Author: vicweeve_admin

PFIとは、1999年に国が制定したPFI法に基づき、公共施設の建設、運営を民間に委ねる官民連携の手法です。

 

 

国や地方行政は、今後老朽化したインフラ施設の整備に莫大な費用をかけていく必要があり、既に待ったなしの橋、道路、上下水道を多く抱えており、限りある予算の中で手をつけられずに応急処置に留まっているものも多く、また、応急処置すらされずに放置されているものも少なくありません。

 

 

これらが、今後ますます増加していくと考えられています。

 

 

そこで、地方行政が目を付けたのがこのPFIです。大阪府では、1990年代に深刻な財政問題を抱えることになりましたが、当時の大阪維新の橋本大阪府知事、松井大阪市長が二重行政を徹底して質し、無駄を削ぎ落としたことで財政を健全化することができました。

 

 

その際、活用されたのがPFIです。ですので、都道府県別にPFIの件数を見ると大阪府が今でもダントツでトップです。

 

 

大阪のPFIで象徴的だった事例は、あいりん地区の開発だと思います。日本最大のドヤ街として東京の山谷とともにその名前を知られた場所です。

 

 

私がかつて大阪に住んでいた時は、正にドヤ街というところで、最寄駅のJR新今宮駅を降りると、路上で寝ている人がそこらじゅうにいて、夜暗くなるとその人たちにつまづくこともありました。

 

 

当然治安は悪く、路上には覚醒剤を打ったと思われる注射器があちこちに落ちておりました。このようなディープな場所に今年星野リゾートが高級ホテルを建設して営業を開始しております。1泊最低6万1000円だそうです。以前1泊500円の簡易宿泊所があったエリアです。覚醒の感がありますね。

 

 

今後、このPFIで日本中に開発、インフラ整備が行われていくことになるかもしれません。是非国土強靭化のため、一役も二役も買ってもらいたいと思います。

 

 

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最高裁で家賃保証会社の契約条項が違法との判決がありました。

 

 

保証会社の契約条項には、家賃を2ヶ月滞納し連絡も取れない状態になった場合は、保証会社から賃借人の同意を取ることなく物件を明け渡したとみなす条項が盛り込まれていることが多いですが、この条項が消費者契約法上の「消費者の利益を一方的に害する条項」として違法とされたものです。

 

 

借地借家法では、大家さんは入居者が家賃を滞納したからといって、そのことを理由に契約解除することはできないとあります。大家さんと入居者の信頼関係が壊れたことが契約解除には必要だということです。

 

 

今回の判決は、保証会社の契約についてのものですので、かなり注目を浴びていたと思います。

 

 

かつては、部屋を借りる際は連帯保証人を指定することが一般的でしたが、最近では身内がいない人も増えてきたので保証会社を使う人の方が圧倒的に多いかと思います。

 

 

保証会社としては、入居者が家賃を滞納すると立て替えて大家に払わないとならないため、なるべく早く決着つけたいのは当然だと思います。ですので、保証会社との契約では入居者が2ヶ月家賃を滞納して住んでいることが物理的に確認できない状態であった場合は、その部屋を明け渡したとみなし、部屋に残っている荷物を勝手に処分して、部屋の鍵も変えて良い条項で契約している場合が多いと思います。

 

 

今回の判決は、今後賃貸借契約を結ぶ際に色々と影響が出てくるのではないかと想定できます。

 

 

日本国憲法で保証されている住居、移転の自由の基本的人権からすると2ヶ月程度の滞納で、棲家を追いやられるというのは認められるものではないとも思いますが、保証会社としては大家に代わって滞納家賃を立て替える訳ですから、そんなに長い間猶予してあげることは業としてなり行かなくなりかねないので、当然にこのような条項を契約書に記載することになっていたと思います。

 

 

この判決を受けて、今後保証会社の契約書の内容がどう変わっていくのか注目したいと思います。

 

 

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子どもの頃テレビで見ていた鉄腕アトムでは、部屋にある家電は言葉で指示するだけ望み通りの動きしてくれ、コミュニケーションさえできていた記憶があります。遠隔地の人との会話は、空間に相手の顔を浮かび上がらせて、目の前にいるような感覚で話しができたりもしました。

 

 

想像力に欠ける子供だったのでしょうか、こんなことが実現する世の中になるとは当時は微塵も思っていませんでした。あくまでも空想の世界であり、何百年経っても実現すると思ってはいませんでした。

 

 

それが、今どうでしょう。
鉄腕アトムに出て来る住宅の住環境に近づきつつあるのです。言葉を発して家電を動かしたり、スマートフォンで玄関の鍵を開けたりともう既に珍しくもありません。

