鉄筋コンクリート造と遜色ない構造を実現したとのことです。

 

 

今回テーマに挙げた環境不動産とは、構造、設備などの環境性能が高く、良好なマネジメントがなされている環境価値の高い不動産です。

 

 

今後サステナブルな社会を実現するため、不動産についても環境に配慮した不動産が他より評価をされることになり、価格もその取組み具合で差が出てくることも考えられます。また、投資家も投資する際の判断基準をそこに求めるようになっていくだろうと思います。

 

 

ただ単に交通の便が良いとか、人気のあるアドレスだからで投資家から資金を集めることができなくなるかもしれません。

 

 

今後、環境不動産かどうかということを意識しながら、取り扱うよう心掛けていきたいと思います。

 

 

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重要土地等調査法とは、昨年6月に施行されたもので、自衛隊の基地など安全保障上重要な施設の周辺1km内の土地の利用を制限する法律です。

 

 

自衛隊の基地の他、原子力発電所、国境離島などが対象とされます。

 

 

日本の土地は、基本的に日本人でなくても誰でも購入できるため、安全保障上懸念のある外国人や法人の日本の土地の所有に何の規制もありませんでした。

 

 

では、日本の土地はどのくらい外国人に買われてしまっているのでしょうか？
民主党政権の時に一度調査を行いましたが、それ以降自民党政権下では、まったく調査が行われておらず、正確な数字は把握できていないようです。民主党政権の時に調査した結果では、3700ヘクタールだったそうです。それがどのくらい面積で、どこの土地を所有されているのか国が把握していないというのは、いかがなものかと思います。

 

 

農水省だけは、山林の外国人所有の面積を把握しているとのことで、2010年では43件、870ヘクタールだったものが、2020年には、465件、7560ヘクタールに増えていることを公表しております。これは、山手線の内側の面積の1.2倍にも上るそうです。

 

 
　
今、屋那覇島という沖縄県の無人島が中国の女性に購入されたということが話題になってますが、この島自体が安全保障上の重要な位置にあるかというと、それほど懸念する必要はないと思われます。むしろ、色々と曰く付きの島のようで、この中国人女性が騙されて購入した感じが強いようです。

 

 

この法律は、今後見直しを行いながら安全保障上の重要な施設を決めていくので、その過程で防衛省周辺がどうなるのか注目を集めております。現在防衛省は、市ヶ谷の広い範囲で施設が置かれています。

 

 

1km内となると、マンション、ビル、大学のキャンパスなどがあり、影響が大きくなると考えます。
東京は狭いので、四ツ谷辺りまで対象になります。市ヶ谷には、地対空誘導弾パトリオットも配備されていますので、当然重要施設と考えなければならないのでしょう。

 

 

今後この周辺でどのような規制がされることになるのか、不動産を扱う者にしても大変興味深いところでもあります。

 

 

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トルコ、シリアで大地震が発生し、多くの人命が失われました。
両国で死者が3万人に迫る状況で東日本大震災の死亡者を上回ったと報道されていますが、今後も更に増える可能性が高いようです。

 

 

建物が6400棟以上が倒壊したそうですが、映像を見ていると倒壊というより基礎から形を残さず垂直に崩れ瓦礫の山と化した元建物があちこちで確認できます。これをパンケーキクラッシュと呼ぶんだそうです。

 

 

地震が多い地域でもあるのに関わらず、石造り、レンガ造りの建物も少なくなく、一溜りもなく崩れてしまってます。
倒壊した建物の中には、鉄筋が入っていたと思われる建物もありますが、どう見ても鉄筋の数が少なく、また鉄筋も細いようにも見えます。

 

 

コンクリートにしても海岸の砂を使っていた建物が多いようで、鉄筋の腐食が進んでいた建物もあったのではないかと思います。

 

 

今回の地震で倒壊した建物の中には昨年完成したばかりの最新の耐震基準を満たした筈の建物もあったようですが、なぜそのような最新の耐震基準の建物が倒壊してしまってのでしょうか？

 

 