 

 

いわゆるスマートホームが着々と進化しています。それもかなりのスピード感持ってです。

 

 

スマートホームに関するプロトコル(規格)に世界中の企業が鎬を削ってきましたが、その技術、叡智が集結するかもしれないということです。

 

 

各企業、独自のプロトコルで囲い込みをして、この凌ぎ合いから抜け出そうと別々に取り組んできました。

 

スマートスピーカー、家電、住設機器・・・・

 

今年10月、アメリカの無線通信規格標準化団体CSAは、スマートホームの新しい通信規格『Matter』を公開しました。これにより、多数の規格が乱立していたスマートホームの規格に終止符が打たれるかもしれないと言われ始めております。

 

 

というのも、GAFAと言われるIT大手のアマゾン、グーグル、アップルの３社が、相互接続の協調戦略に舵を切ったからです。CSAの会員企業は次々と増えて来ており、サムスン、LG電子の韓国勢、中国のハイアール、ファーウェイ、そして、GAFAの一角をなすメタ、あのテスラもです。

 

 

あれ？日本企業の名前が全然見つかりません。実は、日本企業の参加は無いのだということです。

 

 

どうした日本企業。置いてけぼりにならないのか。

 

 

日本企業は相変わらず独自の技術に磨きをかけ、Matterとは別路線で勝負しようとしているのでしょうか？だとしてもチーム日本でまとまっている訳ではないようです。それぞれの企業が単独でスマートホーム技術を開発して、対応していこうとしているのでしょうか？

 

 

巨大戦艦に小さな漁船で勝負を挑むようなものじゃないのでしょうか？こんなことって、過去にもあったような記憶があります。

 

 

ほとんど使われない機能の開発に時間、コストをかけ、ガラパゴスと揶揄されたガラケーです。またその再現になるのでしょうか？ただ、その当時と違って今や世界は距離を縮め、情報の伝達は比較にならない程の速さになっております。

 

 

近い将来、スマートホームが当たり前の時代になる可能性が高いと思いますが、日本の企業に世界のスマートホームのプロトコルから置いてけぼりにならいようお願いしたいです。

 

 

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今年の出生数の予測が発表されましたが、過去最低だった昨年の81.1万人を下回り、80万人にも届かないかもしれないということです。

 

 

言うまでもなく、出生数が減れば将来的に社会保険料の担い手が減り社会保険制度の維持に障害が出てくること必至になります。また労働力の減少にも繋がりますので、国力の低下も避けられなくなります。

 

 

今国会で岸田総理は、来年の骨太の方針に子ども予算の倍増を掲げています。

 

 

ただ現時点の対象は、30〜40代の夫婦+子どもとなっており、シングルマザー、シングルファザーの世帯は、対象となっていないようです。

 

 

日本の今の離婚率は35%ですので、離婚した世帯は取りこぼされることになる可能性があります。離婚率も高いが、再婚率も決して低くないので子どものいる世帯には、離婚後も支援した方が少子化対策としては、得策ではないかと思います。

 

 

日本の現在の特殊合計出生率は1.3程度ですが、独自の取組みによって飛躍的に出生率を高めた市町村もあります。その一つが岡山県の奈義町です。2019年の合計特殊出生率は、なんと2.91となっており奈義町の奇跡とか言われてます。

 

 

奈義町は、何をして奇跡と言われるまでになったのでしょうか？元々奈義町は、山間の町で高齢化率は高く3人に1人が65歳以上の言ってみれば高齢者の町でした。

 

 

この町が取り組んだことは、主に以下のようなことです。
・高校卒業まで医療費を無料
・中学3年生までひとり親支援
・小中学校の教材無料
・一時預かりの子育てサポート
・保護者当番制の子育て支援

 

 

これを国挙げてできないのでしょうか？
そんなに難しいとは思えませんね。

 

 

子ども予算を倍増するとなると9兆円以上の予算になると思われますが、現金をばら撒くだけでなく出生率が上がるための効果的な施策に税金を注ぎ込んでもらいたいと思います。

 

 

住宅過剰になっている県が全国に12県あるということです。空家が増加し、景観を損ね、治安の悪化を招くことになりますし、地価が下落し始めているということです。

 

 

今後少子化が更に進行して住宅過剰の都道府県がますます増えてくると我々不動産業の仕事にも当然影響が出てきますので、早く有効な施策を打ち出して実行してもらいたいものです。

 

 

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不動産運用会社のケネディクスが賃貸戸建の私募ファンドを組成するという新聞記事を見ました。

 

 

機関投資家の年金基金や生命保険会社などに販売を考えているとのことです。この賃貸戸建の私募ファンドは、日本では初となるようです。

 

 

ファンドに組み入れられる物件は、基本的に木造の戸建が多いでしょうから、鉄筋コンクリート造のマンションなどと比べて経年劣化のスピードが早いためメンテナンスにコストが嵩むのではないかと想像できますが、果たしていかがなのでしょうか？

 

 

また住宅の流通量全体の中で中古の住宅の流通量が僅か15%の日本で、物件の入れ替えをどのように計画しているのか興味深いところです。また賃貸物件の家賃が下落気味の現状の中で、勝算があるのかも気になります。

 

 

アメリカでは、賃貸住宅のうち戸建のシェアは35%も占めていますが、10%にも満たない日本で賃貸戸建の普及の牽引役になってくれればと期待したいところです。

 

 

また中古住宅の流通量がアメリカやイギリスのように80〜90%に増加していくとしたら、是非とも拡大していって欲しいと個人的には感じます。

 

 

逆に今の新築至上主義の継続によって、ファンドに組み入れられた戸建がある程度の年数で解体、建て直されるようなことを促進する結果になるのでしたら、拡大は歓迎できないかもしれません。

 

 

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今年もスズメバチが各地で猛威を奮いました。

ここ近年スズメバチが大量発生して、各地でのスズメバチの被害に遭う方が増えておりますが、原因としては温暖化がやはり関係しているようです。

 

 

スズメバチの女王バチが巣立っていくのは、10月～11月と言われております。

一つの巣から巣立つ女王バチの数は、数十から時には百を超える女王バチが一つの巣から巣立って新たな巣を作り越冬する訳ですが、ほとんどの女王バチは無事に冬を越すことはできません。それが温暖化で冬が暖かくなり、越冬に成功する女王バチが増えているようなのです。

 

 

では、あなたの家の隣家の空家にスズメバチが巣を作って、大量に発生してしまったらどうしますか？空家と言えども勝手に立ち入ってスズメバチ駆除業者に駆除を依頼することはできません。

 

 

この場合、まずやるべきことは空家の所有者を探すことです。付き合いがなく誰が現在の所有者なのか分からない場合、まず登記情報を確認することになると思います。登記簿に記載されている所有者に連絡を取ることを試みます。

 

 

手紙を出しても何もレスポンスがなかったら、さてどうしましょう？

 

 

この場合、利害関係者(スズメバチが大量発生している空家の隣人)として、不在者財産管理者の選任を裁判所に申し立てます。

 

 

ただ、申請するにあたっては、書類をいくつも作り、裁判所に予納金の納付をしないといけません。予納金は、 不在者財産管理者の報酬、活動経費に充てられます。

 

 

皆様だったら、ここまでやりますでしょうか？

 

 

また登記簿を確認している過程で相続が発生していることが確認できた場合は、相続財産管理人の選任を裁判所に申し立てます。そして 不在者財産管理者の選任の時と同じように予納金を納付しないとなりません。

 

 

来年４月に施行される改正民法では、所在者不明建物管理人という制度が新たにできます。　
良かった！来年の４月まで待ってこの制度を活用すればいいじゃん。漸く明かりが見えて来ましたが、ただ前の2制度同様、裁判所に申し立てを行い、予納金の納付を行わなければなりません。

 

 

改正民法では、更に管理不全建物管理人という制度も設けられます。この制度は、建物の所有者が不明かどうかに関わらず、所有者による建物の管理が不適当であることによって他人の権利又は法律上保護される利益が侵害され、又は侵害されるおそれがある場合に、利害関係者からの申し立てで裁判所が管理不全建物管理人を選任し管理を命ずるものです。

 

 

やっとこれでスズメバチの巣の駆除ができるかもしれません。
前回テーマにしました成年後見人の制度も然り、使い勝手の悪い制度がほんと日本には多いなと感じます。

 

 

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消費者と事業者の間では、契約締結や取引に関する情報の質・量、あるいは交渉力に圧倒的な格差があるとして、消費者保護を目的に平成13年4月1日に消費者契約法が施行されました。

 

 

ですので、この法律の適用対象となる消費者契約とは、個人の消費者と事業者との間で締結された契約を指します。

 

 

 

不動産取引において対象となる契約のうち主だったものは以下のような契約になります。

 

 