トルコでは耐震基準を満たしていないと指摘された建物も一定の金を払えば行政処分を免除してもらえる仕組みがあるそうで、そのため違法建築が跡を絶たないらしく、いくら耐震基準を厳しくしても意味をなさない環境があることが、これほどまでに被害を拡大させた原因でもあるようです。

 

 

現在も救出活動は続けられており、生存の確率が一気に下がる72時間を過ぎた後も生存者が救出されております。ただ、もうここまで時間が経ってしまうと、望みはほとんどないかもしれません。

 

 

今後被災地を再建する際は、訳の分からない制度を廃止して耐震基準を満たした建物以外建築させないないよう
確り取り締まることがトルコには必要だと思います。さて、今のトルコにそれができるのだろうか。

 

 

日本も他人事無く、30年以内に南海トラフの大地震が70〜80%の確率で発生すると言われておりますが、日本の建物は果たして大丈夫なのでしょうか？

 

 

1981年6月に改正建築基準法が施行され、これ以降に建築確認申請を出されて承認された建物は新耐震基準を満たした建物であり、阪神淡路大震災の時も軽微な被害で済んでいます。

 

 

では、逆に1981年6月以前の旧耐震構造の建物は、日本にどのくらい現存しているのでしょうか？

 

 

年々、解体したり、耐震補強されたりして旧耐震構造の建物は減少していますが、住宅に限って言うと2019年当時で1200棟あまり未だありました。この数は住宅だけですので、ビル等含めるとかなりの数の旧耐震構造の建物は日本に残っていると考えておくべきです。

 

 

マンションを建て替えるには、住人の４／５の賛成が必要になりますので、建て替えは容易なことではありません。マンションの区分所有者の中には、死亡した後相続人が相続しなかった場合とか、相続人がそもそもいなかったケースも増えて来てますので、ますます４/５以上の賛同を得ることは困難だと言えると思います。

 

 

国は、この建て替えに必要な賛成割合を３／４に緩和することを検討してますが、所有者がいなくなった部屋の対応も考えておく必要があります。

 

 

また建て替えには、区分所有者の負担が必ずと言っていいほど発生します。容積率が大きな地域の建て替えについては、階数を高くし、部屋数を増やすことで、その売却益を組合が得ることで負担額は少なくて済む場合が多いですが、あまり立地が良くない容積率の小さな地域では、上に伸ばすことがことができず負担が大きくなります。

 

 

実際、1996年頃は区分所有者一人当たり辺りの建て替え時の負担額は344万円でしたが、現在はほぼ2000万円に近い1941万円に上昇してしまっております。

 

 

この原因は、人手不足、資材の高騰等が考えられますが、古いマンションは高齢者の区分所有者も多く新たにこの額を負担しなくてはならないということになると現実的でなくなります。

 

 

建て替えができないなら、耐震補強を行うという選択にならざるを得ませんが、耐震補強とて安い金額でできるものではありませんので、結果は同じことに成るのかもしれません。

 

 

やはり最後は、国や行政の支援がなければそのまま放置されることになるのでしょう。借金だらけの国に財政支出を行う余裕もなく、この問題は棚上げになってXデーを迎えることになるのかもしれません。

 

 

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コロナ禍で東京２３区から地方へ人口が流出し転出超過となりましたが、一転再び東京への人口流入が加速し始めています。転出の原因だったテレワークですが、最近では出社を再開する動きも出てきております。

 

 

日本の出生率がますます低下し人口減少が進む中、東京が独自の子育て支援策を打ち出しておりますので、より東京都外から若者を呼び込むようになっていく可能性が高いです。

 

 

東京のオフィス需要では2023年問題と言われているものがあります。昨年の「ミッドタウン八重洲」を皮切りに、今年は「虎ノ門・麻布台プロジェクト」、「東京三田再開発プロジェクト・オフィスタワー」「渋谷駅桜丘口地区市街地再開発事業」など、大規模オフィスを備えた再開発が目白押しです。

 

 