・不動産業者が売主になり、マンション、戸建、宅地等を一般の個人顧客に販売する場合
・賃貸マンション、アパート、貸家の経営者が個人である賃借人と賃貸契約を締結する場合
・仲介業者が一般の個人の顧客に不動産の売買、交換、賃貸の媒介契約を締結する場合
このような契約が対象になります。

 

 

消費者契約法の適用対象になる契約において、事業者が不適切な行為を行い、一般の個人の誤認、困惑等を招いたと判断された場合に契約を取り消すことができます。

 

 

ただ、不動産取引には、当然宅地建物取引業法が適用され、消費者契約法と重なり合う事象も出て来ます。その場合は、宅地建物取引業法が個別法の立法趣旨を尊重し、業法が優先されることになります。

 

 

不動産取引において消費者契約法の関係で提訴されたケースで注目されたのが、通常損耗、敷引き、更新料です。つまり賃貸者契約においてのトラブルになります。

 

 

賃貸借契約を終了する際、賃借人は現状回復義務を負うことになりますが、通常損耗(経年変化、自然損耗)まで賃借人に修復費用を負担させる特約が有効なのかという争いが昔から頻繁に起こっておりました。

 

 

この消費者契約法の制定によりある意味決着つくことになった訳です。判例によると、明確な合意がなされたと認められるものであっても、
賃借人に責任のない自然損耗の修復費を負担させる特約は、消費者の利益を一方的に害する条項ものであり、無効であると判決が下されたのです。

 

 

また、敷引き、更新料については判決が割れている部分もあり明確に無効、有効の判断がつかない状況です。ただ、判決文から読み取れる内容は、特約に記載することは、問題あるとは言えないものの、賃借人に負担させる金額が近傍の物件と比べて著しく度が過ぎているものは、無効であり、平均的な金額を設定しているものは無効とまで言えないということだと判断できます。

 

 

今後、霊感商法の問題に端を発し、消費者保護の観点はより強く意識されるようになっていくことが想定できますので、宅建業者としては消費者契約法との関連を常に留意しながら、個人との契約を締結するようにしていかなければならないと考えます。

 

 

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高齢化が進む日本の中で今後より深刻化していくことが、認知症の高齢者の増加かと思います。2020年当時で、認知症の高齢者は600万人になっており、毎年その数は増加を続けています。65歳以上の6人に1人が認知症ということになります。

 

 

認知症になると基本的に契約行為ができなくなります。仮に認知症の高齢者が本人で契約したとしても後で取り消しすることが認められておりますので、認知症と知っていて適当な説明で契約した相手にとっては、契約したからといって安心できない訳です。

 

 

では、この対策として家族としてはどうしたら良いのでしょうか？最も知られているのが、成年後見人です。成年後見人を家庭裁判所が認めれば、認知症の高齢者に代わって財産の処分を含めた契約行為を成年後見人が行うことができます。不動産の売却も然りです。

 

 

ただ600万人もいる認知症の高齢者のうち、この制度を活用しているのは、僅か24万人しかいないというのが実態です。

 

 

何故このように少ないかというと、この制度の使い勝手の悪さを指摘する人が少なくありません。というのは、成年後見人は家庭裁判所に申請する際、ほとんどの方が家族が成年後見人になることを想定して申請します。ところが申請通り家族が成年後見人になるケースは僅か2割弱で、かなりハードルが高いことが分かります。

 

 

では、家族が成年後見人になれなかった場合はどうなるのかですが、家庭裁判所が指定する弁護士、司法書士等がなることが一般的です。家族であれば報酬は発生しなかったにも関わらず、士業の人に成年後見人をお願いするとだいたい月2〜3万円、財産が多い場合は5〜6万円の報酬が必要になります。またこの報酬は成年後見人を付けた方が亡くなるまでつづきます。途中でやめたいとか、この案件のみでお願いしますという訳にいかないのです。

 

 

認知症の程度が比較的軽いケースは、成年後見人でなく保佐人になるケースもありますが、制度としては一緒です。

 

 

弊社で今年取り扱った不動産の売却で売主に成年後見人を付けたケースが数件ありましたが、幸いいずれのケースも家族が成年後見人になれました。

 

 

結局、成年後見人が必要になるのは不動産の売却のような財産の処分がほとんどだと思いますが、それが何回も何回も繰り返しあることは稀ですので、1回毎に成年後見人を付けることができる制度に見直すべきだと思います。でないと、利用者は増えず何のための制度だと分からなくなりますので、是非制度改定の検討いただきたいと思います。

 

 

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札幌の納骨堂の土地、建物が差押えられ、競売にかけられたというニュースを耳にしました。納骨堂の経営は、宗教法人、自治体にのみ認められていますが、この不動産を所有しているのは白鳳寺という宗教法人です。