現在も東京のオフィスの空室率は６％を超えており、リーマンショック後の空室率に近づいてきております。そこに新たにオフィススペースが大量に供給されますので、一気に空室率が上昇するのではないかと危惧されているものです。

 

 

ただ、コロナの行動制限もほぼなくなり、出社文化が回復していくと、この2023年問題は意外と鳥越苦労になっていくかもしれません。過去にもバブル崩壊、リーマンショックで東京が不況に陥ると一時的に地方へ人口が流出したものの、経済が回復してくると再び東京に回帰する現象が起こったように、今回コロナによる行動制限がなくなると一気に東京への人口流入が加速していくこともあり得るのではないかと思います。

 

 

国は、何とか人口を各地に分散させたいと色々策を講じてきましたが、ほとんど効果なく東京一極集中を阻止できておりません。国が人口を分散させたい理由の一つに、大規模災害が起こった時に東京に人口が集中していると甚大な被害が発生すると想定しているからです。

 

 

今後30年以内に80％以上の確率で起こると考えられている南海トラフの大地震や富士山の噴火、あるいは同時発生も否定できないため人口の分散は日本を壊滅にさせないためにも必要なんだと思われます。もしかしたら台湾有事が発生した場合、東京が攻められる可能性を考えたら猶更ですね。

 

 

不動産のマーケットとしては、東京に人口が一極集中することで、更に価格上昇が進むこともあるかもしれませんし、インバウンドの来日数がコロナ前の4000万人台に回復していくと拍車がかかるかもしれません。

 

 

全ての面で東京一極集中は、地方との格差の拡大につながっていきますので、実効性ある政策を国には期待したいです。

 

 

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東京の不動産価格は依然上昇を続けています。いつ下落するかと囁き続けられてきましたが、未だその兆候は見られません。

 

 

海外の投資家の日本の不動産への期待利回りが一段と下がって3.9%と初めて4%を切ったということです。つまり価格の上昇をある意味許容しているということです。

 

 

コロナ禍で世界の不動産価格が上昇しておりましたが、物価高を抑え込むための金融引き締めにより金利が高騰し、それにつれて不動産価格の下落が起きている国や地域が増えてきているようです。

 

 

お隣の韓国では、文在寅大統領の時代に不動産の価格が急騰し、庶民の手の届かない価格になったことで政権への批判が増し、現在の尹錫悦大統領の誕生に繋がったという面もあったと思います。

 

 

その韓国の不動産価格が急落しており、バブル崩壊が起こっているのではないかと言われ始めています。

 

 

現在の日本の不動産価格の上昇は、パワーカップルと言われる共稼ぎ夫婦が低い金利を背景に年収の10倍以上もの住宅ローンを組んで購入していることが原因のひとつと言われておりますが、あくまでも自分で住むための不動産の購入、つまり実需でありますので、韓国とは事情が全く違うと思われています。

 

 

韓国では、実需より投資として不動産を購入する人が多く、韓国独特の不動産投資のスタイルが一般の人たちを投資に駆り立ててきたようです。それがチョンセという制度だそうです。チョンセとは、不動産を借りる時に家賃を払うのではなく、不動産価格の70%前後の保証金を大家に払い、借りている間は家賃の支払がなく、退去する際に保証金を返還してもらう制度です。

 

 

保証金を受け取って大家は、その保証金を増やすことを目的に別の不動産を購入してチョンセを使う人に所有物件を貸し、その保証金でまた別の不動産を購入するといった日本では馴染みのない不動産投資の制度の広がりが不動産バブルを引き起こしたとも言われています。

 

 

最近の韓国の不動産価格は、尹政権の不動産政策もあり、急激に不動産価格は急落して、不動産を売却してもチョンセの保証金を借主に返還できない大家が増えており、借りている方も貸している方も今後大変な事態に追い込まれていくことになりそうです。

 

 

日本では1990年代のバブル崩壊の経験から同じ轍は踏まないと思いますが、韓国ではかつて日本が歩んできた経済の低迷を招くことになるのか、これから注目しておく必要があるかもしれません。

 

 

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メタバースを以前この通信でも取り上げたことがあります。あれからメタバースの世界もかなりの進化を遂げているのだろうと思います。

 

 

メタバースとは、平たく言うと3次元の仮想空間です。コロナでリモートワークが広がり、ビジネスもこの仮想空間で現実の取引が行われるようになってます。と言われてもピンとこない人の方が多いかと思います。

 

 

メタバース内で動き回るのは、自分の分身のアバターです。社内の人とミーティングを行い、社外の取引先と商談を行ったり、現実空間と同じようなことが繰り広げられています。

 

 

オンラインゲームや現存するアーティストによるコンサート等の各種イベントも行われています。

 

 

またメタバースの中でショッピングを行なうこともできます。決済は、仮想通貨を使いますが、購入する物については、ブロックチェーンという仮想通貨の技術が使われます。参加する人がお互いに監視し合うことで改ざんされることを防ぐのです。

 

 

この技術を使ってメタバースの中での売買が可能になります。NFTという唯一無二のデータであることをブロックチェーンの技術を使い証明するのです。

 

 

こういった技術の進歩で、メタバース上の不動産の取引が可能になります。

 

 

立地によって価格が決められ、立地が良く需要が高ければ価格は上昇するようになります。現実の世界の不動産と価格決定のプロセスは同じと考えて良いかと思います。

 

 

今後この仮想空間で不動産取引が現実の世界と同じように活発に行われるようになるのでしょうか？

 

 

そうは言っても仮想空間です。
誰かが空間を拡げるとその土地も売買対象になるんでしょうか？そうなると無尽蔵に拡大していくことにならないのでしょうか？

 

 

やはり人が集まる場所でないと需要はないのでしょう。今後土地の価値を上げる目的で人が集まる施設を作ったり、イベントを開催したりあの手この手で工夫されるのかなと想像できます。

 

 

昔、沿線に戸建の分譲を行い、人を集め、街を作り、商業施設を中心に駅前を発展させた鉄道会社のように仮想空間の世界でも開発が行われていくのでしょうか？

 

 

分からないことばかりですが、何とか取り残されないように必死に注視し、情報を集めて行きたいと思います。

 

 

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先週の週刊東洋経済のタイトルです。

 

 

前回のIZUMAI通信にて不動産のマーケットに変化が出て来ているとお伝えさせていただきました。首都圏のマンションの価格は、バブル期を上回り更に上昇を続けています。

 

 

2021年の新築マンションの平均価格6,260万円。

 

 

日銀の実質的な利上げにより、この熱狂も冷めるかと思われましたが、そんな気配はまったくありません。

 

 

価格が下がらない背景に建築費と用地費が高騰していることが挙げられます。また大手マンションデベロッパーの売り渋りも価格が下がらない一因と言われております。

 

 

元々新築マンションは全戸を一度に販売することはせず、小分けして販売するのが一般的ですが、その数を今まで以上に絞っているというのです。

 

 

大手マンションデベロッパーは内部留保を十分に蓄えており、売り急ぐ必要がないのだということです。

 

 

買い手の中心を成しているのがパワーカップルですが、夫婦ダブルローンを組んで年収の11倍もの水準のマンションを平気で買っています。その後の顛末については、ここで触れずにおきますが、築年数の浅いマンションの売却を相談してくる人が少なくないのは事実です。

 

 

さて、この先もマンションの価格は上がり続けるのでしょうか？

 

 

東洋経済では、「手の届かない消費者をよそに熱狂の続くマンション業界。楽観と悲観が交錯する中で慎重に先行きを見極める必要がある。」と締めています。

 

 

一方、崖っぷちの戸建てですが、こちらは明らかに陰りが感じられるようになってきました。コロナ禍で大都市圏から郊外に転出する人が世界中で増加し、郊外の戸建ての需要が急激に増しました。東京近郊でも然り、当時は建てれば売れる状況で、ハウスメーカーは挙って郊外の立地の良くないエリアでも新築戸建てを次々建てていきました。

 

 