 

 

納骨堂が経営破綻から差押えられ競売にかけられるといったことは、かなりレアなケースであり、注目を集めており今後の成り行きが気になるところです。

 

 

競売とは、住宅ローン等の返済ができなくって担保に入れた不動産を裁判所を通して強制的に売却されることを言います。競売物件は、裁判所に差押えされてますので、売主が存在しておらず一般の売買契約の引渡しがありません。

 

 

競売物件を購入するメリットとしては、安く手に入れることができることが何より一番のメリットになります。だいたい市場で購入するより平均30%程度安く買うことができます。また売主がいませんので、抵当権抹消登記、所有権移転登記を裁判所が行ないますので、この分の手間、費用がかかりません。

 

 

一方のデメリットですが、引渡しがないので、元所有者が退去せずに不法占拠する恐れがあります。不法占拠者を退去させるには、裁判所に引渡し命令を申し立てなければなりません。引渡し命令に対しても退去しない場合は、強制執行の申し立てを行います。　この場合、家具等の運搬費用を裁判所に支払う必要がありますので、余計な費用が嵩むことになります。

 

 

また競売物件を購入する時には、一般の物件を買う時のように内見ができません。買う時は、裁判所が作った物件の概要が記載されている資料を見て決めなければなりません。以前聞いた話しですが、落札して初めて室内に入ったらリビングのど真ん中に囲いのないトイレがあったなんて物件もあったそうです。

 

 

入札後は落札の取消しが認められず、保証金を期限内に納めないとなりません。その他のデメリットとしては、一般の売買契約では大概契約書に記載のある売主の契約不適合責任がありません。後で不具合等が確認できたとしても自分で修繕するしかありません。

 

 

このようにリスクは色々あるものの市場で購入するよりかなり安く買うことができますので、興味のある人はチャレンジしてみても良いのではと思います。

 

 

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マンションを購入すると区分所有者として登記されます。

 

 

区分所有者は、自分の所有する専有部分は、自分自身で管理することになりますが、マンションには共有部分があります。例えば、エントランスホール、エレベーター、ゴミ捨て場などですが、大きなマンションだと集会所やラウンジ、ジム、プールなどの施設を有している場合があります。こういった施設は、区分所有者で作られた管理組合が管理しなければなりません。

 

 

区分所有者になると否応がなしに管理組合の組合員になります。そして理事会の理事が持ち回りで回って来ます。

 

 

結構大変ですね。

 

 

理事になりたくないので、管理組合と距離を置いている区分所有者も少なくないと思います。また、賃貸で貸している区分所有者もいるので、規模の小さいマンションだと嫌でも理事にならざるを得ません。

 

 

理事会では、マンションの価値が下がらないように大規模修繕をはじめ修繕の計画を立て、計画に沿って工事を行うため、総会を開き他の区分所有者の意見を聞き、工事に対しての合意を取付けなければなりません。

 

 

また工事を行うにあたって区分所有者が毎月支払っている修繕積立金の積立額で工事が行えるのか確認する必要があります。万が一積立金の額が足りなくて工事を発注できないといった状況であった場合は、修繕積立金の額を値上げする必要があるかもしれない、値上げしても間に合わないのであれば、一時金を区分所有者から徴収する必要があるかもしれません。一時金の徴収の合意が得られなかった場合は、金融機関から借入しなければならないかもしれません。

 

 

この他にも管理組合の理事会は、幾つもの難題に取り組まざるを得ず、素人の集まりでは限界があります。そこで、ほとんどのマンションでは、管理会社と契約して理事会が行うべきことに対して、アドバイスをもらい、実務を代行してもらうことが一般的です。

 

 

できれば管理会社に理事会の機能も担ってもらえたらいいなと考えているマンション管理組合も少なくないと思います。

 

 

ただ、管理会社に理事会の機能まで担ってもらうということは、管理会社の選定を行う発注者としての理事会の機能も担うことになるため利益相反になるのではという危惧が出てきます。

 

 

昨今マンションの区分所有者は、高齢者が進んでいることに加え、共働きが多いため、理事の成り手がいないマンションが増えてきているので、この需要は少なくないと思われてます。

 

 

ですので、大手のマンション管理会社を中心にこのような理事会の役目も担うような動きが出ているのは自然な流れかもしれません。
ですが、理事会の機能まで担ってもらうと管理会社自体に問題があったと時に、管理会社を変えることができず様々な問題が表出してくる可能性は否めないと思われます。
 

 

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