それが、今では在庫となり、その数がどんどん積み上がってきています。

 

 

弊社でも戸建用地の土地をハウスメーカーに下ろすことが少なくありませんが、立地の良い戸建ては直ぐ売れますが、少々立地が良くない戸建ては苦戦を強いられております。

 

 

戸建ても用地買収から新築戸建て竣工まで、１年程度の時間を要しますので土地を仕入れた当時の状況と様変わりしてしまい、思惑通りに売れない状況が目立ってきているようです。

 

 

このような状況で消費者はいずれ価格が下がって来ると考えて今は静観の構えを始めた人が増えて来ているようです。実際長い期間在庫となってしまっている新築戸建ては利益を削ってまで価格を下げて売却し始めていますので、いずれ新築戸建ての価格は現在の価格より下がっていくのではないかと思うことが自然かもしれません。

 

 

今後の住宅ローン変動型の金利動向、為替の動向、物価の動向、コロナの波の変遷、ウクライナ紛争の状況、、、、不確実な要素が多い中、マンション価格が今後も上昇を続けていくのでしょうか？

 

 

過去の首都圏の不動産の価格の動きは、少々のタイムラグはあるものの、ほぼ日経平均株価に連動しています。日経平均株価は、今日26,000円も割り込んでしまっていますので、過去のシナリオからいくと不動産価格もマンション価格含め、調整期に入っていくのかもしれません。

 

 

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不動産業界の方は何となく感じていると思いますが、このところの不動産のマーケットには一時の勢いが感じられなくなっているような気がします。

 

 

2022年度の第3四半期の地価LOOKレポートを見ると、住宅地区は全地区が上昇に転じており、前回下落した沖縄県那覇市も今回は上昇し復活した形となりました。

 

 

また商業地は、コロナの行動制限がなくなり、インバンウンドの入国制限も大幅緩和されたことから、店舗系の地区を中心に人の流れが増え、地価も上昇に転じております。

 

 

投資物件ですが、区分マンションは利回りが低下(価格は上昇)傾向にあるものの、一棟アパート、一棟マンションは利回りの上昇(価格は下落)が起きております。

 

 

物流施設は、コロナ禍で需要が高まっておりましたが、ここにきてピークアウトしたようにも感じます。

 

 

一方、建築資材はコロナ禍で物流が滞ったり、物不足で価格が急騰したりといったことが続いておりましたが、木材、セメント、生コン、アスファルトはほぼ横ばいに移りつつあります。

 

 

冒頭コメントさせていただきました、勢いがなくなってきたのではといったところですが、目立つのはハウスメーカー等の売主物件の在庫が増えて来ていることです。一時建てれば即売れるといった時期もありましたが、在庫が減らず価格を下げる物件も目にするようなりました。

 

 

この状況に気が付かず、急増した新規参入の買取再販業者は高値で物件を仕入れ続けており、収益悪化の懸念が浮上してきているように思えます。

 

 

今年4月に日銀の黒田総裁が任期満了で退任されることが決まっておりますが、後任の方の金融政策次第で不動産のマーケットにも影響が出て来ることが予想できます。既に長期金利は上昇傾向にあり、固定金利の住宅ローンの金利は上がり始めています。

 

 

現在の住宅ローンの大半は、短期金利に連動する変動型であるため、現時点はあまり影響が出ている訳ではありませんが、この先短期金利が上がらないということはまず考え難いと思います。

 

 

為替に関しても、円安が急激に進行して一時151円台を付けるなど、200円に迫ることも考えられましたが、現在は130円前半で安定してきております。急激な円安で海外から日本の不動産を買い求める投資家等が殺到して、不動産価格高騰の一因ともなっておりましたが、現在の為替水準が続く、あるいは更に円高が進行すると、局面に変化が出て来るのではないかと思います。

 

 

2023年の不動産マーケットの状況は果たしてどう推移していくのでしょうか？

 

今後暫くは、変化のシグナルを見落とさないよう、マーケットとの対話を心掛けることが常に必要になっていくかと思います。

 

 

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